Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın üzerinde hak sahibi olan kişi tarafından mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiası üzerine farklı sebeplerle açılabilecektir. Bu yazımızda tapu iptali ve tescil davasının nedenleri, nasıl açılabileceği, hukuki süreler gibi konularda bilgi vermek amaçlanmıştır. Daha detaylı bilgilendirme için bir avukat ile görüşülmesi tavsiye edilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz aynına ilişkin bir dava niteliğindedir. Kayıttaki mülkiyet tapusunun iptali işlemi ile amaç, tapu sicilinde kayıtlı olan gayrimenkulün /mülkiyet hakkının hukuka uygun hale getirilmesidir. Mülkiyetin iptali ve tescili sonrasında, taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibi olan kişi, sicilde malik olarak kaydedilir.
Hangi Sebeplerle Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir?
Bir kimsenin dava açabilmesi için öncelikle dava açmakta hukuki bir yararı olması gerekmektedir. Kişi, üzerinde hakkı olduğunu iddia ettiği bir taşınmazın, haksız bir şekilde ve kanuna aykırı olarak bir başkası adına tescil edildiğini düşüyorsa tapu iptali ve tescil davası açabilecektir. İddia edilen bu haksız tescilin birçok farklı sebebi olabilir. Haksız tescili gündeme getirebilecek sebepler, kanunda sınırlı olarak sayılmamış olmakla beraber yaygın olarak görülen bazı sebepler aşağıda sayılmıştır.
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Muris muvazaasına dayanarak açılan tapu iptali ve tescil davası, uygulamada en çok karşılaşılan sebeplerden biridir. Muris muvazaası, vasiyet/ miras bırakanın yani murisin, mirasçılardan birine veya üçüncü bir kişiye yaptığı karşılıksız kazandırmaların, gerçeğe aykırı şekilde satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi gösterilmesidir.
Muris, bu işlemlerle mirasçılarından birini, bir kısmını veya tamamını miras haklarından yoksun bırakmayı amaçlamaktadır. Bu durumla karşı karşıya kaldığını ve hak kaybına uğradığını düşünen kişi, bu nedene dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilecektir.
- Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Taşınmazın devrine ilişkin satış, bağış, trampa gibi işlemler ayırt etme gücü ve fiil ehliyeti olmayan kişiler tarafından gerçekleştirilmişse hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında, hukuki ehliyetsizlik unsuru üzerinde durulur ve bu husus kanıtlanmaya çalışılır. Bu hususun kanıtlanması için sağlık raporu ve uzman görüşü raporu gibi belgeler alınması gerekebilir.
- Vekâlet Yetkisinin (Vekillik Görevinin) Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Kişiler; taşınmaz alım, satım işlemleri için birbirlerini vekil olarak tayin edip işlemlerini gerçekleştirebilirler. Ne var ki bu uygulama, bazı sorunlara yol açabilmektedir. Vekâlet görevinin, kötü niyetli olarak kullanılması halinde taşınmaz hakkında gerçekleştirilen devir, sınırlı ayni hak gibi işlemler hukuka aykırı olacaktır. Vekillik yetkisinin kötüye kullanılması sonucunda taşınmazı iktisap eden üçüncü kişinin iyi niyet – kötü niyet durumu da dikkate alınarak vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün olacaktır.
- Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Türk Medeni Kanunu’na göre Eşlerden biri, diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez. Söz konusu gayrimenkulün sahibi olmayan eş, Türk Medeni Kanunu’nun kendisine sağladığı bu haktan eksiksiz olarak faydalanabilmek için taşınmazın üstüne “aile konutu şerhi” koydurabilir. Üzerinde aile konutu şerhi olan taşınmaz, eşlerden birinin rızası dışında devredilirse bu nedene dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir.
- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Miras bırakan, yine mirasçılarından birini veya birkaçını mirasından mahrum bırakmayı hedefleyerek yine mirasçılarından biriyle veya üçüncü bir şahısla ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanarak bu kişi lehine kazandırma işleminde bulunabilir. Bu durumda hakkının zedelendiğini düşünen kişi tapu iptali ve tescil davası açabilecektir. Yargılama sürecinde murisin, bu şekilde mirasçıları haklarından yoksun bırakma iradesi olduğu hususu kanıtlanmalıdır.
