Mülkiyet hakkı, bir kimsenin bir eşya üzerindeki en geniş ve en mutlak yetkileri (kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma) barındıran temel bir haktır. Ancak modern hukuk sistemleri, toplumsal ve ekonomik ihtiyaçlar doğrultusunda, bu mutlak hakkın belirli durumlarda “sınırlandırılmasına” olanak tanır.
İşte bu sınırlamayı sağlayan en önemli hukuki araçlardan biri irtifak hakları‘dır. İrtifak hakları, en basit tanımıyla, bir eşyanın malikine ait bazı yetkilerin, başka bir gerçek veya tüzel kişi lehine kısıtlanması ve o kişiye eşyadan belirli bir şekilde yararlanma imkanı tanımasıdır. Bir tarladan geçit izni almaktan, bir başkasının evinde ömür boyu oturma hakkına sahip olmaya kadar çok geniş bir yelpazeyi kapsayan bu haklar, Türk Medeni Kanunu’nda detaylı bir şekilde düzenlenmiştir.
İrtifak Haklarının Hukuki Niteliği: “Sınırlı Ayni Hak” Olmak
İrtifak haklarını doğru anlayabilmek için, onların bir “sınırlı ayni hak” olduğunu kavramak gerekir. Bu ifadedeki her kelime önemlidir:
- Ayni Hak: Ayni haklar, kişilerin eşya üzerinde doğrudan hakimiyet kurmasını sağlayan ve bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardır. Mülkiyet hakkı en güçlü ayni haktır. Bir irtifak hakkı da ayni hak olduğu için, mülkün sahibi değişse bile yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Örneğin, A şahsının tarlası üzerinde B şahsı lehine bir geçit hakkı varsa, A tarlasını C’ye sattığında, C de bu geçit hakkına katlanmak zorundadır.
- Sınırlı: İrtifak hakları, mülkiyet hakkı gibi malikine tüm yetkileri vermez. Sadece kanun veya sözleşme ile belirlenmiş, belirli ve “sınırlı” yetkiler (geçme, oturma, su alma gibi) tanır. Bu nedenle mülkiyet hakkını kısıtladığı için “sınırlı ayni hak” olarak adlandırılır.
Bu hakların “ayni hak” niteliği kazanabilmesi, yani herkese karşı ileri sürülebilmesi için en temel şart, tapu kütüğünün ilgili sayfasına tescil edilmeleridir. Taraflar arasında adi yazılı bir sözleşme ile kurulan bir irtifak, sadece o kişileri bağlar ve ayni hak niteliği taşımaz.
Ana Ayrım: İrtifak Haklarının Türleri
Türk Medeni Kanunu, irtifak haklarını, hakkın kime veya neye bağlı olduğuna göre iki ana kategoriye ayırır. Bu ayrım, hakkın devredilip devredilemeyeceği ve ne zaman sona ereceği gibi konularda belirleyicidir.
- Eşyaya Bağlı İrtifaklar (Taşınmaz Lehine İrtifak Hakları): Hak, belirli bir kişiye değil, başka bir taşınmaza (arsaya, binaya) aittir.
- Kişiye Bağlı İrtifaklar (Şahsi İrtifak Hakları): Hak, belirli ve ismiyle anılan bir gerçek veya tüzel kişiye aittir.
1. Eşyaya Bağlı İrtifaklar (Taşınmaz Lehine İrtifak)
Bu irtifak türünde her zaman iki taşınmaz bulunur: Üzerinde irtifak kurulan ve bu yükümlülüğe katlanan “yükümlü taşınmaz” ve bu haktan fayda sağlayan “yararlanan taşınmaz”. Hak, yararlanan taşınmazın bir eklentisi gibidir. Yararlanan taşınmaz satıldığında, irtifak hakkı da yeni malike otomatik olarak geçer. Yükümlü taşınmaz satıldığında ise, yeni malik bu irtifak hakkına katlanmak zorundadır.
En Yaygın Örnek: Geçit Hakkı (TMK Madde 779 vd.)
Bu irtifak türünün en bilinen ve en çok karşılaşılan örneği geçit hakkıdır. Özellikle arazilerin bölünmesi sonucu denize veya kamu yoluna doğrudan çıkışı kalmayan bir parselin (yararlanan taşınmaz), komşu parsel (yükümlü taşınmaz) üzerinden yol geçirmek suretiyle kamu yoluna ulaşmasını sağlar. Bu hak, tarafların tapuda yapacakları bir sözleşme ile kurulabileceği gibi, eğer komşu parselin maliki izin vermiyorsa, “zorunlu geçit hakkı” davası yoluyla mahkeme kararıyla da kurulabilir. Kurulduktan sonra, bu hak her iki taşınmazın da tapu kaydına işlenir ve kalıcı hale gelir.
