Tahliye; boş duruma getirme ve serbest bırakma anlamlarına gelen bir sözcük olup tahliye davası, kira sözleşmesi ile kiracıya teslim edilen taşınmazdan kiracının çıkarılmasını amaçlamaktadır. Bu yazımızda son yıllarda oldukça yaygın bir problem haline gelen bu konu hakkında, genel hatlar ve detaylar ile kapsamlı bir bilgilendirme yapılması amaçlanmaktadır.
Kiracı Tahliye Davası
Tahliye davası, kiraya veren tarafından kiracının söz konusu taşınmazdan ilgili kanunda belirtilen nedenler çerçevesinde ayrılması amacıyla açtığı davadır. Tahliye davasına ilişkin hükümler genel kapsamıyla Türk Borçlar Kanunu’nda ve diğer ilgili mevzuatta yer almaktadır. Söz konusu mevzuat ve uygulamadaki pratik çerçevesinde tahliye prosedürüne göz atalım.
Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliyesi
Bildirim yolu ile tahliye talebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde yer alır. Mevzuat gereğince göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin sona ermesini takiben asgari on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı şartlar altında bir sene için uzatılmış kabul edilir. Kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir.
Ancak kira ilişkisinin 10 yıla ulaştığı durumlarda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeye son verebilir. Kiraya veren, bu durumda hiçbir sebep göstermek zorunda değildir. Buna bağlı olarak sözleşme herhangi bir süre ile sınırlandırılmamışsa kiracı her zaman; kiraya veren ise 10 yılın sonunda sözleşmeyi sebepsiz olarak feshedebilecektir.
Dava Yoluyla Kiracının Tahliyesi
Sözleşmenin, tarafların ortak iradesi ve uzlaşması neticesinde devam edememesi veya sonlandırılamaması durumunda konunun yargıya taşınarak çözüme ulaştırılmaya çalışılmasıdır. Bu durumda kira ilişkisi, tahliye davası vasıtasıyla sonlandırılır. Kira uyuşmazlıklarının mahkemeye taşınması halinde kiracının yararının, daha fazla göz önünde bulundurulduğunu ifade etmek yanlış olmayacaktır.
Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Söz konusu uyuşmazlığın mahkemeler vasıtası ile çözümlenebilmesi için belirli şartlar vardır. Bu şartlardan bazıları kira ilişkisinin en az 10 – 11 yıl devam etmesi, kiraya verenin taşınmaza ihtiyaç duyması, taşınmazda tadilat yapılması gerekmesi, yazılı tahliye taahhütnamesi bulunması ve kira bedelinin ödenmemesidir. Bu şartlar, somut olayda anlaşmazlığa sebep olan hususun kaynağının kiracı ya da kiraya veren olmasına göre farklılık gösterir. Aynı zamanda bu şartlar, açılacak olan davanın niteliği konusunda da belirleyici olacaktır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası
Kiraya verenden kaynaklanan tahliye davalarını; kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye ve tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye olmak üzere ayrı başlıklar halinde inceleyelim.
1. Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu 350. maddede yer alan ve kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinden ilki, kiraya verenin veya bir yakınının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymasıdır. Bu haktan bahsedebilmek için söz konusu konut gereksiniminin gerçek ve ciddi olması gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde yasal işlemlere başlanmalıdır.
Konut ve çatılı iş yeri kiralama hususunda da durum benzerdir. İhtiyaç halinde iş yerinin tahliyesi davası için kiraya verenin, kiralananı kanun gereği kendisi, eşi, altsoyu, altsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri olarak kullanma ihtiyacının bulunması ve bu ihtiyacın gerçekçi olması gerekir.
İhtiyacın gerçekçi olmasından bahisle belirtilmek istenen örneğin kiraya verenin başka bir taşınmaza sahip olmaması, söz konusu taşınmaza samimi şekilde ihtiyaç duymasıdır. Kiraya verenin birden fazla taşınmazı olması halinde tahliye davası, reddedilebilecektir. Davanın sonucu, büyük olasılıkla ihtiyaç isteminin samimi ve gerçek olma miktarının mahkemede oluşturduğu kanaate bağlıdır.
2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazda tadilat yapılması ve taşınmazın yeniden imar veya inşa edilmesi durumunda taşınmazın belirli süre içinde kullanılması mümkün olmayacağından taşınmazın tahliyesi durumu gündeme gelebilecektir. Bu duruma ilişkin kanun hükmü Türk Borçlar Kanunu 350/2’de yer almaktadır.
Bu sebebe dayanarak dava açılabilmesi için taşınmazın esaslı bir onarıma girmesi gerekmektedir. Bu onarıma ve işlemlere bağlı olarak taşınmazın içinde barınmanın imkânsız hale gelmesi üzerine işbu iddia kanıtlanarak tahliye sağlanacaktır.
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.
