Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, ortada yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesi bulunması ve kiracının hukuki yararı olması kaydıyla açılan davadır. Kira tespit davası başlığında kaleme alınan içeriğimizin ilgili ziyaretçilerimizce dikkatle incelenmesini; somut uyuşmazlıklarınsa yetkin ve deneyimli bir gayrimenkul avukatı yardımıyla çözümlenmesini tavsiye etmekteyiz.

Kira Tespit Davası

Kiraya veren ve kiracı arasında hazırlanmış olan yazılı veya sözlü kira sözleşmeleri olması durumunda kira tespit davasının açılabilmesi söz konusudur. Kira bedeli tespiti davası açılabilmesi için gerekli olan koşulların başında yazılı veya sözlü bir sözleşme olması yer alır.

Kira tespit davası açılacağı zaman davacının hukuki yararının olup olmadığına da bakılmaktadır. Kiraya verenin yanı sıra kiracının da açabileceği bu davada hukuki yarar önemlidir. Kiracı kira bedelinin düşürülmesini talep edebileceği gibi kiraya veren de kira bedelinin artırılmasını isteyebilir.

Paylı mülkiyet söz konusu olduğunda her paydaşın kendi pay oranı kapsamında kira bedelinde artış talep etme hakkı bulunur. Kira tespit davası açılacağı zaman elbirliği ile mülkiyet şartları varsa tüm ortakların birlikte hareket etmesi ve davayı beraber açması gerekir.

Kira bedelinin tespiti davası gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılır. Sözleşmeye taraf olanların tacir ya da kamu tüzel kişisi olması durumunda ise sözleşmede belirlenen yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Kira tespit davası kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilen bir davadır. Tarafların kira bedelini belirleme konusunda uyuşmazlık yaşadıkları hallerde bu dava açılabilir. Taraflar arasında bir anlaşma olması halinde kira bedelinin bu anlaşmaya göre artırılması gerekir.

Böyle bir durum söz konusu ise kira bedeli tespit davası açılamamaktadır. Taraflar arasında anlaşma olmaması durumunda kira sözleşmesi uyarınca yeni kira bedeli tespiti söz konusu olduğunda kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Kira bedelinin tespiti davası ile ilgili olarak bilinmesi gerekenlerden biri de her 5 yılın sonunda taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyet ilkeleri de gözetilerek belirlenebilir. Bu süreçte ise dikkate alınacak unsurlar aşağıdaki gibi olur:

• Tüketici fiyat endeksi 12 aylık değişim oranı ortalaması,
• Kiralananın durumu,
• Emsal kira değerleri.

Sözleşme 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yıldan sonra yenilenecekse TÜFE oranı ile sınırlı olmaksızın yeni kira bedeli tespit edilebilmektedir. Ayrıca, aşağıda yer alan bağlantıya tıklayarak “Kira Artış Oranı Hesaplama” aracımıza erişebilir; kısa sürede ve pratik bir şekilde kira artış oranı hesaplayabilirsiniz.

!!! Ayrıca Bakınız: Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı

Kira Tespit Davası Nasıl ve Nerede Açılır?

Davacının dava açma konusunda hukuki yararı söz konusu ise kira tespit davası açılabilir. Hukuki yarardan kasıt ise davacının dava açma konusunda bir çıkarının olmasıdır. Bu kapsamda kiracı veya kiraya verenden herhangi biri dava açma hakkına sahiptir.

Kira tespit davası açılacağı zaman görevli ve yetkili mahkeme aracılığı ile bu işlemlerin yürütülmesi gerekir. Dava açabilme şartları arasında taraflar arasında oluşturulmuş yazılı veya sözlü bir sözleşmenin varlığı da yer almaktadır. Kira sözleşmesi olmaması durumunda dava açma koşulları sağlanmamış olur.

Kira bedelinin tespiti davası gayrimenkulde paydaşlık söz konusu ise her paydaşın kendi pay oranında açabileceği bir dava türüdür. Elbirliği ile mülkiyete konu olan taşınmazlarda ise ortakların tamamı birlikte hareket eder.

