İçindekiler
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracı tahliye davası, ev, ofis ya da işyeri benzeri taşınmazları kiraya veren mal sahibinin kiraya verdiği kişiyi taşınmazdan tahliye etmek ve taşınmazı boşaltmak için açtığı davadır. Kiracı tahliye davası hakkındaki hükümler Türk Borçlar Kanunu ve İcra iflas Kanunu ve Hukuku tarafından belirlenmiştir. Kiracı tahliye davasının tamamlanması sonucunda kira sözleşmesi feshedilir ve kiracı taşınmazı boşaltır.
Ancak kira sözleşmesinin bittiği tarihten asgari on beş gün önce aksine bir bildirinde bulunulmaz is kira sözleşmesi aynı hükümler ile bir yıl daha uzar. Eğer kira sözleşmesinde herhangi bir tarih belirtilmedi ise yahut belirlenen tarih daha uzun ise kiracı tahliye davası için yasal fesih süresi olarak kanunla belirlenmiş olan sürelere uymak gerekmektedir.
Kiracı tahliye işlemleri için tek yol kiracı tahliye davası açmak değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesine göre kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin dolmasına en az üç ay kala fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesi feshedilebilir. Kiraya verenin kira sözleşmesini davasız feshedebilmesi ancak bu yolla mümkündür.
Buna karşın kiracı ise fesih bildirimini bir yıllık kira sözleşmelerinde sözleşmenin uzama süresinden on beş gün önce yapmalıdır. Her iki fesih durumunda da kiracı tahliyesi davası benzeri ekstra işlemlere gerek yoktur. Ancak kira sözleşmelerinin daha uzun olduğu durumlarda fesih bildiriminin süresinin de daha uzun olduğunu bilmek gerekmektedir. Bu noktada sekiz yıllık kira sözleşmelerinde iki ay, on iki yıllık kira sözleşmelerinde ise üç aylık bir fesih bildirim süresi vardır.
Kiracı Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?
İlk olarak belirtmekte fayda var ki kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşmenin feshinin tek sebebi sözleşmenin sonlanması değildir. Bunun dışında kiraya veren ya da kiracıdan kaynaklı olmak üzere iki tür sebepten daha bahsetmek gerekmekte. Kiracı tahliye davası için gerekli şartları Borçlar Kanunumuz 350-352. Maddeleri arasında düzenlemiştir. Bu şartların ilki kiracının kira bedelini ödememesidir. Kira bedelini, kiracı aynı yıl içerisinde iki defa ödemez kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Bunun dışındaki tahliye davası şartları ya da daha doğru bir deyişle sebepleri şu şekildedir:
- Kiraya verenin kendi, eşi ya da alt veya üst soyundan herhangi birinin konut ya da iş yeri ihtiyacı doğarsa kiraya veren kiracının tahliyesi davası açabilir.
- Kiralanan taşınmazın bakım ve onarım gibi nedenler ile kullanımı imkansızlaşırsa kiracı, sözleşmenin feshedilmesi için başvuruda bulunabilir.
- Kiralanmış olan taşınmazı, kira sözleşmesinin yapılmasından sonra satın alan kişi; doğal olarak yeni malik olup eski malikin haklarının tamamını devralacağından yine ihtiyaç dolayısı ile tahliye davası açabilir.
- Kiracı, tahliye için belirli bir tarihi yazılı olarak taahhüt etmiş ise bu tarihin gelmesinden bir ay sonra icra takibi yapabileceği gibi tahliye davası da açabilir.
Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracıların tahliyesi için en hızlı ve en az zahmetli yol, kiracı hakkında tahliye talepli bir icra takibi başlatılmasıdır. Bu icra takibinde, kiraya veren tarafından hem birikmiş kira alacağı hem de mülkün tahliyesi talep edilmelidir.
Ödeme emrinin borçluya ulaşmasından itibaren yedi gün içerisinde borca itiraz etme ise ve otuz gün içerisinde ödemeyi gerçekleştirmez ise mülkü tahliye etmesi gerektiği borçluya bildirilir. Borçlu tarafından ödeme emrinin kendine ulaşmasından itibaren yedi gün içerisinde itiraz edilmez ise ancak otuz günlük süre içerisindeki takip masrafları dahil tüm borçlar ödenir ise bu durumda borçlunun tahliyesi talep edilemez ve borçlu tahliye edilemez. Fakat otuz günlük süre içerisinde ödeme yapılmaz ise icra hukuk mahkemesi nezdinde tahliye davası açılır. Kiracı tarafından borca itiraz edildi ise bu taktirde icra hukuk mahkemesinden itirazı kaldırması ve tahliye talep edilir.
Özetlemek gerekirse icrai yoldan kiracının çıkarılması için kiracının kira borcunu ödememesi ve icra takibi başlatılmasıdır. Ancak kiracı icra takibinin başlatılması ile borcunu öderse çıkarılamaz. Mülkün tahliye edilebilmesi için kiracının açılan icra takibine rağmen borcunu ödememesi gerekmektedir.
Kiracıyı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Türkiye’deki diğer tüm davalardan alışıldığı üzere davalar için net bir tarih belirtmek mümkün değildir. Aynı şekilde kiracı tahliye davasının ne kadar süreceğini de belirtmek mümkün değildir. Dava süresince delillerin toparlanması, duruşma sayısı, yoğunluk ve duruşma aralıkları gibi pek çok değişken mevcuttur. Bu sebeple kiracı tahliye davasının ne kadar süreceğine ilişkin net bir cevap vermek mümkün değildir.
Kiracı Tahliye Davası Masrafını Kim Öder?
Kiracı tahliye davası avukat ücreti ne kadar sorusu kiracı tahliye işlemlerini başlatmak isteyen ev sahiplerinin sıklıkla sorduğu sorulardan bir tanesidir. Ev sahiplerinin merak ettiği sorulardan bir diğeri ise avukat ve mahkeme ücretlerinin karşı taraftan alınıp alınmadığıdır.
Kiracının tahliyesi için dava açılması durumunda ilk etapta masraflar davacı tarafından karşılanır. Yapılan yargılama giderleri ve masraflar davanın sona ermesi ile davayı kaybeden haksız tarafa yüklenir. Ancak karşı vekalet ücreti de Avukatlık Kanunu gereğince avukata aittir.
