Geçit Hakkı Davası ve Şartları Nelerdir?

Geçit hakkı, Geçit hakkı Yargıtay Kararları, Geçit hakkının engellenmesi, Zorunlu geçit hakkı sorumluluğu, Zorunlu geçit hakkı yol genişliği, Geçit hakkının kötüye kullanılması, Yol geçit hakkı bedeli nasıl hesaplanır, Zorunlu geçit hakkı davası konuları geçit hakkı konusunda en çok merak edilenler olup,  Geçit hakkı ve şartları Türk Medeni Kanunu’nun Komşuluk Hakkı başlığını taşıyan bölümde 747.maddede açıkça ve kapsamlı şekilde düzenlenmiştir.

Bu madde hükmüne göre ‘‘Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit hakkı her ki tarafın da menfaatleri gözetilerek belirlenir.’’

Genel yola çıkmak için uygun bir yolu bulunmayan taşınmaz maliki, komşu taşınmaz maliklerinden kendisine uygun bir geçit verilmesini talep edebilir. Komşu taşınmaz malikleri kural olarak bunu yerine getirmek zorundadır. Ancak fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesinde taşınmazında aleyhine geçit hakkı kurulacak malike bilirkişiler aracılığıyla yapılacak keşif sonucu uygun bir bedel ödenmesi gerekmektedir.

Zorunlu geçit hakkı mutlak veya nisbi geçit ihtiyacı olarak iki şekilde karşımıza çıkmaktadır. Lehine geçit hakkı talep eden açısından taşınmazına gel yol ile hiçbir bağlantı yoksa mutlak, mevcut bir yolun bulunması ancak yolun objektif kıstas karşılamaması durumunda nisbi geçit ihtiyacı oluşacaktır.

Bu ihtiyaçların kurulma zorunluluğu kanundan kaynaklanmaktadır. Ancak bu hakkın kurulması talebe bağlı olup re’sen doğmamaktadır. Zorunlu geçit hakkının tapuya tescili gerekmektedir.

Zorunlu geçit hakkı, eşyaya bağlı ayni bir hak olup, lehine ve aleyhine geçit hakkı kurulan taşımaz malikleri sonradan değişse dahi, bu hakka dayalı talep; lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni maliki tarafından, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürülebilecektir.

 

Geçit Hakkı Davası Tarafları

1-) Davacı

Zorunlu geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı tahsis edilmek istenen taşınmazın tapu kaydındaki gerçek veya tüzel kişi malikidir.

Lehine geçit hakkı kurulacak taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, paydaşlardan bir veya birkaçı da bu davayı açıp sonlandırabilir. Ancak taşınmaz elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi ise bu durumda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olacağından lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın tüm maliklerinin davada taraf olması gerekmektedir.

TMK 704 maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin konusu; araziler, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerden oluşmaktadır. Doktrinde üst, kaynak ve intifa hakkı sahiplerinin geçit hakkı davası açabileceğine dair görüş vardır.

2-)Davalı

Zorunlu geçit hakkının davalısı aleyhine geçit hakki tesis edilecek taşınmaz veya taşınmazların, gerçek ya da tüzel kişi malikleridir. Taşınmaz paylı veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması durumunda tüm malikler davada taraf olması gerekmektedir. Dava devam ederken mülkiyetin değişmesi durumunda husumet yeni maliklerine yöneltilerek davaya devam olunur ve yeniden dava harç parası talep edilmez. Aleyhine geçit hakkı tesis olunacak taşınmazda başka ayni hak sahipleri varsa onlarında davaya eklenmesi gerekmektedir.

Geçit Hakkı Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

HMK’nın 2.maddesine göre malvarlığına ilişkin davalarda dava konusu ve değerine bakılmaksızın; şahıs varlığına ilişkin davalarda ise aksine bir düzenleme yoksa Asliye Hukuk mahkemelerinin görevli olacağı belirtilmiştir. Zorunlu geçit hakkı davası ‘’tam bir bedel karşılığında’’ talep edilebileceğinden, konusu malvarlığını teşkil eden bu davaların görüldüğü yer Asliye Hukuk mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme ise üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.

Zorunlu Geçit Hakkı Davasının Şartları Nelerdir?

A) Geçit Hakkı Kurulacak Taşınmazın Tapuya Kayıtlı ve Özel Mülkiyete Tabi Olması

Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesinin ilk şartı lehine geçit hakkı tesis hakkı tesis edilecek taşınmaz ile aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazların tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu olması gerekmektedir.