3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kira ilişkisi devam ederken taşınmazın satışı halinde malikin değişmesi üzerine yeni malik, kira sözleşmesinin yeni tarafı olacaktır. Malikin değişmesi durumunda kira ilişkisindeki şartlar değişmezse kira ilişkisi, olduğu gibi devam eder.
Yeni malik, söz konusu taşınmazı ihtiyaç duyduğu için almışsa bu hususu ileri sürerek dava açabilecektir. Yeni malikin bu hakkını kullanabilmesi için taşınmazı aldığı günden itibaren 1 ay içinde bu durumu kiracıya ihtar etmeli ve akabinde altı ay içinde tahliye davası açmalıdır.
4. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Tahliye taahhütnamesi, kiracının söz konusu taşınmazı belli bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettiği yazılı ve imzalı belgeye tahliye taahhütnamesi adı verilir. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye konusu, TBK 352. maddede bulunmaktadır. Son zamanlarda tahliye davalarında en çok başvurulan yöntemlerden biri olan tahliye taahhüdünün geçerli olup olmayacağı hususunda önemli şartlar bulunmaktadır.
Tahliye taahhüdünün imzalanma tarihi, şarta bağlanıp bağlanmaması gibi hususlar belgenin geçerliliği konusunda önem arz etmektedir. Gerek kiracı olarak tahliye taahhüdü imzalanmadan önce gerek malik olarak tahliye davası açmadan önce belgenin geçerliliği, hüküm ve sonuçları ve yasal işlemlerin süreleri konusunda uzman ve deneyimli bir avukattan yardım alınması faydalı sonuçlar alınabilmesi adına önemli bir adımdır.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası
Kiracıdan kaynaklanan tahliye davalarını ise kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye ve kiracının yahut eşinin aynı yerde taşınmazı bulunması sebebiyle tahliye olmak üzere iki başlıkta inceleyelim.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kural olarak kiracı, kira bedelini tam olarak ve zamanında kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini eksik öderse veya hiç ödemezse kiraya veren yazılı bir ihtarname gönderebilir. Kira sözleşmesi, 1 yıl veya 1 yıldan daha kısa süreli ise ve malik, bu süre içinde kiranın gerektiği gibi ödenmemesi hakkında iki haklı ihtarname göndermiş ise kira süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde haklı sebeple dava açılabilecektir.
Kira sözleşmesi 1 yıldan daha uzun süreli ise ve iki haklı ihtarname gönderilmiş ise ihtarların yapıldığı yılın bitiminden itibaren 1 ay içinde dava yoluyla tahliye işlemlerine başlanabilir.
2. Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Taşınmazı Olması Nedeniyle Tahliye
Kiracının veya eşinin aynı yerde ikamete elverişli başka bir taşınmazı olması halinde kira sözleşmesinin feshi mümkün olabilecektir. Ancak bu yolla sözleşmenin feshedilebilmesi için kira sözleşmesinin kurulduğu sırada malikin bu durumdan haberi olmaması gerekir.
Çünkü malikin bu durumu bilerek kira sözleşmesine taraf olması halinde daha sonra bu durumu yeni öğrenmiş gibi hak iddia etmesi mümkün olmayacaktır. Kiracının başka bir taşınmazı olmasına dayanılarak tahliye davası, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 aylık süre içinde açılabilir.
Tahliye Davası Nasıl ve Nerede Açılır, Görevli ve Yetkili Mahkeme Nedir?
Türk Borçlar Kanunu ilgili maddeye göre tahliye davası taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yani yetkili yer taşınmazın bulunduğu yer; görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir. Tahliye davasının nasıl açılacağı hususu ise her somut olaya göre farklılık gösterebilecek olup bu konuda bir avukata danışılması önerilmektedir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Yargılama süreci tamamen mahkemenin iş yüküne ve yoğunluğuna bağlı olarak ilerlemektedir. Bu nedenle net olarak bir süre zarfı belirlemek doğru değildir. Ancak uygulamada devam eden tahliye davaları dikkate alınarak davaların ortalama 6 ay ile 2 sene arasında sürdüğü söylenebilir. Bu süreç, somut olaya göre değişiklik gösterebilir.
Kiracı Tahliyesi Davası Harç Ücreti
Yargılamada hakkını arayan taraf yani davacı, yargılama süreci boyunca mahkeme masraflarını ödemekle yükümlüdür. Mahkeme masrafları, dava türüne ve dava yılına göre farklılık arz etmektedir. Tahliye davasında harç, nispi harç olarak hesaplanır. Dava açılış sırasında yıllık kira bedeli üzerinden nispi oranda dava harçları alınacaktır.
Tahliye Davası Sonucunda Verilebilecek Kararlar Nelerdir?
