İrtifak hakkı, hakka konu teşkil eden eşya ile alakalı yararlanma ve kullanmaya ilişkin yetkilerden tamamını ya da bir kısmını içerebilir. Hak sahibine, söz konusu eşyadan tamamıyla yararlanma yetkisi veren tek hak irtifak hakkı intifa hakkıdır. İntifa hakkı haricindeki irtifak haklarının tamamında eşya üzerindeki yararlanma yetkisi sınırlandırılmıştır. İntifa hakkı dışında kalan irtifak haklarının tamamı, eşya üzerinde yalnızca sınırlı bir yararlanma yetkisi tanır. Bu yetki farklı şekillerde tezahür edebilir. Söz gelimi; kaynak irtifakı, oturma irtifakı, geçit irtifakı ve üst hakkı gibi. Gayrimenkuller üzerinde farklı içeriklerde irtifak hakları kurulabilir. Kurulacak irtifak hakkının muhteviyatının belirlenmesi ise tarafların tasarrufuna bırakılmıştır.
İrtifak Hakkı Türleri Nelerdir?
Eşyaya Bağlı İrtifak Hakları: Eşyaya bağlı irtifak hakkı sadece bir taşınmaz üzerinde ve başka bir taşınmazın lehine kurulabilen bir haktır. Dolayısıyla eşyaya bağlı bir diğer değişle arzi irtifak haklarını teşkil eder. Eşyaya bağlı irtifak hakkında hak sahipliği için ilgili taşınmazın mülkiyetiyle bir bağ oluşturması gerekli olup hak sahipliği faydalanılan taşınmazın mülkiyeti ile devredilebilir. Bunun yanı sıra eşyaya bağlı irtifakın yalnız başına el değiştirmesi söz konusu değildir.
Eşyaya bağlı irtifak hakları üç şekilde kazanılır. Bunlar:
- Tesisen kazanma,
- Devren kazanma,
- Aslen kazanma.
irtifak hakları
İrtifak Hakkı Nasıl Kazanılır?
Eşyaya bağlı irtifak haklarının kazanılması genellikle tecille mümkündür ancak istisnalar da mevcuttur. İstisna hallerde tescil şartı bulunmamaktadır.
Türk Medeni Kanunu madde 780 üzere, irtifak hakkının kazanılması için tapu kütüğüne tescil işlemi sağlanmalıdır. Yine yasa gereği aksi ifade edilmediği sürece, taşınmaz mülkiyetine dair hükümler, irtifak haklarının kazanılması ve tescilinde de uygulanır. Bunun yanı sıra irtifak hakkının kazanılmasında geçerli bir nedene gereksinim vardır. Hakkın kazanılması nedeni geçersiz bir nedense yada tescil edilmediyse yapılan tescil yolsuzdur.
İrtifak sözleşmesi resmi şekle tabi olup iki taşınmaz maliki arasında yapılır ve bunlardan birinin muhatabı lehine irtifak kurma borcu yüklemesiyle tezahür eder. Sözleşmenin geçerli kabul edilebilmesi için tapu sicili memuru veya tapu müdür tarafından düzenlenmesi gereklidir.
1- Mahkeme Kararı İle İrtifak Hakkının Kazanılması: İrtifak hakkının kurulması gerektiğini ifade eden hukuki bir ilişki mevcut olmasına karşın, hakkı tesis etmekle yükümlü bu yükümlülüğünü ifa etmiyorsa bu durumda hak sahibi hakkını elde edebilmek adına hakim aracılığı ile hakkın kurulmasını isteyebilir. Bu şekilde kurulan irtifak hakkı tescil işleminden önce kurulmuş olur tescil açıklayıcı özelliktedir.
2- Kamulaştırma ile İrtifak Hakkının Kazanılması
3- Zamanaşımı İle İrtifak Hakkının Kazanılması: Olağan ve olağanüstü zamanaşımı ile irtifak hakkı kazanılabilir. Olağan zamanaşımı ile irtifak hakkının kazanılabilmesi için Türk Medeni Kanunu madde 712’de ifade edilen koşulların mevcut olması gerekir. İrtifak hakkının olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabilmesi içinse aynı kanunun 713. maddesinde ifade edilen koşulların gerçekleşmesi şartı aranır.