TMK 715’de belirtilen sahipsiz ve yararı kamuya ait olan yerlerin geçit hakkına konu olmayacağı açıktır. Mera üzerinden de geçit hakkı kurulamaz. Ancak Yargıtay bir kararında taşınmazın genel yola ulaşabilmesinin fiilen imkânsız olduğu bir durumda kamuya ait taşınmaz üzerinden geçit hakkı tesis olunabileceğini hükmüne varmıştır. (Yargıtay 14.HD E.595, K.777)

Tapu tahsis belgesinin mülkiyet ilişkisini belgelemediği için bu belgeye dayanarak açılan geçit hakkı davaları kabul olmamaktadır.

B) Geçit İhtiyacının Olması

Geçit hakkının kurulabilmesinin en önemli koşulundan birisi taşınmazın genel yola hiç bağlantısı bulunmaması veya yeterli kadar bağlantısı olmaması gerekir. Bu ihtiyaç sonradan yapılan kadastro planlamaları sonrasında da doğabilmektedir.

Genel yola hiçbir bağlantı olmaması durumunda geçit hakkı kurulması zorunludur. Ancak bağlantının yeterli olmaması durumunda somut olaydaki durum ve şartlar dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Örneğin bir aracın geçemeyeceği kadar dar bir yolun olması durumunda geçit hakkı ihtiyacının olduğu kabul edilir. Yola bağlantısı olan parselin içerisindeki evin konumu nedeniyle diğer evlere araç girmemesi Yargıtay’a göre geçit ihtiyacını doğurmamaktadır.

Dava sebebine konu olan genel yola ulaşımdan kasıt halkın ortak kullanımına konu olan yola ulaşımdır. Dolayısıyla şahsi kullanım için açılan özel yola bağlantı için bu dava açılamaz. Keza bir kişinin iki farklı parseli arasında bağlantı kurmak için geçit hakkı tesis edilmesi mümkün değildir.

Taşınmazın genel yola bağlantısı, haksız işgal sebebiyle kesilmiş ya da ihtiyacı karşılamayacak şekilde daralmışsa el atmanın önlenmesi davası açılacaktır.

C) Geçit Hakkı Bedelinin Ödenmesi

Lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz maliki, aleyhine taşınmazında geçit hakkı icra edilecek taşınmaz malikine mahkemece yapılacak keşif sonucu, teknik bilirkişilerin sundukları rapor doğrultusunda mahkemece belirlenecek bedeli ödemekle yükümlüdür. Zorunlu geçit hakkı bedeli belirlenirken yalnızca yolun geçeceği alanın rayiç bedeli değil, aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazdaki değer kaybı ve taşınmazın gelirlerindeki azalma da dikkate alınacaktır. Keza hakkının kurulacağı alan üzerinde ağaç ve bina varsa bunların bedelleri de geçit hakkına eklenmektedir.

Belirlenen bu bedel mahkemenin belirlediği süre içerisinde mahkeme veznesine veya başkaca belirlenen yerlere hükümden önce depo edilmektedir. Ancak bazı nedenler dolayısıyla mahkemenin uzaması sonucu karar anına gelindiği tarihte gerçek değeri karşılamamaktadır. Bu gibi durumlarda karar tarihine en yakın bedelin bulunması gerekmektedir. Bu bedele ayrıca faiz ilave edilemez.

Daha önce aleyhine geçit hakkı kurulan taşınmazda yine bir başka bir taşınmaz lehine geçit hakkı kurulması durumunda geçit yükü artacak taşınmaz malikine uygun bir tazminat ödenmelidir.

Diğer Özel Şartlar

– Taşınmazın ifraz veya taksimi sonucu oluşacak yeni parsellere geçit hakkı tesisi, taşınmaz ifraz veya taksim edilmeden önceki genel yola çıkmak için kullanılan yol üzerinden öncelikli olarak tesis edilmelidir.

– Diğer taşınmaza verilen geçidin en az zarar verecek şekilde kurulması gerekmektedir. Zira burada önemli olan geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın maliki açısından en kısa ve en az gideri olan değil, aleyhine geçit hakkı tesis edilebilecek taşınmaz malikleri açısından objektif olarak en az zarar görecek olanın tercih edilmesidir. Bu bakımdan mahkemece alternatif yolların tespit edilmesi durumunda davaya başkaca kişilerin eklenmesi mümkündür.

-Geçit hakkı, genel yola ulaşacak şekilde ‘’kesintisiz’’ bir biçimde yapılmalıdır.

