Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Muhdesat, gayrimenkul hukukunda, bir arazi üzerinde malikinden başka bir kimse tarafından meydana getirilen ve arazinin bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) haline gelen yapı (bina, tesis vb.) veya dikili bitkileri (ağaç, bağ vb.) ifade eden bir terimdir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ise; söz konusu muhdesatın, arazi maliklerinden biri veya birkaçı tarafından oluşturulduğunu hukuken kayıt altına almayı amaçlayan, kendine özgü bir tespit davası türüdür.
Bu dava, özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve kamulaştırma süreçlerinde kritik bir rol oynar. Zira bu süreçlerde taşınmazın değeri hesaplanırken, üzerindeki muhdesatın değeri de ayrıca belirlenir ve muhdesat sahibine ödenir.
Davanın Hukuki Dayanağı ve Niteliği
Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi, “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur” ilkesini benimser. Aynı Kanun’un 718. maddesi uyarınca da arazi üzerindeki yapılar, bitkiler ve kaynaklar, yasal sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla arazinin mülkiyeti kapsamındadır. Bu ilkeye “üst arza tabidir” (superficies solo cedit) prensibi denir.
Ancak bu kuralın istisnaları mevcuttur. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası bu istisnalardan birini oluşturur. Yargıtay’ın 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da vurgulandığı üzere, muhdesat üzerindeki hak, sahibine araziden bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez; bu hak şahsi bir haktır. Bu dava sonucunda elde edilen ilam, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğini tespit eder ve bu tespit, yalnızca ilgili hukuki süreçlerde (ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma vb.) ileri sürülebilir.
Dava Açılabilmesinin Ön Koşulu: Güncel Hukuki Yarar
Tespit davaları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 106. maddesi uyarınca, davacının bu tespiti istemekte güncel bir hukuki yararının bulunmasını şart koşar. Hukuki yarar, bir dava şartıdır ve mahkemece yargılamanın her aşamasında re’sen (kendiliğinden) gözetilir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında hukuki yararın varlığı için şu durumların mevcut olması gerekir:
- Taşınmaz hakkında açılmış ve devam eden (derdest) bir ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının bulunması.
- Taşınmazın kamulaştırma sürecine dahil edilmiş olması.
- Kentsel dönüşüm gibi özel kanunlar kapsamında bir uygulamanın söz konusu olması.
Bu durumlar yoksa, yani paydaşlar arasında taşınmazın satışı veya paylaşımına yönelik aktif bir hukuki süreç bulunmuyorsa, dava “güncel hukuki yarar yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir (HMK m. 114/1-h, 115).
Taraflar: Dava Kime Karşı Açılır?
Bu dava, muhdesatın davacıya ait olduğunu açıkça kabul etmeyen ve taşınmazın tapu kaydında paydaş olarak görünen tüm maliklere karşı açılmalıdır. Eğer bazı paydaşlar muhdesatın aidiyetini noter kanalıyla veya mahkeme huzurunda açıkça kabul etmişlerse, onlara karşı dava açılmasında hukuki yarar kalmayacağından husumet yöneltilmez.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir.
Yetkili Mahkeme: Bu dava, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.
Harç ve Yargılama Giderleri Nasıl Hesaplanır?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında harç ve vekalet ücreti, davanın konusu olan muhdesat değeri üzerinden hesaplanır.
- Harç: Dava, nispi harca tabidir. Harç, zemin bedeli hariç olmak üzere, muhdesatın toplam değerinden davalıların payına isabet eden değer üzerinden hesaplanır. Uygulamada, dava açılırken düşük bir değer gösterilip harç yatırılmakta, yargılama sırasında yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu belirlenen gerçek değer üzerinden harç tamamlanmaktadır.
- Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti: Davanın kabulü halinde, kabul edilen ve harçlandırılan değer (müddeabih) üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre davacı lehine vekalet ücretine hükmedilir. Yargılama giderleri de kabul ve ret oranına göre (HMK m. 326) taraflara yükletilir ve davalılardan tapudaki payları veya miras payları oranında tahsiline karar verilir.
Kararın İcrası ve Kesinleşme Şartı
Muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin ilamlar, taşınmazın aynına ilişkin bir tespit içerdiğinden, kesinleşmeden icraya konulamaz. Yargıtay kararlarına göre bu kural, kararın bir parçası (fer’i) niteliğinde olan yargılama giderleri ve vekalet ücreti alacakları için de geçerlidir. Bu alacaklar dahi, asıl hüküm olan tespit kararı kesinleşmeden takip konusu yapılamaz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ile İlişkisi
Bu davanın en temel işlevi, ortaklığın giderilmesi davasında ortaya çıkar. Paydaşlığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde, taşınmaz üzerindeki muhdesat ile birlikte satılır.
- Değer Tespiti: Muhdesatın aidiyeti davası ile yapının veya bitkilerin kime ait olduğu tespit edilir. Ortaklığın giderilmesi dosyasında ise hem arazinin (zemin) değeri hem de muhdesatın değeri ayrı ayrı belirlenir.
- Paylaştırma: Satış sonunda elde edilen bedel paylaştırılırken, öncelikle muhdesatın değeri, muhdesat sahibi olarak tespit edilen paydaşa ödenir.
- Kalan Bedelin Taksimi: Geriye kalan zemin bedeli ise, tüm paydaşlar arasında tapudaki hisseleri oranında paylaştırılır.
Bu sayede, araziye kendi emeği ve sermayesiyle değer katan paydaşın hak kaybına uğraması engellenmiş olur.