Diğer Örnekler: Manzara Kapatmama, Kaynak ve Su Geçirme Hakları
Eşyaya bağlı irtifaklar sadece geçit hakkından ibaret değildir. Örneğin;
- Bir taşınmaz malikinin, komşu parsel maliki lehine, onun manzarasını kapatacak şekilde belirli bir yüksekliğin üzerinde inşaat yapmaktan kaçınmayı taahhüt etmesi (Manzara Kapatmama İrtifakı).
- Bir taşınmaz malikinin, komşu parseldeki bir su kaynağından su alması veya kendi tarlasını sulamak için komşunun arazisinden su kanalı geçirmesi (Kaynak veya Mecra İrtifakı).
Geçit Hakkı Örneği
Yükümlü Taşınmaz: Ali’nin sahibi olduğu ve kamu yoluna cephesi olan (A) parseli.
Yararlanan Taşınmaz: Veli’nin sahibi olduğu ve yola çıkışı olmayan, A parselinin arkasında kalan (B) parseli.
İrtifak Hakkı: (B) parseli lehine, (A) parselinin belirli bir güzergahı üzerinden geçit hakkı kurulur ve tapuya tescil edilir.
Sonuç: Veli, parselini Zeynep’e satarsa, Zeynep de bu geçit hakkını kullanmaya devam eder. Ali, parselini Mehmet’e satarsa, Mehmet de Zeynep’in geçmesine izin vermek zorundadır.
2. Kişiye Bağlı İrtifaklar (Şahsi İrtifak Hakları)
Eşyaya bağlı irtifakların aksine, kişiye bağlı irtifaklar belirli bir taşınmaza değil, doğrudan doğruya belirli bir kişiye (gerçek veya tüzel kişi) tanınan yararlanma haklarıdır. Bu haklar, o kişiye sıkı sıkıya bağlıdır, genellikle başkasına devredilemez ve o kişinin ölümüyle (veya tüzel kişiliğin sona ermesiyle) ortadan kalkar. Medeni Kanun, bu kategori altında birden fazla irtifak hakkı düzenlemiştir.
İntifa Hakkı (TMK Madde 794 vd.)
Kişiye bağlı irtifakların en geniş ve en kapsamlı olanı intifa hakkıdır. İntifa hakkı, hak sahibine, başkasına ait bir mal (taşınır veya taşınmaz) veya hak üzerinde tam bir yararlanma yetkisi verir. İntifa hakkı sahibi, mülkiyetin özünü korumak ve malı yok etmemek kaydıyla, malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma (ürünlerini ve gelirlerini toplama) haklarına sahiptir.
Bu durumda mülkiyet ikiye ayrılır:
- İntifa Hakkı Sahibi: Malı fiilen kullanır, evse içinde oturur veya kiraya verip kirasını alır, tarlaysa ürünlerini toplar.
- Kuru Mülkiyet Sahibi (Çıplak Mülkiyet): Malın hukuki mülkiyetine sahiptir ancak intifa hakkı süresince malı kullanamaz ve ondan yararlanamaz. Sadece malı satma gibi tasarruf yetkileri elinde kalır, ancak malı alan yeni malik de intifa hakkına katlanmak zorundadır.
En yaygın kullanım alanı, miras hukukundadır. Örneğin, bir kişi vefat ettiğinde evinin mülkiyetini çocuklarına bırakırken, sağ kalan eşi lehine ev üzerinde ömür boyu (ölünceye kadar) intifa hakkı tanıyabilir. Bu sayede eş, ömrünün sonuna kadar evde güvenle oturabilir veya evi kiraya vererek geçimini sağlayabilir.
Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) (TMK Madde 823 vd.)
Oturma hakkı, intifa hakkının daha sınırlı bir türüdür. Hak sahibine, bir binanın tamamında veya bir bölümünde sadece “oturma”, yani konut olarak kullanma yetkisi verir. İntifa hakkından en temel farkı şudur: Oturma hakkı sahibi, bu hakkını başkasına devredemez ve oturduğu konutu kiraya veremez. Bu hak, tamamen hak sahibinin kişisel barınma ihtiyacını karşılamaya yöneliktir.
Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) (TMK Madde 826 vd.)
Üst hakkı, modern ekonomide ve inşaat sektöründe büyük önem taşıyan bir irtifak hakkıdır. Bu hak, hak sahibine, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde bir yapı (bina, tesis vb.) inşa etme veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi verir. Bu hakkın en önemli özelliği, arazi mülkiyeti ile yapı mülkiyetini birbirinden ayırmasıdır. Üst hakkı sayesinde, arsa bir kişiye, o arsanın üzerindeki bina ise üst hakkı sahibine ait olabilir.
