Kiranın uyarlanması davası kiracı ve kiraya veren arasında oluşan hukuki bir durumdur. Kira sözleşmeleri hazırlanırken belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak oluşturulabilir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiraya verenle kiralayan arasında yapılan sözleşmeler yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da oluşturulabilmektedir.
Kiralayan bir taşınmazı kiraya vereceği zaman kiracı ile arasında hukuki bir değere sahip olan sözleşme yaparak hareket eder. Bu kapsamda kiracı haklarının yanı sıra kiralayanın da hakları olur. Bununla birlikte yasaların kiracı açısından daha fazla koruyucu bir yaklaşıma sahip olduğu görülür.
Kiranın Uyarlanması Nedir?
Kiranın uyarlanması davası açılırken tarafların kiranın artışı konusunda ortak bir karar alamamaları gerekmektedir. Bu durumda hukuk yoluna başvurularak yeni kiranın belirlenmesi talebi mahkemeden yapılır.
Kira sözleşmelerinin belirli süreli ve belirsiz süreli olarak hazırlanmasına bağlı olarak uygulanmasında değişiklik olur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde tarafların ortak kararına göre hareket edilirken bu sürenin sonunda sözleşme sonlanır.
Konutların yanı sıra çatılı iş yerleri açısından da sözleşmenin süresi bitmeden 15 gün önce bildirimde bulunulması gerekirken bu bildirim yapılmadığı takdirde sözleşme otomatik olarak kendisini yeniler. Bu durumda da sözleşmenin bir yıl için yeniden geçerlilik kazandığı görülür.
Bu tür gayrimenkuller açısından bilinmesi gerekenlerden biri de 10 yıllık uzama süresidir. Kiracı 10 yıllık uzama süresine istinaden tahliye edilebilir. Bu durumda ise kiraya veren sürenin bitimine 3 ay kala fesih bildirimi yapmak zorundadır.
Fesih bildirimi yapılırken ise yazılı olarak ve noter kanalı ile hazırlanması gerekir. Aksi durumda sözle yapılan bir bildirimin hukuki değer taşıması mümkün olmamaktadır. Kira sözleşmeleri yapılırken yazılı veya sözlü olması hukuki değerinde bir değişikliğe yol açmamaktadır. Bunun yanı sıra yazılı sözleşmeler ispat özelliği taşımaları nedeni ile tercih edilir.
Kiranın yeni şartlara göre belirlenebilmesi kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda gündeme gelir. Kiraya veren kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkına sahip değildir. Bu konuda tarafların karşılıklı olarak anlaşmaları esas alınır.
Kiranın uyarlanması davası kira sözleşmelerine bağlı olarak kira bedelinde artış veya azalma yapılması gerekli olduğunda tarafları ilgilendiren bir dava türüdür. Kiracılar belirsiz süreli kira sözleşmeleri uyarınca her zaman sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Bunun yanında kiraya verenlerin sözleşmeyi feshedebilmeleri haklı nedenlere dayanmaları durumunda söz konusudur. Aksi durumda ise kiraya veren sözleşmeyi bir yıl sonunda feshedememektedir.
Oluşan şartlara göre talep edilecek yeni kira bedellerine yönelik dava açılabilmektedir. Kiraya veren kiracısı ile arasındaki sözleşmeyi 10 yıllık süre sonunda feshedebilir. Bu fesih işlemi için de 10 yıllık sürenin dolmasına 3 ay kala resmi yoldan tebligat yapılması zorunludur.
Kiranın Uyarlanması Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kiranın uyarlanması davası kira bedelinin artması ya da azaltılması amacı ile açılır. Çeşitli nedenlere bağlı olarak kira bedelinde değişiklik talep edildiğinde açılan bu tür davalar söz konusu olduğunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edilmesi gerekir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine açılacak olan dava ile yeni kira bedeli mahkemece belirlenir.
Kiranın uyarlanması davası açılırken taraflar arasında kira bedeline yönelik bir anlaşmaya varılamaması gerekmektedir. Kiracı hakları açısından konu değerlendirildiğinde kiracıya kira bedelinin yanı sıra yan giderler dışında bir sebeple ödeme yükümlülüğü getirilememektedir.
Kira bedeli belirlenirken taraflar aralarındaki anlaşma uyarınca ve dürüstlük çerçevesinde hareket etmekle sorumlu olur. Bu tür bir durumda ise kiracı ve kiralayan kendi belirledikleri oranlarda kira bedelinde bir artışa gidebilirler.
Kiranın uyarlanması davası açılabilmesi için taraflar arasında uyuşmazlık yaşanması gerekir. Taraflar kira bedelinde belirledikleri artışı ilgili dönem için yaparlarken her yeni dönem için belirlenen oranlarda artış yapılması gerekir.
Yeni kira bedelinin belirlenmesi istendiği zaman gerekli koşulların oluşması zorunludur. Bu durumda da taraflar arasında imzalanacak sözleşmenin uzun süreli olması icap eder. Ortaya çıkan koşullarda olağanüstü gelişmelerin olması da gerekmektedir. Olağanüstü değişimlerin önceden öngörülememesi de şartlardan biridir.
Kiranın uyarlanması davası söz konusu olduğunda ortaya çıkan olağanüstü şartların objektif bir nitelik taşıması da gerekir. Ortaya çıkan bu olağan dışı durumların kira ilişkisini katlanılamaz hale getirmesi de zorunludur.
Bu tür davalar kısa süreli sözleşmeler için uygulama alanı bulamamaktadır. Dava açılacağı zaman kiraya veren kiracıya kira dönemi bitimine 30 gün kala bir tebligat göndermelidir. Gönderilen tebligatın kiracıya tebliğ edilmesi ve eline geçmiş olması da aranan koşullar arasında yer alır.
Kiranın uyarlanması davası açılırken kiraya verenin yanı sıra kiracının da hakları bulunur. Bu davayı taraflardan herhangi biri açabilir. Yargıtay kararları incelendiğinde kiracıların da uyarlama davası açmak sureti ile kira indirimi isteyebildikleri görülmektedir.
Bu davalar özellikle dövize endeksli kira bedelleri söz konusu olduğunda dövizde yaşanan artışa bağlı olarak açılabilen davalar arasında yer almaktadır. Borçlar Hukuk kapsamında kira sözleşmeleri yapılırken sözleşme özgürlüğü çerçevesinde hareket edilebilmektedir.
Tarafların kira bedelini serbestçe belirleyebildikleri görülürken kira artışı konusunda da ortak bir karar alarak hareket edebilirler. Bununla birlikte kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılması hukuka aykırı olarak kabul edilir.
Kiranın uyarlanması davası açılırken kiraya verenin yanı sıra kiracılar da bu haktan yararlanabilmektedirler. Bu tür davalarda hukuki yararın olup olmadığına bakılmaktadır. Dava sırasında dikkate alınacaklar arasında; kira bedelinin tespitine ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığı ve sözleşmenin süresi yer alır.