!!! Ayrıca Bakınız: Kiracı Hakları

Kiranın Tespiti Davası Ne Zaman Açılır? (Açma Süresi)

Kiranın tespiti davası taraflar arasındaki anlaşmanın varlığına göre şekillenir. Anlaşma söz konusu ise dava açılamaz. Sözleşmede yer alan koşullar yenilenen kira sözleşmelerinde geçerli olur. Bu durumda bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasını geçmemek kaydı ile düzenleme yapılabilir.

Taraflar arasında kira artışına yönelik bir anlaşma yapılmamış ise yenilenen kira sözleşmesinin ilk döneminden sonraki her dönemi için talepte bulunulabilir. Kira bedeli belirlenmesi için tespit davası söz konusu olduğunda 5 yıllık sözleşme süresine dikkat edilmelidir.

Beş yıllık sözleşme süresi geçtiğinde taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi yönünde bir anlaşma olup olmadığının önemi kalmayacağından tespit davası açılabilir. Bu dava açılacağı zaman kanun koyucu herhangi bir süre öngörmemektedir. Dava taraflarca her zaman açılabilir.

!!! Ayrıca Bakınız: Kira Sözleşmesi

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davası şartları arasında öncelikle davacı tarafın hukuki yararının olup olmadığına bakılır. Bunun yanı sıra taraflar arasında kira bedeli artışı yönünde bir anlaşma olmaması gerekir. Ayrıca yazılı veya sözlü olarak hazırlanmış bir kira sözleşmesine ihtiyaç duyulur.

Kira bedeli tespit davası açılmak istendiğinde şartların sağlanmış olması gerekir. Ayrıca şartların birlikte gerçekleşmesi de aranır. Aksi durumda davanın reddedilmesi söz konusu olmaktadır. Aşağıda yer alan koşullar davayı ilgilendiren şartlar arasında yer almaktadır:

• Taraflar arasında yapılmış yazılı veya sözlü kira sözleşmesi,
• Davayı açan tarafın hukuki yararının olması.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?

Kiranın belirlenmesi için tespit davası açılacağı zaman mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak sürede değişiklik olabilmektedir. Bu davalar ortalama olarak 1-1,5 yıl aralığında sonuçlanabilir. Dava açılacağı zaman taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edilmesi gerekir.

Kira bedelinin tespiti davası açan taraf davacı olarak adlandırılır. Bu tür bir dava açıldığında dava giderlerini davacı öder. Davacının davayı kazanması halinde ise yargılama giderleri karşı taraftan talep edilebilir. Avukatlık ücreti dava açan tarafı ilgilendiren bir masraf kalemidir.

Geriye Dönük Kira Bedelinin Tespiti Davası Açılabilir mi?

Kira tespit davası geriye dönük olarak açılamamaktadır. Bu dava koşullar sağlandığı takdirde açılabilir. Dava, hangi kira döneminin başlangıcında açıldı ise o dönem için geçerli olur. Geriye dönük olarak sonuç doğurmaz.

Kira bedelinin tespiti davası açıldığında belirlenmiş olan kira bedelinin altında ödeme gerçekleşmiş olması gerekir. Bunun yanı sıra taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi de olmalıdır. Aksi takdirde yani yazılı ya sözlü bir kira sözleşmesi mevcut değilse bu dava açılamaz.

5 Yılın Sonunda Kira Tespit Davası

Kira tespit davası 5 yılı tamamlayan kira sözleşmeleri için de geçerlidir. 5 yıllık kira sözleşmelerinde kiralayan sözleşme bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarda devam eder. Dolayısıyla bildirim süresine dikkat etmek önemlidir.

Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süredir devam ettiği takdirde yeni kira bedelinin belirlenmesi TÜFE oranı dikkate alınmadan yapılabilir. Dolayısıyla TÜFE oranı dikkate alınmaksızın yeni kira bedelinin belirlenemeyeceği yönündeki yaygın kanaat yanlıştır.

Kira bedelinin tespiti davası herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın açılabilen bir dava türüdür. Bununla birlikte 5 yıl ve daha üzeri sözleşmeler söz konusu ise taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılıp yapılmadığının önemi bulunmaz. Bu sebeple de tespit davası açılabilir.

