Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ve sona erdirilmesi günümüzde özellikle artan enflasyon ve birçok sebepten gündeme gelmektedir. Kira sözleşmeleri tarafları ev sahibi veya iş yeri sahipleri kiracısını çıkarmanın yollarını ararken, kiracıların da artan fahiş kira fiyatlarından dolayı mevcut kiralananı terk ederek yeni kiralık bir konuta geçmek istememesi uygulamada birçok soruna yol açmaktadır.
Kiracı, maddi açıdan kiraya verene göre daha güçsüz konumda olduğundan kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacıyla Türk Borçlar Kanununda kiracıyı koruyan birçok hüküm yer almaktadır.
Uygulamada kira sözleşmesini sona erdirmeye çalışan taraf çoğunlukla kiraya verenlerdir. Kiraya verenin kiralanan konut veya işyerini kendisinin kullanmak istemesi, evlenecek olan çocuğunu oturtmak istemesi, kiracının kirayı istikrarlı ödememesi, kiranın artan enflasyon nedeniyle yasadaki artırım oranına göre daha fazla artırılmak istenmesi gibi sebepler uygulamada en çok rastlanan örneklerdir.
Kira Sözleşmesi Hangi Yollarla Sona Erdirebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi dava yoluyla da sona erdirilebilir.
Fesih Bildirimi Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreyle yapılmış olmasına göre durum değişecektir.
Belirli Süreli Konut Ve İşyeri Kiralarında Bildirim Yoluyla Fesih
Türk Borçlar Kanunu m.347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı isterse, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı, kiralanandan çıkmak istemiyorsa böyle bir bildirimde bulunmayarak sözleşmeyi aynı şartlarla bir yıl daha uzatmış sayılır.
Görüldüğü üzere bu hüküm yalnızca kiracıyı korumaktadır. Yani sözleşme süreli dahi olsa kiraya veren, süre sonunda kiracı çıkmak istemediği sürece kiracıyı konut veya işyerinden çıkaramaz. Bu hükmün aksine sözleşmeye kiracıya belirli süre sonunda çıkma zorunluluğu olduğu hakkında hüküm konulması hukuka aykırıdır ve sözleşmenin tamamı olmasa da bu hükmü geçersizdir.
Fesih bildiriminin, sözleşmenin bitimine en az on beş gün kala kiraya verenin hakimiyet alanına girmesi gerekir, örneğin siz on altı gün kala bildirimi hazırladınız ama bildirim on iki gün kala kiraya verene ulaşmışsa on beş günlük şartı sağlamamış olacağından sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.
Kiraya verenin belirli süreli sözleşmenin bitimine on beş gün kala fesih bildirimi yaparak kiracıya kiralanandan çıkarabilmek gibi bir hakkı yasada yoktur. Bu hak yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren ancak yasada verilen haklı nedenlerle kiracıyı kiralanandan çıkarabilir. Bu haklı nedenler aşağıda farklı başlık altında anlatılacaktır.
Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda , bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermek zorunda kalmadan sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
Fesih Bildiriminin Geçerliliği İçin Hangi Şekilde Bildirimde Bulunulmalıdır?
TBK m.348’e göre bildirimin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekir. Yazılı şekil şartı, adi yazılı şekilde veya telgraf yoluyla, taahhütlü mektup, ya da noterden resmi şekilde yapılabilir.
Dava Yolu İle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erdirme sebepleri sınırlıdır. Dolayısıyla, TBK m.354’e göre, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez, yeni dava sebepleri geliştirilemez. Ancak genel hükümlerdeki olağanüstü fesih sebeplerinin gerçekleşmesi durumunda kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Kanunda sayılı sebeplerden dolayı açılacak Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kiracıyı Kiralanandan Tahliye Edebilme Sebepleri Nelerdir?
Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi
TBK, konut ve işyeri kiralarının dava yoluyla sona erme sebeplerini 350 vd. maddelerinde sınırlı olarak düzenlemiştir. Bu sebepler;
Kiraya Veren Veya Yeni Malikin Kiralanana İhtiyacı Olması
TBK m.350: Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi makalemize göz atabilirsiniz.
Kiralananın Yeniden İmar Ve İnşa Edilecek Olması
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiracının Kira Parasını Ödememesi Nedeniyle Temerrüde Düşmesi
TBK m.352/2: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Sözleşmenin Yapılmasından Sonra Kiracı Tarafından Kiraya Verilmiş Olan Tahliye Taahhüdü
TBK 352/1:Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Bu nedenle sözleşmenin yapıldığı sırada veya daha önce verilmiş bulunan boşaltma taahhüdü geçerli değildir.
Kiracının Aynı İlçe Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması
TBK m.350/3:Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
