Kiralayanın Fesih Hakkı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 299. Hükmünde kira sözleşmesini “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlamıştır. Ayrıca TBK kira sözleşmesine dair hükümleri dördüncü bölümde: Genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası şeklinde üç başlık halinde düzenlemiştir. Türk Borçlar Kanunu bu bölümde kira sözleşmesi feshi konusunu da hükme almıştır. Bu makalemizde kiralayanın fesih hakkı başlığı altında kira sözleşmesinin feshine değineceğiz.

TBK’dan anlaşılacağı üzere kanun koyucu genel hükümler ile beraber konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında, zayıf olan kiracının korunması düşüncesi ile, bazı özel hükümler düzenlemiştir. Buradan hareketle bu tür sözleşmelerde ilk olarak uygulanacak olan hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 339. Ve devamında düzenlenen hükümler olmakla beraber, özel hükümlerde bir düzenleme olmaması halinde genel hükümler uygulama alanı bulacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili düzenlenen özel hükümler özellikle kira sözleşmesi feshi durumlarında kiracıyı koruyucu niteliktedir. Türk Borçlar Kanunu 347. Ve 350. Hükümlerinde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin maddeler bildirim yolu ile ve tahliye davası yolu ile olmak üzere iki ayrı başlık altında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesinde sözleşmede aksine düzenleme olmadıkça ve gerekli hallerde kiracı ve kiraya verenin kira sözleşmesinin fesih haklarının bulunduğunu hükme almıştır.

Kira Sözleşmesinin Fesih Bildirimi ile Sona Erdirilmesi

Kiralayan fesih hakkıyla kira sözleşmesini bildirim yolu ile sona erdirebilir. Konut ve işyeri kiraları sözleşmelerinin bildirim yolu ile sona erdirilmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde düzenlenmiştir. Fesih bildirimi yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için kanun herhangi bir haklı sebebin varlığını aramaz. Yani fesih bildirimi ile sözleşmenin feshedilmesi için bir sebebe gerek yoktur. Bildirimin yapılması yeterlidir. Ancak fesih bildiriminin ve sözleşmenin feshinin geçerliliği bildirimin yazılı şekilde yapılmış olması şartına bağlıdır. Kanunda belirtilen süreler ve yazılı şekil şartı da dikkate alınarak kiralayan kira sözleşmesini feshedebilir.

Belirli Süreli Sözleşmeler

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı sözleşmenin süresinin bitimine en az on beş gün kala bildirimde bulunmaz ise, sözleşme bir yıl daha aynı hükümlerle uzar. Kiraya veren yani mülk sahibi sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden asgari üç ay önce bildirimde bulunarak hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Belirsiz süreli kira kontratlarında kiracı her zaman, kiraya veren mülk sahibi ise kontratın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Anlaşılacağı üzere belirli süreli kira kontratlarında bildirim yolu ile fesih imkânı kural olarak kiracıya tanınsa da on yıllık sürenin dolması ile kiralayanın feshi hakkı doğar.

Belirli Süreli Sözleşmelerde Kiralayanın Fesih Hakkı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme bitimine dayanarak kira sözleşmesi feshi hakkına kural olarak sahip olmamak ile beraber, uzama süresinin on yılı aşması durumunda takip eden her yeni sözleşme döneminin başlangıcına en az üç ay kala bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Bu durumda kira konut ve çatılı işyeri sözleşmesi on yılı doldurmuş ise artık kiraya verenin de bildirim süresine uyarak ve haklı bir sebep göstermeksizin fesih hakkı doğar. Kiraya veren fesih hakkını kullanırken yazılı şekil şartına uygun şekilde yapmalıdır. Fesih bildirimlerinin noter üzerinden yapılması ispat edilebilirlik bakımından büyük kolaylık sağlamaktadır.

Kiraya verenin fesih hakkı 2012 yılında yapılan kanun değişikliği ile tanınmıştır. Kiraya veren kişilerin on seneyi aşmış durumda olan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim süresine uyarak sebep göstermeksizin feshetme hakkı eski borçlar kanunumuzda bulunmamaktaydı. Bu sebeple eski borçlar kanunu döneminde ve kirasını tam şekilde zamanında ödeyen kiracının tahliye şartlarının oluşmaması durumunda çıkarılabilmesi mümkün değildi.

01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunumuz bu noktada değişikliğe gitti ve kira sözleşmesi feshi konusunu kiraya veren bakımından kolaylaştırdı.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesindeki hükümlere göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Konut ve çatılı işyeri statüsündeki yerlerin kiralarında belirsiz süreli kira sözleşmelerini sona erdirme hakkı kural olarak kiracıya aittir. Aynen süresi belirli kira sözleşmelerinde olduğu gibi süresi belirsiz kira sözleşmelerinde de kiraya veren on yılın dolması ile beraber sözleşmeyi fesih hakkına sahip olur. Aynen süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi burada da fesih bildirim yolu ile yapılır.

Kiralayanın fesih hakkı tahliye davası ve icra takibi haricinde bundan ibarettir.

Fesih hakkı nedir?

Fesih hakkı, sonlandırma, kaldırma ya da geçersiz kılma gibi anlamlara sahip bulunan fesih, hukuki bir terim olarak bir sözleşmenin sona erdirilmesi halini tanımlar. Bir sözleşmenin hangi koşullarda ve hangi sürelerde bozulabileceği ya da sona erdirileceği ilgili kanunlarca düzenlenmiştir.

Fesih Taraflarca anlaşmaya varılmış olan bir şey üzerinde şartları geçersiz kılmak ve sona erdirmek gibi eylemler sonucunda meydana gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre özel borç ilişkileri kapsamına giren süreli ya da süresiz kira sözleşmeleri, tarafların haklı sebeplere dayandırması hallerinde feshedilebilir.

6 Ocak 2024