Kira Bedelinin Tespitinde Dava Masrafları Nelerdir?

Kira bedelinin tespiti davasının masraflarını davayı açan taraf öder. Avukatlık ücreti tarafların kendilerini ilgilendiren bir masraf olurken davayı açan taraf davayı kazandığında mahkeme masraflarını davalı taraftan talep edebilir.

Kira tespit davası masrafları mahkeme harçları, bilirkişi masrafları gibi çeşitli kalemlerden oluşur. Davayı açan taraf mahkemeye başvuru sürecinde bu masrafları öder. Davayı kazanması halinde de kaybeden taraftan mahkeme masraflarını isteyebilir.

Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti

Kira tespit davası için avukatlık ücreti ödeneceği zaman anlaşma sağlanan gayrimenkul avukatı ile karşılıklı olarak bu bedel tayin edilir. Burada dava konusu işin niteliği esas alınır. İşin süresinin ne olacağı, avukatın bu davaya harcayacağı mesai ve emek gibi kriterler değerlendirilmek sureti ile hareket edilir.

Kira bedeli tespit davası avukatlık ücreti belirlenirken avukatlık asgari ücret tarifesinin altında bir rakam telaffuz edilemez. Bu ücret her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından tayin edilir ve sabittir. Üzerinde bir rakamda anlaşılması ise mümkündür.

Kira Bedelinin Tespitine İlişkin Yargıtay Kararları

Kira bedelinin tespitine yönelik görülen davalar hakkında verilmiş Yargıtay kararları için buraya tıklayınız. Yargıtay Karar Arama ekranına geldiğinizde, arama bölümüne “Kira Bedelinin Tespiti” yazın ve “Ara” butonuna tıklayın. İsterseniz detaylı arama yapabilir; azu ettiğiniz sonuçları bulabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Kira tespit davası dilekçe örneği:

… SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI                        :

TC KİMLİK NUMARASI   :

ADRES                         :

VEKİLİ                          :

(Varsa tarafların yasal temsilcilerinin)

ADRES                         :

(Varsa tarafların yasal temsilcilerinin)

DAVALI                        :

ADRESİ                        :

KONU                          : Kira bedelinin tespiti talebinden mürekkeptir.

AÇIKLAMALAR              :

1- Davalı …/…/… tarihli kira sözleşmesine (EK-1) istinaden müvekkilimin maliki olduğu taşınmazda aylık …TL karşılığında ikamet etmektedir.

2- Davalının ödemekte olduğu kira tutarı emsallerine kıyasla oldukça düşük kaldığından müvekkil tarafından davalı kiracıya …/…/… tarihinde ihtarname (EK-2 göndermiş; …/…/… tarihinde başlayan yeni kira dönemi için kira bedeli artırımına dair talebini bildirmiş olmasına karşın davalı bu talebe müspet yaklaşmamıştır.

3- Aylık kira tutarının toptan eşya ve geçim endeksleri ve ekonomik konjonktür dikkate alınarak rayiç bedellere uygun bir nispette tespit edilebilmesi ve …TL’ye çıkarılmasını talep için sayın Mahkemenize müracaat zaruret vukua gelmiştir.

HUKUKİ NEDENLER      : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m.2, 4 ve 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu  m. 1, 4, 6, 10, 18, 119.

HUKUKİ DELİLLER        :

1-)…/…/… tarihli kira sözleşmesi

2-)…/…/… tarihli ihtarname

NETİCE – İ TALEP          : İşbu dilekçede arz ve izah olunan gerekçelerden dolayı yargılama yapılarak kiralananın aylık kira bedelinin …TL.si olarak tespitine, işbu kira bedelinin …/…/… tarihinde başlayan kira döneminden itibaren geçerli kabul edilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini bilvekale ve saygıyla talep ederiz. …/ …/ …

EKLER                          :

1-)…/…/… tarihli kira sözleşmesi

2-)…/…/… tarihli ihtarname

3-) Bir adet onaylı vekaletname örneği

Davacı Vekili

Av.

Kaynak:

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu

20 Ocak 2024