- Kazandırıcı Zamanaşımı Ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Gerekli şartların sağlanması halinde uzun süredir taşınmazı elinde bulunduran kişi, tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bu tapu iptali ve tescil davasının davalı tarafı, Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri veya varsa tapuda malik gözüken kişi veya kişinin mirasçıları olabilecektir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, hukuki uyuşmazlığın alanında görevli ve yetkili olan mahkemede açılmalıdır. Dava dilekçesi eksiksiz ve şekil şartlarına uygun olmalıdır. Gerekli usul kurallarına uyulmaması durumunda yargılama sürecinde ortaya çıkabilecek muhtemel sorunları çözmek zor olabilir.
Yargılama sürecinde tapu kayıtları, taşınmaz bilgileri, gayrimenkul değerleme raporları, keşif, tanık, bilirkişi raporu gibi delillerden yararlanılabilir. Delillerin bir kısmı dosya arasına celp edilebileceği gibi bir kısmı da belirli süreler içinde davacı tarafça sunulmalıdır. Sürecin en doğru şekilde takibi için bir avukattan hukuki destek alınması önemli faydalar sağlayabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasını Kim, Kime Karşı Açabilir? (Dava Tarafları)
Açılacak olan bir davanın karşı tarafının belirlenmesi söz konusu olduğunda “husumet” müessesesi gündeme gelecektir. Tapu iptal ve tescil davalarında, mülkiyet hakkının kanuna ve hakkaniyete aykırı olarak zedelendiğini iddia eden ve davayı açmakta hukuki yararı bulunan kişi “davacı” olarak nitelendirilir.
Kişinin, bu hakkının zarara uğratılmasında rolü olan, lehine taşınmaz tescil edilen kişi ise “davalı” olarak davada yer alacaktır. Davacının iddialarının gerçeği yansıtması halinde davalı, taşınmazı davacıya devretme borcu altına girecektir. Bir kişinin tapu iptal ve tescil davasında davalı olarak yer alabilmesi için söz konusu taşınmazın, tapuda bu kişi adına tescil edilmiş olması gerekmektedir.
Husumet konusunda doğru bir değerlendirme yapılabilmesi için her dava, kendisi ile ilgili somut olaya göre incelenmelidir. Bu nedenle davanın taraflarının doğru olarak belirlenebilmesi, davanın doğru kişilere karşı yöneltilmesi ve daha sonradan sorun yaşanmaması için sürecin başından itibaren bir avukattan yardım alınması faydalı olacaktır.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davaları, birçok farklı sebebe dayanılarak açılabileceğinden dava sebebine göre görevli mahkeme, değişiklik gösterebilir. Örneğin muris muvazaası nedeniyle açılacak olan tapu iptal ve tescil davası için görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleridir. Somut olayda kişiler arası anlaşmazlık, taraflar arasındaki bir ticari ilişki sebebiyle ortaya çıkmışsa görevli mahkeme ticaret mahkemesi olacaktır.
Tapu iptal ve tescil davalarının, tüketici mahkemesinde açılmasını gerektiren durumlar dahi bulunmaktadır. Bu nedenle her somut olay, kendi şartlarına göre değerlendirilmeli ve görevli mahkeme doğru olarak belirlenmelidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre tapu iptali ve tescil davalarında davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Tapu iptali ve tescil davaları, kural olarak herhangi bir zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bunun sebebi davanın, bir çeşit ayni hak olan mülkiyet hakkına ilişkin olmasıdır. Öyle ki örneğin; yolsuz tescil nedeniyle mülkiyet hakkının zedelendiğini iddia eden bir kişi 30 yıl sonra dahi dava açma hakkına sahiptir. Elbette bu kuralın birkaç istisnası gündeme gelebilir. Örneğin, tapu iptali ve tescil davası, borçlandırıcı bir işleme dayanıyorsa Türk Borçlar Hukuku hükümleri söz konusu olacak ve genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl içinde tapu iptali ve tescil davası açılması gerekecektir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Harç Ücreti ve Diğer Masraflar
Tapu iptali ve tescil davasında masraflar, harçlar ve yargılama masrafları olarak belirlenecektir. Tapu iptali ve tescil davaları, nispi harçlara tabidir. Bu nedenle harçlar belirlenirken dava konusu taşınmazın bedeli dikkate alınacak ve ona uygun bir hesaplama yapılacaktır. Ayrıca yargılama devam ederken posta masrafları, tanık ücretleri, bilirkişi ücretleri gibi ekstra masraflar gündeme gelebilmektedir. Davayı açmakta hukuki yararı olduğunu ileri süren yani hakkını arayan davacı taraf, bu masraflardan sorumlu olacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yolsuz Tescil Nedir?