Tahliye davası sonucunda mahkeme, kiraya verenin haklı olduğu yönünde bir kanaat oluşursa ve davanın kabulüne, akabinde kiracının tahliyesine karar verilirse kiraya veren, kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Kiraya veren, mahkemenin kurduğu hüküm ile icra takibi başlatabilir ve kiracının taşınmazdan tahliye edilmesini talep edebilir.
Mahkemenin taşınmazın tahliyesine dair vermiş olduğu karar, kesinleşmesi beklenmesine gerek olmadan konulabilir. Kiracı, ilamlı icra takibine karşı itiraz etse dahi icra takibi durmayacaktır. Bununla beraber davacının, iddialarını kanıtlayamaması veya usule uygun işlemler yapmaması halinde davanın reddine karar verilebilmesi de mümkündür. Bu nedenle kişilerin hakkını ararken usul hatası yapmaması amacıyla yargılama sürecinde bir avukattan yardım almaları faydalı olacaktır.
Tahliye Davası Dilekçe Örneği
Sıkça Sorulan Sorular
Ev Sahibi Kiracıyı Kendim Oturacağım Diye Çıkarabilir mi?
Ev sahibi, kira konusu taşınmaza ihtiyaç duyması halinde taşınmaza ihtiyacı olduğu nedenine dayanarak tahliye davası açabilecektir. Ancak bunun için malikin, taşınmaza ihtiyacının olduğunu gerçekçi ve samimi bir şekilde ispatlaması gerekir. Örneğin ev sahibinin, ikamete elverişli çok sayıda taşınmazının olması halinde ihtiyaç iddiasını kanıtlamak mümkün olmayabilir.
5 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracının tahliyesi konusunda 5 yıllık sürenin doldurulması üzerine bir şart bulunmamaktadır. Yazımızda belirttiğimiz şartlardan en az biri olması halinde tahliye davası açılabilecektir. Ancak 5 yıllık süre zarfı, ancak kira tespit davası açılması bakımından faydalı olacaktır. Kira ilişkisinin 5 yıla ulaşması halinde ev sahibi, kira tespit davası açabilecektir.
10 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 uzama yılının dolmasının ardından her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunulabilir. Eğer kira döneminin bitimine 3 aydan daha kısa bir süre kalmışsa kiracının tahliyesi, mevcut kira döneminde mümkün olmayacaktır. Bu nedenle yeni kira döneminin beklenmesi gerekecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, 10 yılın dolmasının ardından takip eden her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunulabilir. Kira döneminin bitimine 3 aydan daha kısa bir süre kalmış ise mevcut kira dönemi için ihtarname gönderilemeyecek olup yeni 6 aylık kira dönemi için süreç devam edebilecektir.
Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kira ilişkisinin kurulabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin olması zaruri değildir. Tarafların şartlarda anlaşması halinde aralarında kurulan sözlü anlaşma da kira kontratı yerine geçecektir. Tabii ki sözleşmenin yazılı olarak yapılması gerektiği takdirde bazı hususların ispatı açısından önemlidir. Her ne kadar kira sözleşmesi olmasa da taraflar arasındaki kira ilişkisini kanıtlar nitelikte bir belgeye dayanarak tahliye davası açmak mümkündür.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Nasıl Olur?
Ev sahibi, kiracının tahliyesini istediği konuta ihtiyaç duyduğunu iddia ederek tahliye davası açabilecektir. Yazımızda bu hususa ilişkin ayrıntılı bilgi verilmiş olup süreç hakkında daha fazla bilgi talep edilmesi halinde bir avukata danışılması faydalı bir yaklaşım olabilir.
Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kiraya veren, işyeri ihtiyacı olduğundan bahisle tahliye talebinde bulunabilecektir. Konut kiralarında olduğu gibi iddia edilen ihtiyacın gerçekçi olması ve ispat edilmesi gerekir. Yargıtay, şirketlerin ana sözleşmelerine uygun olarak birden çok iş yapmasının mümkün olduğunu, bu sebeple gerçek kişilerin aksine tüzel kişilerin, özellikle ticaret şirketlerinin ikinci iş için ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebileceklerini kabul etmektedir.
Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kira bedelini tam ve eksiksiz ödeme yükümlülüğü altında bulunan kiracı, kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmez ise kiraya veren, kiracıya yasal süreler içinde ihtarname göndererek tahliye talep edebilecektir.
Tahliye Taahhütnamesi Bulunmasına Rağmen Kiracı Çıkmıyor, Ne Yapabilir?
Kira ilişkisinin tarafları arasında kabul edilmiş/imzalanmış bir tahliye taahhütnamesi olmasına rağmen kiracı, taşınmazdan ayrılmama konusunda direniyorsa ev sahibi, taahhütnamede gösterilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir ve evin tahliyesini talep edebilir. Kiracının icra takibine itiraz etmesi halinde takip duracaktır. Bu aşamada hak kaybına uğranmaması için yetkin bir avukattan yardım alınması tavsiye edilmektedir.
