Paylı mülkiyet (hisseli tapu), bir taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişinin belirli oranlarda hak sahibi olması durumudur. Bu ortaklık, taraflar arasında uyum olduğu sürece devam eder. Ancak paydaşlardan birinin, kendi hissesini ortaklık dışından bir üçüncü kişiye (bir yabancıya) satması, mevcut ortakların rızası ve beklentileri dışında bir durum yaratabilir.
İşte bu noktada, Türk Medeni Kanunu, diğer paydaşları korumak ve bu istenmeyen durumu engellemek amacıyla onlara güçlü bir hukuki silah tanımıştır: önalım (şufa) hakkı. Önalım hakkı, en basit tanımıyla, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payını bir üçüncü kişiye satan paydaşın ardından, diğer paydaşlara aynı satış koşullarıyla o hisseyi öncelikli olarak satın alma yetkisi veren, dava yoluyla kullanılan yenilik doğurucu bir haktır.
Önalım Hakkının Hukuki Niteliği ve Türleri
Önalım hakkı, mülkiyet hakkını dolaylı olarak kısıtlayan ve hak sahibine tek taraflı irade beyanıyla (dava açarak) yeni bir hukuki durum (satılan hissenin mülkiyetini kazanma) yaratma imkanı veren bir haktır. Medeni Kanunumuz bu hakkı iki temel türde düzenlemiştir.
1. Yasal Önalım Hakkı (TMK Madde 732)
Bu, önalım hakkının en yaygın ve temel şeklidir. Yasal önalım hakkı, herhangi bir sözleşmeye veya işleme gerek olmaksızın, sadece bir taşınmazda paylı mülkiyet paydaşı olmakla kanun gereği kazanılır. Yani, hisseli bir tapuda payınız varsa, diğer paydaşlardan biri hissesini bir yabancıya sattığında sizin de otomatik olarak yasal önalım hakkınız doğar. Bu hakkın varlığı için taraflar arasında önceden bir anlaşma yapılmış olması gerekmez; hak doğrudan kanundan kaynaklanır. Önemle belirtmek gerekir ki, yasal önalım hakkı sadece “paylı mülkiyet” rejiminde geçerlidir. Miras nedeniyle oluşan “elbirliği mülkiyeti”nde bu hak bulunmaz.
2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TMK Madde 735)
Bu türde ise, ortada bir paylı mülkiyet ilişkisi olmak zorunda değildir. Bir malın maliki, ileride malını satması durumunda, belirli bir kişiye öncelikli olarak satın alma hakkı tanımak için o kişiyle bir “önalım sözleşmesi” yapabilir. Bu hakkın, malın daha sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilmesi, yani ayni hak niteliği kazanabilmesi için mutlaka tapu kütüğüne şerh edilmesi zorunludur. Tapuya şerh edilmeyen bir önalım sözleşmesi, sadece sözleşmeyi yapan kişileri bağlar.
Bu makalenin devamında, uygulamada çok daha sık karşılaşılan “yasal önalım hakkı” üzerinde durulacaktır.
Yasal Önalım Hakkının Doğmasının Şartları
Bir paydaşın, satılan bir hisse için önalım hakkını kullanabilmesi için belirli şartların bir araya gelmesi gerekir.
- Geçerli Bir Paylı Mülkiyet İlişkisi Olmalı: Hak, yalnızca tapuda “paylı mülkiyet” olarak tescil edilmiş taşınmazlarda söz konusudur.
- Paydaşlardan Biri Payını “Üçüncü Bir Kişiye” Satmalı:
- İşlem Bir “Satış” Olmalı: Önalım hakkı, sadece payın satılması veya ekonomik olarak satışa eşdeğer (örneğin belirli şartlar altında trampa) bir işlemle devredilmesi halinde doğar. Payın bağışlanması (hibe), miras yoluyla intikali, kamulaştırılması veya cebri icra yoluyla satılması gibi durumlarda önalım hakkı kullanılamaz.
- Alıcı “Üçüncü Kişi” Olmalı: Satışın, mevcut paydaşlar dışından birine, yani ortaklığa yabancı bir kişiye yapılması zorunludur. Paydaşlardan birinin kendi hissesini diğer bir paydaşa satması durumunda, kalan paydaşların önalım hakkı doğmaz. Çünkü bu durumda ortaklığa bir “yabancı” girmemektedir.