İrtifak Hakkının Sona Ermesi
İrtifak hakkının sona ermesi; terkinle ve sicil dışı sona erme olarak iki farklı şekilde gerçekleşir.
Terkinle Sona Erme: İrtifak hakkının sona ermesi kural gereği tapu sicilinde yer alan sicilin terkin edilmesi ile gerçekleşir. Malik yazılı terkin isteminde bulunarak terkin işlemini gerçekleştirir ve bu işlem tek taraflı bir tasarruftur.
Sicil Dışı Sona Erme: Kimi durumlarda tescilin terkin edilmesi işlemi yalnızca açıklayıcı mahiyet gösterir. Bu durumlar; yüklü ya da faydalanılan taşınır tamamen yok olursa, yüklü taşınmaz kamulaştırılırsa, öngörülen süre tamamlanırsa, tescilsiz kazanılan mecra irtifakı sonlanırsa ve bu yönde mahkeme kararı verilirse.
Kişiye Bağlı İrtifak Hakları
İntifa ve sükna hakkı, kişiye bağlı irtifak haklarındandır. İntifa ve sükna hakkı; lehine kuruldukları kişi ile var olan haklardandır. Bu haklar el değiştiremeyen, devredilemeyen ve miras yolu ile yasal mirasçıya geçemeyen haklardır. Söz konusu hakkın sahibi hayatı boyunca ya da belirlenen süre zarfında hakkını kullanmaya devam eder.
- İntifa Hakkı: Türk Medeni Kanunu madde 794’te düzenlenen intifa hakkı, taşınır mallar üzerinde kurulabilen tek irtifak hakkıdır. Kişiye bağlı irtifak haklarından olasının yanı sıra hak sahibine, intifa hakkının konusunu teşkil eden eşya üzerinde tam yararlanma yetkisi tanır. Öte yandan miras yolu ile mirasçıya geçemez ve sağlar arası işlemler ya da ölüme bağlı tasarruflar ile bir başkasına devredilemez. İntifa hakkına konu teşkil eden eşyanın mali gelir verme mecburiyeti bulunmamaktadır. İntifa hakkı sahibinin eşyadan herhangi bir fayda sağlıyor olması kafidir. Yani hak sahibinin elde ettiği yarar maddi ve manevi yarar olabilir. İntifa hakkının sahibi, söz konusu eşyanın feri zilyedi olup malik asli zilyettir.
- Oturma – Sükna – Hakkı: Türk Medeni Kanunu madde 823 uyarınca sükna hakkı hak sahibine, bir bina ya da binanın bir bölümünden konut olarak istifade hakkı tanır. Oturma hakkı devredilebilir nitelikte olmayıp mirasçılara da miras yolu ile geçemez.
- Üst Hakkı: Türk Medeni Kanununun 826/1 hükmü gereği bir kişiye, bir başkasının taşınmazının üstünde ya da altında bir yapı yapma ya da var olan yapıyı koruma neticesinde söz konusu taşınmaza malik olma hakkı tanıyan üst hakkı, irtifak haklardan sayılmakta olup sınırlı ayni bir haktır.
- Kaynak Hakkı: Türk Medeni Kanunu madde 837 de düzenlenen kaynak hakkı; başkasına ait bir arazide bulunan kaynağın sularını kişinin arazisine akıtma yetkisi verir.
Diğer sorularınız için Avukat iletişim linkini kullanabilirsiniz.
