Ekonomik koşulların hızla değiştiği, enflasyonun yüksek seyrettiği veya döviz kurunda öngörülemeyen dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde, kira sözleşmeleri hem kiracılar hem de kiraya verenler için çekilmez hale gelebilir. İşte bu noktada, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin bir istisnası olarak hukuk sistemimizin öngördüğü kira bedelinin uyarlanması davası devreye girer. Bu dava, değişen koşullar nedeniyle bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmayı amaçlayan önemli bir hukuki müessesedir.
Bu makalede, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” kurumunun kira sözleşmelerine yansıması olan uyarlama davasının şartlarını, kira tespit davasından farklarını ve yargılama sürecini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
“Ahde Vefa” İlkesi ve İstisnası
Hukukun temel prensiplerinden biri “Pacta Sunt Servanda” (Ahde Vefa / Sözleşmeye Bağlılık) ilkesidir. Bu ilke uyarınca, taraflar imzaladıkları sözleşmenin koşullarına harfiyen uymakla yükümlüdür. Ancak bazı durumlarda, sözleşme kurulurken mevcut olan şartlar, tarafların iradesi dışında ve öngörülemeyecek şekilde değişebilir. Bu değişim, taraflardan biri için sözleşmenin ifasını “aşırı derecede güç” hale getirebilir.
İşte bu duruma hukuken “Emprevizyon Teorisi” veya “İşlem Temelinin Çökmesi” denir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, bu teoriyi somutlaştırarak borçluya, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme veya bu mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkı tanır. Kira uyarlama davası, bu maddenin kira sözleşmeleri özelindeki en yaygın uygulama alanıdır.
Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir? (TBK m. 138)
Bir kira sözleşmesinde bedelin uyarlanabilmesi için kanunda belirtilen şartların bir arada (kümülatif olarak) gerçekleşmesi zorunludur. Bu şartlar şunlardır:
- Sözleşme Yapılırken Öngörülemeyen Olağanüstü Bir Durum Ortaya Çıkmalıdır: Bu durum, tarafların sözleşmeyi yaparken hesaba katmadıkları ve katmalarının da beklenemeyeceği nitelikte olmalıdır. Örneğin:
- Hiperenflasyonist bir ekonomik süreç,
- Tüm dünyayı etkileyen bir salgın hastalık (COVID-19 pandemisi gibi),
- Büyük bir ekonomik kriz veya devalüasyon,
- Savaş veya doğal afet.
- Öngörülemeyen Durum Borçludan Kaynaklanmamalıdır: Uyarlama talep eden tarafın (genellikle kiracı), değişen koşulların ortaya çıkmasında herhangi bir kusuru bulunmamalıdır. Kiracının kişisel ekonomik sıkıntıları veya ticari başarısızlığı bu kapsamda değerlendirilmez.
- İfa, Aşırı Derecede Güçleşmiş Olmalıdır: Ortaya çıkan yeni durum, sözleşmedeki edimler arasındaki dengeyi dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde bozmalıdır. Kira bedeli, kiracı için katlanılamaz bir yük haline gelmelidir.
- Borç Henüz İfa Edilmemiş veya İhtirazi Kayıtla İfa Edilmiş Olmalıdır: Bu, davanın en kritik usuli şartıdır. Uyarlama talep eden kiracı, dava açmadan önce fahiş bulduğu kira bedelini ödemişse, bu ödemeyi yaparken mutlaka “uyarlama ve fazla ödemeye ilişkin her türlü talep ve dava hakkım saklı kalmak kaydıyla” şeklinde bir şerh (ihtirazi kayıt) düşmelidir. Bu kayıt, banka dekontunun açıklama kısmına veya ödeme belgesine yazılabilir. Kayıtsız şartsız yapılan ödemeler, mevcut bedelin kabul edildiği anlamına gelebilir ve dava hakkını ortadan kaldırabilir.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar
Uygulamada sıkça karıştırılan bu iki dava türü, amaçları ve şartları bakımından tamamen farklıdır:
| Özellik | Kira Uyarlama Davası | Kira Tespit Davası |
|---|---|---|
| Hukuki Dayanak | TBK m. 138 (Aşırı İfa Güçlüğü) | TBK m. 344 (Kira Bedelinin Belirlenmesi) |
| Dava Sebebi | Öngörülemeyen olağanüstü hal | Kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması |
| Uygulanacağı Sözleşmeler | Tüm kira sözleşmeleri (konut, iş yeri, arsa vb.) | Sadece konut ve çatılı iş yeri kiraları |
| Dava Açma Zamanı | Şartlar oluştuğu anda, süreye bakılmaksızın açılabilir. | Her 5 yıllık kira döneminin sonunda açılabilir. |
| Kararın Etkisi | Dava tarihinden itibaren ileriye etkili olur. | Yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. |
Yargılama Süreci ve Mahkemenin Rolü
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira bedelinin uyarlanması davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yargılama Aşaması: Davacı, dilekçesinde uyarlama gerektiren olağanüstü durumu ve bunun sözleşme dengesini nasıl bozduğunu delilleriyle açıklamalıdır. Mahkeme, davanın koşullarının oluşup oluşmadığını değerlendirir. Genellikle alanında uzman bilirkişilerden (ekonomist, emlak uzmanı vb.) oluşan bir heyetten rapor alınır. Bu raporda, taşınmazın özellikleri, emsal kira bedelleri ve ekonomik göstergeler dikkate alınarak, dürüstlük kuralı çerçevesinde yeni kira bedelinin ne olması gerektiği tespit edilir.
Hâkim, tarafların menfaatlerini dengeleyerek yeni kira bedelini belirler. Eğer uyarlama mümkün görünmüyorsa, hâkim sözleşmenin feshine de karar verebilir.
Sonuç
Kira bedelinin uyarlanması davası, sözleşme adaletini sağlamaya yönelik hayati bir mekanizmadır. Ancak bu dava, her canı sıkılanın başvurabileceği bir yol olmayıp, kanunda sayılan çok katı ve somut şartların varlığına bağlıdır. Özellikle “ihtirazi kayıt” şartı gibi usuli detaylar, davanın kaderini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle, böylesine teknik bir sürece girmeden önce mutlaka alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