Hakkın Kullanılması: Dava Süreci ve “Hak Düşürücü” Süreler
Önalım hakkı, otomatik olarak işleyen bir mekanizma değildir. Bu haktan faydalanmak isteyen paydaşın, süresi içinde mutlaka bir “önalım (şufa) davası” açması gerekir.
Davanın Tarafları
- Davacı: Satışın yapıldığı anda taşınmazda paydaş olan ve hakkını kullanmak isteyen diğer paydaş veya paydaşlar.
- Davalı: Davada husumet, payını satan eski paydaşa değil, o payı satın alan yeni malike (alıcıya) yöneltilir. Bu, davalarda sıkça yapılan bir hatadır ve davanın yanlış kişiye açılması usulden red sebebidir.
Hak Düşürücü Süreler: 3 Ay ve 2 Yıl Kuralı (TMK Madde 733)
Önalım hakkının kullanılması, kanun tarafından çok katı sürelere bağlanmıştır. Bu süreler “hak düşürücü” niteliktedir, yani hakim tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır ve bir kez kaçırıldığında hak tamamen ortadan kalkar.
- 3 Aylık Süre: Satışı yapan veya satın alan kişi, bu satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirirse, bildirimin tebliğ edildiği tarihten itibaren 3 ay içinde davanın açılması gerekir. Bu süre geçtikten sonra aynı satış için dava açılamaz.
- 2 Yıllık Süre: Eğer satış, diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirilmemişse, önalım hakkı sahibi paydaş satışı ne zaman öğrenirse öğrensin, bu hakkını en geç satışın yapıldığı tarihten (tapudaki tescil tarihinden) itibaren 2 yıl içinde kullanmak zorundadır. 2 yıllık süre dolduktan sonra, satış hiç öğrenilmemiş olsa bile dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar.
Sürelerin İşleyişine Dair Örnekler
Senaryo 1 (Bildirim Var): Tapudaki satış tarihi 10 Ocak 2025’tir. Satışı alan kişi, diğer paydaşa noter bildirimini 15 Şubat 2025’te tebliğ ettirmiştir. Davacının dava açmak için son günü, 15 Mayıs 2025’tir.
Senaryo 2 (Bildirim Yok): Tapudaki satış tarihi 10 Ocak 2025’tir. Diğer paydaş, bu satışı 20 Haziran 2026’da komşusundan duymuştur. Davacının dava açmak için son günü, öğrendiği tarihten itibaren 3 ay değil, satış tarihinden itibaren 2 yıl olan 10 Ocak 2027‘dir. Bu tarihten sonra dava açılamaz.
Önalım Davasının Yargılama Süreci ve Bedelin Ödenmesi
Önalım hakkının kullanılması, kendine özgü usul kuralları içeren bir dava sürecini gerektirir. Davanın açılmasından kararın verilmesine kadar olan süreçte, hem davacının hem de davalının dikkat etmesi gereken önemli noktalar bulunmaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Önalım (şufa) davalarına bakmakla görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir.
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir dava olduğu için, yetkili mahkeme kesin olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, Antalya’daki bir arsanın hissesi satılmışsa, dava Antalya Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Önalım Bedeli: Tapudaki Satış Bedeli Esas Alınır
Davacının, önalım hakkını kullanarak hisseyi alabilmesi için ödemesi gereken bedel, mahkemenin yeniden bir değer tespiti yapmasıyla belirlenmez. Davacı, payı satın alan davalının, tapuda resmi olarak gösterilen satış bedelini ve bu satış sırasında ödediği tapu harcı gibi masrafları ödemekle yükümlüdür. Buradaki amaç, önalım hakkı sahibini zenginleştirmek değil, onu sadece alıcının yerine koymaktır. Davacı, alıcının ödediği bedel ne ise, o bedelle hisseyi satın alır.
Ancak, bazı durumlarda taraflar önalım hakkının kullanılmasını engellemek için tapuda satış bedelini gerçek değerinden çok daha yüksek gösterebilirler. Bu durumda davacı, satış bedelinin aslında muvazaalı (danışıklı) olduğunu ve gerçekte daha düşük bir bedel ödendiğini ispatlayarak, gerçek bedel üzerinden hakkını kullanmayı talep edebilir. Bu, ispatı zor ancak mümkün olan bir yoldur.
