Mülkiyet hakkının en temel güvencesi, devletin sorumluluğu altında titizlikle tutulan tapu sicilidir. Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakları kamuya açık hale getirir (aleniyet ilkesi) ve bu kayıtlara güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişileri korur (güven ilkesi). Ancak, tüm bu güvencelere rağmen tapu kayıtlarında maddi hatalar veya hukuki dayanaktan yoksun işlemler bulunabilir. İşte bu noktada, sicilin gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini sağlayan hukuki mekanizma Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası‘dır.
Bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1025. maddesinde “Yolsuz tescil” başlığı altında düzenlenmiş olup, ayni hakların korunmasında kritik bir rol oynar.
“Yolsuz Tescil” Kavramı: Düzeltme Davasının Temeli
Tapu kaydının düzeltilmesi davasının temelinde “yolsuz tescil” kavramı yatar. Bir tapu kaydının hukuken geçerli olabilmesi için, geçerli bir hukuki sebebe dayanması şarttır. Eğer bir tescil;
- Hiçbir hukuki sebebe dayanmıyorsa,
- Veya geçersiz bir hukuki sebebe (örneğin sahte bir vekaletname, ehliyetsiz bir kişinin yaptığı satış, hatalı bir mirasçılık belgesi vb.) dayanarak yapılmışsa,
bu tescil hukuken “yolsuz” kabul edilir. Yolsuz tescil, tapu kaydını en başından itibaren hukuka aykırı hale getirir ve gerçek hak sahibine, bu kaydın gerçeğe uygun şekilde düzeltilmesini talep etme hakkı tanır.
Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davasının Şartları Nelerdir?
TMK m. 1025 uyarınca bu davanın açılabilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması zorunludur:
- Yolsuz Bir Tescilin Mevcudiyeti: Tapu sicilindeki mevcut kaydın, gerçek hukuki durumu yansıtmaması ve hukuki dayanaktan yoksun olması gerekir.
- Bir Ayni Hakkın İhlal Edilmesi: Davacının; mülkiyet hakkı, ipotek, irtifak hakkı gibi bir ayni hakkının bu yolsuz tescil nedeniyle ihlal edilmiş veya tehlikeye düşmüş olması şarttır.
- Davacının Gerçek Hak Sahibi Olması: Davayı açan kişinin, düzeltilmesi talep edilen hak bakımından maddi hukuka göre gerçek hak sahibi olduğunu ispatlaması gerekir.
Dava Konusu Olabilecek Yaygın Tapu Hataları
Uygulamada bu davaya en sık konu olan hatalardan bazıları şunlardır:
- Malikin Kimlik Bilgilerindeki Hatalar: Hak sahibinin adı, soyadı, baba adı gibi bilgilerinin yanlış veya eksik yazılması.
- Taşınmazın Niteliğindeki (Vasfındaki) Hatalar: Tapuda “arsa” olması gereken bir yerin “tarla” olarak, “bina” olması gereken bir yerin “arsa” olarak yazılması.
- Yüzölçümü Hataları: Kadastro çalışmaları veya sonradan yapılan teknik işlemlerden kaynaklanan yüzölçümü farklılıkları.
- Pay Oranlarının Yanlış Yazılması: Müşterek (paylı) veya iştirak halinde (elbirliği) mülkiyette pay oranlarının hatalı gösterilmesi.
- Ayni Hakların Hatalı Tescili veya Terkini: Bir ipotek hakkının veya geçit hakkı gibi bir irtifakın yanlışlıkla sicilden silinmesi (terkin edilmesi) veya hatalı şekilde tescili.
Önemli Fark: Tapu İptali ve Tescil Davası mı, Düzeltme Davası mı?
Bu iki dava sıkça karıştırılsa da aralarındaki amaç ve taraf konumları tamamen farklıdır. Doğru dava türünü seçmek, davanın başarısı için hayati önemdedir.
| Özellik | Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası (TMK 1025) | Tapu İptali ve Tescil Davası |
|---|---|---|
| Amaç | Mevcut tescildeki bir yanlışlığın (isim, yüzölçümü, pay vb.) giderilmesi. Mülkiyetin özü genellikle tartışmalı değildir. | Mülkiyetin kime ait olduğunun tespiti ve mevcut malik adına olan tapunun tamamen iptal edilerek davacı adına tescil edilmesi. |
| Davacı | Genellikle tapuda zaten hak sahibi olarak görünen ancak kaydın içeriğinde hata olan kişidir. | Genellikle tapuda hiçbir hakkı görünmeyen ancak mülkiyetin kendisine ait olduğunu iddia eden kişidir. |
| Davalı | Kayıttaki hatadan dolayı lehine durum oluşan diğer hak sahipleri ve ilgili Tapu Müdürlüğü. | Tapuda malik olarak görünen ve mülkiyet hakkına itiraz edilen kişi/kişiler. |
Yargılama Süreci: Taraflar, Mahkeme ve Zamanaşımı
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan, kesin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Davanın Tarafları: Davacı, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen gerçek hak sahibidir. Davalı ise, tapu sicilinde yolsuz tescil nedeniyle hak sahibi olarak görünen kişi veya kişilerdir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kararın infazını sağlayacak olan ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’nün de davada davalı olarak gösterilmesi zorunludur.
Zamanaşımı: Mülkiyet hakkı, ayni bir hak olması sebebiyle zamanaşımına uğramaz. Bu ilkenin bir sonucu olarak, tapu kaydının düzeltilmesi davası açmak için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Yolsuz tescil var olduğu müddetçe bu dava her zaman açılabilir.
Sonuç
Tapu kaydının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkının en temel güvencelerinden olan tapu sicilinin doğruluğunu ve güvenilirliğini temin eden vazgeçilmez bir hukuki yoldur. Sürecin teknik detaylar içermesi, doğru dava türünün seçilmesinin kritik önemi ve ispat faaliyetlerinin karmaşıklığı göz önüne alındığında, hak kaybı yaşamamak adına bu alanda uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.