-Geçit hakkı, yalnızca fiilen geçerli olan yola değil; aynı zamanda hukuken mevcut olan genel yola bağlanacak şekilde tesis edilmelidir. İmar planında yol olarak gösterilen ancak, henüz fiilen yolun bulunmadığı yer açısından da geçit hakkı mümkün değildir.

-Tapusu olmayan hazineye ait yerlerden geçit hakkı kurulması mümkündür.

-Genel yola çıkmak için davacıya ait başka taşınmaz varsa öncelik olarak bu taşınmaz değerlendirilmeli

-Aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasına dikkat edilmelidir.

-Alternatifli taşınmazlar arasında geçit güzergâhı belirlenirken, öncelikle yüzölçümü en büyük olan taşınmaz değerlendirilmelidir.

-Aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazlar arasında, öncelikle davacının eşine veya yakın hısımlarına ait taşınmaz varsa geçit hakkı tesis öncelik olarak bu taşınmazlar üzerinden değerlendirilmelidir.

Zorunlu geçit hakkı bireysel olarak da takip edilebilir fakat; dava teknik ve detaylı bilgi gerektirdiğinden öncelikle bir taşınmaz avukatı tarafından görüşülmesini ve dava hakkında yol haritası belirlenerek profesyonel şekilde takip edilmesini öneriyoruz.

Geçit Hakkı Yargıtay Kararları

14. Hukuk Dairesi         2021/2116 E.  ,  2021/4376 K.

“İçtihat Metni”

 

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 27/10/2014 gününde verilen dilekçe ile geçit hakkı kurulması talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 18/05/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Çoşkun Girgin tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Davacı, maliki bulunduğu Süleymaniye Mahallesi 107 ada 7 parsel sayılı taşınmaz lehine, davalılara ait 107 ada 6 parsel sayılı taşınmazdan geçit hakkı kurulmasını istemiştir.
Davalılar davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece davanın kabulüne, 107 ada 7 parsel lehine fen bilirkişisinin 07/04/2016 tarihli raporu ve eki krokide 107 ada 6 parselde A harfi ile gösterilen yeniden yerden geçit hakkı kurulmasına karar verilmiştir.
Hükmü davalı … temyiz etmiştir.

Dava, Türk Medeni Kanununun 747. maddesi gereğince geçit hakkı kurulması isteğine ilişkindir.
Bu tür davalar ülkemizde arazi düzenlemesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır. Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır.

Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir.
Geçit tesisi davalarında başlangıçta davacı tarafından öngörülemediğinden dava dilekçesinde talep edilen yer dışındaki güzergahlardan da geçit kurulması gerekebilir. Bu güzergah üzerindeki taşınmazların maliklerine dava dilekçesi ile husumet yöneltilmemiş olması kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığından 6100 sayılı HMK’nun 124. maddesi gereğince dürüstlük kuralına aykırı olmayan bu taraf değişikliği talebi kabul edilerek davacının bu kişilerin harçsız olarak davaya katılmalarını sağlamasına imkan verilmelidir.

Türk Medeni Kanununun 747/2 maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

Uygun güzergah saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.
Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.

Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir. Hemen belirtmek gerekir ki, bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir.

Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.
Kurulan geçit hakkının Türk Medeni Kanununun 748/3 ve 1012. maddesi ile yeni Tapu Sicil Tüzüğünün “İrtifak hakları ve taşınmaz yükünün tescili” başlıklı 30. maddesi gereğince kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tesciline karar verilmelidir.

Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmalıdır.
Somut olayda; aleyhine geçit hakkı kurulmasına karar verilen 107 ada 6 parsel sayılı taşınmaz 384,51 m2’dir. Komşu 107 ada 4 parsel sayılı taşınmazın yüzölçümünün ise çok daha fazla olduğu görülmektedir.

Bu durumda, daha büyük yözölçümüne sahip 107 ada 4 parsel sayılı taşınmaz maliki de davaya dahil edilerek, bu parselin güneyinde yer alan ve 107 ada 6 parsele bitişik bölümünden geçit kurulmasının komşuluk hukuku ilkelerine ve taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakarlığın denkleştirilmesi prensibine daha uygun olacağı dikkate alınarak bu alternatif değerlendirilmek suretiyle geçit kurulması gerekirken, bu yön gözardı edilerek yanılgılı değerlendirme ile 107 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerinden geçit kurulması doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28/06/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

6 Ocak 2024