Önalım (Şufa) hakkı hukukumuzda paylı mülkiyetten doğan önalım hakkı ve herhangi bir ortaklık olmaksızın sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı olarak iki şekilde karşımıza çıkmaktadır.
Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı genel olarak kanunda ifade edildiği üzere “paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması veya satıma eşdeğer hukuki işlemlerle devretmesi durumunda, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payı satın alma yetkisi veren, kanundan doğan, paylı mülkiyet payına bağlı bir hak” olarak tanımlanabilir.
Önalım Hakkı Kullanma Koşulları önalım hakkının kullanılması için kanunumuzda belirli şartlar aranmıştır. Bu yenilik doğuran hakkın amacı toprak bütünlüğünü korumak ve paylı mülkiyetten kaynaklanan ortaklığa 3.kişilerin girmesini engellemektir.
Şufa hakkı ancak paylı mülkiyete konu olan taşınmazlar için söz konusudur. Kat irtifakı ve kat mülkiyetine tabii olan taşınmazlarda bu hak kullanılamaz. Taşınmazın vasfı (arsa, daire) önemli olmayıp dikkat edilecek husus paylı mülkiyete konu olmasıdır.
Şufa hakkı kanunumuzda da ifade edildiği üzere ancak paylı mülkiyete konu olan taşınmazın diğer paydaşları tarafından kullanılabilir. Paydaş olmayıp kişisel bir alacak hakkı olanlar ve taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahipleri şufa hakkının kullanılmasını talep edemezler. Paydaşlardan her biri bu hakkın kullanımından önce mülkiyet hakkını kaybederse şufa hakkına dayalı dava açma hakkını da kaybeder.Birden fazla şufa hakkına sahip paydaşların olduğu durumlarda şufa hakkını kullanan paydaşların taşınmaz üzerindeki hisse oranına bakılmaksızın bütün paydaşlara eşit olarak taksim edilir.
Önalım hakkı sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş taşınmazlar üzerinde kullanılabilir. Müşterek veya iştirak halindeki ortaklıkta bir gayrimenkul üzerinde paydaşların sınırları yahut hangi bölümleri kullanacağı bir sözleşmeyle ya da bir anlaşma olmaksızın fiilen belirlenmişse önalım (şufa) hakkı kullanılamaz.Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılması Yargıtay’ın 2005/10546 esas ve 2006/554 karar numaralı ilamına göre ‘‘Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK’nın 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre, hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” demektedir.
Üç aylık hak düşürücü süre, satışın öğrenildiği tarihte değil aksi, alıcı veya satıcının noter aracılığıyla diğer paydaşlara satışın bildirdiği tarihten itibaren başlar. Noter haricinde bildirimin yapıldığına dair yapılan yazılı yahut sözlü anlaşmalar hükümsüz olup, bildirim mutlak olarak Noter vasıtasıyla yapılmalıdır. Noter aracılığıyla bildirim yükümlülüğü esasen alıcıya aittir ancak uygulamada satıcı tarafça bildirim yapıldığı sıkça görülmektedir. Noterlik Kanuna aykırı bir şekilde gerçekleştirilen bildirimler üç aylık süreyi başlatmaz. Bildirim yapılmadığı takdirde dava açma süresi her halde iki yıldır. Önalım (şufa) hakkının dava yoluyla kullanılması için belirlenen süreler hak düşürücü süreler olup bu süreler geçtikten sonra dava açılması mümkün değildir.
Önalım (Şufa) Hakkı Görevli ve Yetkili Mahkeme
Önalım (şufa) hakkı ancak alçıya karşı dava yoluyla kullanılır. Her bir paydaş dava hakkına haizdir. Önalım davası için görevli mahkeme Asliye Hukuk mahkemeleri olup görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı
Genel olarak yukarıda açıklanan kanuni önalım ilkelerine tabi olmakla birlikte sözleşmeden doğan önalım hakkı irade serbestisinin bir sonucu olarak meydana geldiği için bazı düzenleyici hükümlere gerek olmuştur. Bu hak bir sözleşmeyle tanındığı için ancak gayrimenkulün üçüncü kişilere satıldığı durumlarda önalım hakkı kullanılabilir. Sözleşmeyle tanınan önalım hakkı hak sahibine ancak bir alacak hakkı tanıdığı için önalım hakkı tapuya şerh verilmemiş ise hak sadece sözleşmeyi yapan malike ve külli haleflerine karşı kullanılabilir. Önalım (şufa) hakkının tapuya şerh verilmesiyle taşınmazı devralan cüzi haleflere karşı bu hak ileri sürülebilmektedir. Bu duruma şerhin munzam yetkisi de denilir. Tapuya konulan şerhin etkisi aksine anlaşma yoksa 10 yıldır.
Önalım (şufa) Hakkından Feragat Edilebilir Mi?
Önalım hakkından vazgeçmek mümkündür. Herhangi bir satıştan bağımsız gelen olarak önalım hakkından feragat tapu kütüğüne şerh verilerek yapılır. Bir gayrimenkul üzerinde genel olarak feragat mutlaka tapuya şerh verilerek yapılmalıdır, adi yazılı şekilde yapılması hüküm doğurmaz. Ancak somut bir satış için önalım hakkından feragat adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Satış durumunda şufa hakkından vazgeçen paydaş taşınmazın başka bir kişiye satılması durumunda bu hakkını kullanılabilir.