İrtifak Hakları Yargıtay Kararları
14. Hukuk Dairesi 2018/3484 E. , 2021/4111 K.
“İçtihat Metni”
14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09/05/2013 gününde verilen dilekçe ile mecra irtifakı tesisi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 25/11/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, Türk Medeni Kanunun 744. maddesi gereğince mecra irtifakı kurulması isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davacının Sarıyahşi’de bulunan arsalarının 3/4 lük kısmına havuz ve 200 civarında ağaç dikildiğini, ağaç ve havuz için gerekli suyun davacıya ait 1809 parsel sayılı taşınmazdan kuyu açılarak toprak altından boru ile getirildiğini, boruların komşu parsel tarlaların tarımsal olarak işletilmesine zarar vermeden toprağın 1,5 metre kadar altından geçirildiğini, ağaçların büyümesi nedeniyle suyun yeterli olmadığını, bu nedenle davacının 2012 yılında davalının taşınmazının küçük bir kısmının altından boru geçirdiğini ancak davalının Kaymakamlığa başvurarak men talebinde bulunduğunu ve alınan karar üzerine suyun kesildiğini, bir süredir ağaçlara su verilemediğini, ağaçların kurumak üzere olduğunu belirterek davalıya ait 1810 parsel sayılı taşınmazın altından su borusu geçirilmesi konusunda irtifak hakkı tesis edilmesini talep etmiştir.
Davalı … ile dahili davalılar, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, “Davanın kabulü ile, 1810 parsel numaralı taşınmazdan (davacının aynı yerde kain 1809 parseldeki su kaynağından 271 ada 3, 4, 5, 6 parsel sayılı taşınmaza götürmek istediği su için) dosya arasında mevcut fen bilirkişisi Recep Ünal imzalı 26.03.2014 tarihli rapor ve ekindeki krokide kırmızı renk ile gösterilen yerden 178,92 metre uzunluğunda (1810 parselin sınırı boyunca) toprağın en az 1 metre altından 60 mm çapında boru ile (kapalı sistem) suyun geçirilmesine, bu doğrultuda davacı lehine mecra irtifak hakkı tesis edilmesine ve tesis edilen irtifak hakkının tapuya tesciline” karar verilmiştir.
Hükmü, davalılardan … vekili temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanununun 744. maddesi uyarınca “Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.”
Mecra irtifakı kurulması istemine ilişkin davalarda, irtifak hakkı taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından, leh ve aleyhine irtifak hakkı kurulması istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına mecra irtifakı kurulacak taşınmaz müşterek mülkiyete konu ise, dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir.
Mecra irtifakı kurulması isteğine ilişkin davalar, özünü komşuluk hukuku ilkelerinden alması nedeniyle yapılacak araştırma ve incelemede, öncelikle davacının mecra ihtiyacının bulunup bulunmadığı saptanmalıdır. İhtiyacın saptanması halinde de, çevre taşınmazların tamamının üzerinde irtifak hakkı kurmaya elverişli olup olmadığı incelenip, hukukun genel bir ilkesi olan “fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi” uyarınca taraf yararları da gözetilerek en az masrafı gerektiren ve bundan da en az zarar görecek kişi taşınmazı üzerinden mecra irtifakının bağlanacağı su, elektrik, gaz ve benzerine ait yol ya da kaynak ile yararına mecra hakkı kurulan taşınmaz arasında kesintisiz bağlantı sağlayacak şekilde kurulmalıdır. Ayrıca mecranın niteliği, nasıl ve hangi araçlarla geçirileceği ayrıca belirlenerek kararda gösterilmelidir.
İrtifak hakkının bedeli, taşınmazların niteliğine göre uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak saptanmalı ve bedel hükümden önce mahkeme veznesine depo ettirilmelidir. Hemen belirtmek gerekir ki, bedelin saptanmasından sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.
Davanın niteliği gereği, yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmalıdır.
Anılan maddenin son fıkrası uyarınca, istem halinde gideri davacı tarafından karşılandığında mecra hakkının tapu siciline kaydına da karar verilmelidir.
Bu ilkeler ışığında somut olaya gelince; yapılan incelemede aleyhine mecra irtifakı tesis edilen 1810 parsel sayılı taşınmaz maliklerinden “Ali kızı Zarife Bozkurt’un” mirasçılık belgesi temin edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekirken Süleyman kızı Zarife Bozkurt’un mirasçılık belgesi getirtilerek mirasçıların davaya dahil edildiği anlaşıldığından taraf teşkili sağlanmaksızın kurulan hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz nedenlerinin şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
16.06.2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