Türk Medeni Kanunu madde 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil, yolsuz bir tescildir. Yolsuz tescil, tescil işleminin kanuna ve kurallara uygun olarak yapılmaması anlamına gelip doktrinde gerçek hak durumuna uygun olmayan tescil şeklinde tanımlanmaktadır. Yolsuz tescil durumunda tescil, gerçek bir hukuki sebebe dayanmamaktadır.
Tescil, bazı durumlarda baştan itibaren yolsuz olarak nitelendirilebilecekken bazı durumlarda ise sonradan yolsuz hale gelebilir. Yolsuz tescil durumunun giderilebilmesi için tarafların anlaşması halinde rıza ile düzeltme işlemi yapılabileceği gibi anlaşılamaması durumunda ise konu mahkemeye taşınabilir. Sürecin gerektiği gibi takip edilebilmesi için bir avukattan yardım alınması, kişinin hak kaybına uğramasını önleyecektir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Devam Ederken Taşınmaz Satılabilir mi?
Mülkiyet hakkının zedelendiğinden bahisle tapu iptali ve tescil davası açan davacı, yargılama sürecinde taşınmazın satılması hususu ile karşı karşıya kalabilecektir. Davalı taraflar, dava sonunda taşınmazı kaybetmemek amacıyla taşınmazı, üçüncü kişilere devredebilirler. Bu durumda davacı, dava konusu taşınmazın devrini önlemek amacıyla “ihtiyati tedbir” talebinde bulunmalıdır.
İhtiyati tedbir, taşınmazın satışını engellemek için tesis edilen bir ön koruma niteliğindedir. Mahkeme tarafından ihtiyati tedbir kararı verilebilmesi için talebin bir dayanağı olması ve genellikle teminat miktarının ödenmesi gerekmektedir. İşbu teminat miktarı mahkeme tarafından belirlenir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Taşınmaz aynına ilişkin olan tapu iptal ve tescil davalarında yargılama süreci, her somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebilmektedir. İddiaların değerlendirilmesi, delillerin toplanması gibi hususlar dikkate alındığında davanın 2-3 yıl aralığında süreceği söylenebilir. Taraflarca itirazların yapılması vb. durumlarda süreç daha da uzun olabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Vekâlet Ücreti Ne Kadar?
Her dava, kendine özgü özellikleri ile değerlendirilir ve yargılama süreci de buna göre takip edilir. Sürecin takibi için avukatlık ücretinin ne kadar olacağı hususunda somut olayın değerlendirilmesi ve bir ücret takdir edilmesi ve bu durumda kişinin, avukatı ile görüşmesi gerekmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında İyi niyetli 3. Kişinin Durumu Nedir?
Taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli veya kötü niyetli olması, tescilin geçerliliğini doğrudan etkiler. Taşınmazı iktisap eden üçüncü kişi, taşınmazın daha önceden kötü niyetli olarak ve kanuna aykırı bir şekilde edinildiğini bilmiyorsa ve bilebilecek durumda değilse bu kişi, iyi niyetli üçüncü kişi olarak adlandırılır.
TMK madde 1023’e göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Buna bağlı olarak yolsuz tescil ile edinilmiş olan bir taşınmaz iyi niyetle kazanan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunur ve bu kişi taşınmazın maliki olur.
