Konut ve iş yeri kira sözleşmesi şahsi hak doğuran bir sözleşme kapsamında yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri; adi kira, konut ve çatılı iş eyeri kiralaması ve ürün kirası olarak düzenlenmektedir.
Konut ve iş yeri kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmak zorunda olmayan sözleşmeler arasında yer almaktadır. Bu tür kiralamalarda kira sözleşmesi sözlü olarak da yapılabilmektedir. Kiracı, konut ve çatılı iş yerleri kiraladığında kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala yazılı olarak bildirim yaparak sözleşme için fesih işlemi yapabilmektedir. Sözleşmenin feshedilmediği durumlarda ise sözleşme aynı şartlarda yürürlükte olmaya devam edecektir.
Bu tür sözleşmelerle ilgili yaşanan hukuki uyuşmazlıklarda mahkeme yoluna müracaat edilebilmektedir. Bu durumda tahliye davası kiracıya açılabilen bir dava türüdür.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi
Konut ve iş yeri kira sözleşmesi uyarınca kiralayan kiraya verenin yazılı iznini almadığı sürece kiraladığı yeri başka birine alt kiraya verme hakkına sahip değildir. Kiracı kiraladığı yeri alt kiraya vermek istediğinde mal sahibinin yazılı iznini almak zorundadır. Kiracının kira ilişkisini devredebilmesi için kiraya verenin yazılı izniyle hareket etmesi gerekir. Kiraya verenin bu rızadan kaçınması ancak haklı bir sebebe dayandığında mümkün olmaktadır.
Kiracıdan depozito alınacağı zaman bu miktar üç aylık kira bedelini aşmamalıdır. Depozito olarak alınacak güvence bedeli para veya kıymetli evrak olabilmektedir. Kiralayan depozito aldığında bu parayı vadeli bir mevduat hesabında değerlendirmelidir. Bu işlemi kiracının yapması gerekir.
Konut ve İş Yeri Kira Bedeli Tespiti
Konut ve iş yeri kira sözleşmesi yapılarak kiraya verenle kiracı arasında ticari bir bağ kurulur. Kira sözleşmesinde aylık net bir rakam kira bedeli olarak belirlenebilir. Bunun yanı sıra başka bir şekilde de kira ödemesi yapılabilmektedir. Bunun için sözleşmede kiranın nasıl ödeneceğinin kararlaştırılması gerekmektedir.
Kira sözleşmelerinin bir diğer özelliği ise kiracı aleyhinde düzenleme yapılamamasıdır. Yıllık kira artışı belirlenirken bir önceki yılın tüketici fiyat endeksine bakılır ve 12 aylık ortalamaya göre hareket edilir. Kira artışı bu oranın üzerinde yapılamamaktadır. Sözleşme yapılırken bu kurala aykırı bir hüküm konulamamaktadır. Ayrıca bir yıldan daha uzun süreli kiralamalarda da aynı kural geçerlidir.
Konut ve iş yeri kira sözleşmesi yapılırken ödemenin döviz ile yapılması durumunda sözleşmenin üzerinden 5 yıllık süre geçmedikçe değişiklik yapılamamaktadır. Kira bedelinin tespitine ilişkin dava açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmak gerekir.
Konut ve İş Yeri Kira Sözleşmesi Feshi
Konut ve iş yeri kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan maddelerle düzenlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu 347 uyarınca sözleşmenin sonlandırılması için herhangi bir haklı sebebin varlığına gerek duyulmamaktadır.
Bunun yanı sıra fesih bildirimi yapıldığında bunun yazılı olarak gerçekleştirilmiş olmasını gerekli tutar. Kira sözleşmesi sonlandırılmak istendiğinde yazılı bildirim yolu ile hareket edilmesi ve şekil şartına uygun hareket edilmesi yeterlidir.
Belirli süreli kira sözleşmesi yapıldığında kiracı kira bitimine 15 gün kala fesih bildirimini yazılı olarak yapmadığında ise sözleşme aynı koşulları taşıyarak ertesi yıla devretmiş kabul edilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracının her zaman fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sonlandırma hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren ise kira sözleşmesinin üzerinden geçecek 10 yılın ardından fesih bildirimi ile sözleşmeyi sonlandırabilmektedir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren açısından sözleşmenin sonlandırılabilme hakkında değişiklik olmaktadır. Kiracı sözleşme bitiminden 15 gün öncesinde yazılı şekil şartına uygun olarak fesih bildiriminde bulunduğunda sözleşme sonlandırılabilmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin haklı bir nedene dayanmadıkça sözleşmeyi sonlandırması mümkün olmamaktadır. Kiraya veren sözleşme süresinin 10 yıllık süreyi doldurması durumunda kira sözleşmesinin sonlanma tarihinden 3 ay önce bildirimde bulunmak şartı ile sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olabilmektedir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
Konut ve iş yeri kira sözleşmesi belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak hazırlanabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de kiracı ile kiraya veren arasında sözleşmenin sonlandırılabilmesi açısından bazı farklar bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiş olan kiraya verenle kiracı arasındaki ilişkilerde sözleşmelerin sonlandırılması gerektiğinde kanuna göre hareket edilmesi zorunludur. Türk Borçlar Kanunu 347/2 belirsiz süreli kira sözleşmeleri ile ilgili hükümleri içermektedir.
Bu kanun maddesine göre kiracı dilediği zaman sözleşmeyi sonlandırabilmektedir. Kiraya veren ise sözleşmenin 10 yıllık süreyi doldurması durumunda sözleşme biriminden 3 ay önce fesih bildirimi yapmak sureti ile sözleşmeyi sonlandırabilir.
Türk Borçlar Kanunu 299. Maddesi uyarınca kira sözleşmesinin tanımı yapılır. Bu kanun maddesine göre kira sözleşmesi; kiraya veren tarafından bir şeyin kullanılması ya da ondan yararlanılması hakkının kiracıya bırakılmasını sağlar. Kiraya veren bunun karşılığında kiracıdan kararlaştırılan kira bedelini alır.
Konut ve iş yeri kira sözleşmesi ile kanunlar kiracıyı koruyucu bir tavır sergiler. Unun temel sebebi ise kiracının ekonomik açıdan zayıf olan taraf olarak kabul edilmesidir. Konut ve iş yeri kiralaması yapılırken sözleşmelerin sonlandırılması bildirim yolu ile yapılabileceği gibi tahliye yolu ile de yapılabilmektedir.
Kiraya verenin tahliye davası açması için kanunda belirlenen birtakım koşulların sağlanması gerekir. Bu durumda kiraya veren mahkemeye dilekçe vermek yolu ile kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. Kira miktarı emsal kiralara göre çok düşük kaldıysa kiraya veren kiracısına karşı kiranın uyarlanması davası açılabileceği de unutulmamalıdır.
Kira hukuku ve tahliye davalarına ilişkin olarak hukuki danışmalık ve avukatlık hizmeti almak için bizlere iletişim kısmından ulaşabilirsiniz.