Bu hak, genellikle uzun süreli (en fazla 100 yıl) olarak kurulur ve özellikle büyük yatırımlar için kullanılır. Örneğin, Hazine’ye veya bir belediyeye ait bir arazi üzerine, bir yatırımcıya 49 yıllığına üst hakkı tanınarak otel, alışveriş merkezi veya fabrika inşa etmesi sağlanabilir. Yatırımcı, arsayı satın alma maliyetine katlanmadan dev bir projeyi hayata geçirebilir. Süre sonunda, genellikle yapı arsa malikine kalır.
Kaynak Hakkı ve Diğer İrtifaklar
Medeni Kanun ayrıca, bir kişinin başkasının arazisindeki su kaynağından yararlanmasına olanak tanıyan kaynak hakkını (TMK Madde 837) ve tarafların ihtiyaçlarına göre, kanunda tanımlanmamış başka yararlanma yetkileri oluşturmalarına imkan veren diğer irtifak haklarını (TMK Madde 838) da düzenlemiştir.
İrtifak Hakkının Kurulması ve Sona Ermesi
İrtifak Hakkı Nasıl Kurulur?
Bir irtifak hakkının hukuken geçerli ve herkese karşı ileri sürülebilir bir ayni hak olarak doğması için kural olarak iki aşamalı bir süreç gerekir:
- Hukuki Sebep (Sözleşme): Taraflar arasında irtifak hakkı kurma borcu doğuran bir sözleşme yapılır. Taşınmazlar için bu sözleşmenin mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğü’nde resmi senet şeklinde yapılması zorunludur.
- Tescil: Hazırlanan bu resmi senede dayanılarak, irtifak hakkı tapu kütüğünün ilgili sayfasındaki “İrtifak Hakları” sütununa tescil edilir. Hak, ancak bu tescil ile doğmuş olur.
Bunun yanı sıra, mahkeme kararı (zorunlu geçit hakkı gibi) veya olağanüstü zamanaşımı gibi yollarla da irtifak hakkı kurulabilir.
İrtifak Hakkı Nasıl Sona Erer?
İrtifak hakları çeşitli nedenlerle sona erebilir:
- Hak sahibinin hakkından feragat etmesi ve tapudaki kaydın silinmesi (terkin).
- Belirli bir süre için kurulmuşsa, bu sürenin dolması.
- Kişiye bağlı irtifaklarda hak sahibi kişinin ölümü veya tüzel kişiliğin sona ermesi.
- Yükümlü ve yararlanan taşınmazların mülkiyetinin aynı kişide birleşmesi.
- Taşınmazın tamamen yok olması (heyelan, denize kayma vb.).
- Mahkeme kararı (örneğin, irtifakın sağladığı yarar tamamen ortadan kalkmışsa).
| İrtifak Türü | Kime veya Neye Bağlı? | Devredilebilir mi? | Tipik Örnek |
|---|---|---|---|
| Eşyaya Bağlı (Taşınmaz Lehine) | Başka bir taşınmaza | Evet (taşınmazla birlikte) | Geçit Hakkı |
| Kişiye Bağlı (Şahsi) – İntifa | Belirli bir kişiye | Hayır (kullanım hakkı devredilebilir) | Eşe tanınan ömür boyu yararlanma hakkı |
| Kişiye Bağlı (Şahsi) – Oturma | Belirli bir kişiye | Hayır | Ebeveyne tanınan evde oturma hakkı |
| Kişiye Bağlı (Şahsi) – Üst Hakkı | Belirli bir kişiye | Evet (genellikle) | Araziye otel inşa etme hakkı |
Sonuç
Sonuç olarak, irtifak hakları, mülkiyet hakkının katı sınırlarını esneterek, eşyaların toplumsal ve ekonomik ihtiyaçlara daha etkin bir şekilde hizmet etmesini sağlayan son derece işlevsel hukuki araçlardır. Bir yandan mülkiyet hakkını sınırlarken, diğer yandan o mülkten daha fazla kişinin veya mülkün yararlanmasına olanak tanırlar.
İster iki komşu arasındaki basit bir geçit ihtiyacını çözsün, ister milyarlarca liralık bir yatırım projesinin temelini oluştursun, irtifak hakları modern eşya hukukunun vazgeçilmez bir parçasıdır. Bu hakların kurulması ve sona erdirilmesinin uzun vadeli ve ciddi sonuçları olduğu için, tüm sürecin tapuda resmi olarak ve bir eşya hukuku uzmanı avukatın danışmanlığında yürütülmesi, olası hak kayıplarını önlemek adına en güvenli yoldur.