Bedelin Mahkemeye Depo Edilmesi Zorunluluğu
Önalım davası, davacının sadece “ben bu hisseyi istiyorum” demesiyle sonuçlanmaz. Davacının, bu hisseyi alacak mali güce sahip olduğunu da ispatlaması gerekir. Yargılama sürecinde hakim, tapudaki satış bedeli ve masrafları tespit ettikten sonra, davacıya bu bedeli mahkemenin göstereceği bir banka hesabına veya adliye veznesine yatırması (depo etmesi) için kesin bir süre verir. Davacı, bu süre içinde parayı yatırmazsa, diğer tüm iddialarında haklı olsa bile davası usulden reddedilir. Bu nedenle, davayı açan paydaşın, dava sonunda ödemesi gerekecek olan bedeli hazır etmesi kritik öneme sahiptir.
Önalım Hakkına Karşı İleri Sürülebilecek Savunmalar
Payı satın alan ve kendisine karşı önalım davası açılan yeni malik (davalı), bu davaya karşı belirli savunmalar ileri sürerek davanın reddedilmesini sağlayabilir.
1. Hakkın Süresinde Kullanılmadığı İddiası
Davalının en temel savunması, davacının 3 aylık veya 2 yıllık hak düşürücü süreleri kaçırdığı yönündedir. Davalı, davacının satışı noter bildirimi olmasa dahi daha önceden öğrendiğini ve 3 aylık süreyi geçirdiğini tanık dahil her türlü delille ispatlamaya çalışabilir.
2. Önalım Hakkından Önceden Feragat Edildiği İddiası
Paydaşların, belirli bir satış öncesinde önalım haklarını kullanmaktan feragat etmeleri mümkündür. Ancak bu feragatin geçerli olabilmesi için adi yazılı şekilde yapılması ve satıştan önce veya en geç satış sırasında verilmesi gerekir. Genel olarak ve geleceğe yönelik olarak “ben bu taşaınmazdaki tüm önalım haklarımdan feragat ediyorum” şeklinde yapılan bir feragat hukuken geçerli değildir. Feragatin tapu kütüğüne şerh verilmesi de mümkündür.
3. En Önemli Savunma: “Fiili Taksim” İddiası
Yargıtay içtihatları ile gelişen ve dürüstlük kuralına dayanan en önemli savunma, taşınmazda “fiili taksim” bulunduğu iddiasıdır. Fiili taksim, paydaşların hisseli olan taşınmazı kendi aralarında gayriresmi olarak bölüşerek, her birinin yıllardır belirli bir kısmı tek başına ve diğerlerinin müdahalesi olmaksızın kullanması durumudur.
Örneğin, 5 kardeşin miras yoluyla sahip olduğu 10 dönümlük bir tarlayı, tapuda tek parsel olmasına rağmen, aralarında anlaşarak ikişer dönümlük kısımlara ayırması ve herkesin kendi kısmını ekip biçmesi, hatta sınırlarını çit veya ağaçlarla belirlemesi durumunda fiili taksim vardır. Bu durumda, kardeşlerden biri kendi kullandığı bu iki dönümlük kısmı bir yabancıya satarsa, diğer kardeşler önalım hakkını kullanamazlar. Çünkü Yargıtay’a göre, fiili taksimin olduğu bir yerde artık paydaşlar arasında bir “ortaklık ruhu” kalmamıştır ve önalım hakkının amacı olan “ortaklığa yabancı birini sokmama” ilkesi işlevini yitirmiştir. Bu durumu ileri süren davalının, fiili taksimin uzun süredir devam ettiğini ve tüm paydaşlarca benimsendiğini tanık, fotoğraf gibi delillerle ispatlaması gerekir.
| Adım | Açıklama |
|---|---|
| Davanın Açılması | Paydaş, hisseyi alan 3. kişiye karşı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde 3 ay veya 2 yıl içinde dava açar. |
| Bedelin Tespiti | Mahkeme, tapudaki resmi satış bedelini ve alıcının masraflarını tespit eder. |
| Bedelin Depo Edilmesi | Mahkeme, davacıya bu bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için kesin süre verir. |
| Karar | Şartlar oluşmuşsa mahkeme, depo edilen bedelin davalı alıcıya ödenmesine ve hissenin davacı adına tesciline karar verir. |
Sonuç: Paylı Mülkiyette Birlikteliği Koruyan Bir Hak
Sonuç olarak, önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin bütünlüğünü korumak, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini engellemek ve zamanla payların tek elde toplanarak mülkiyetin rasyonelleşmesini sağlamak gibi önemli amaçlara hizmet eden, kanunla tanınmış güçlü bir haktır. Ancak bu hakkın kullanımı, çok katı hak düşürücü sürelere tabi olması ve “fiili taksim” gibi Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiş önemli savunma argümanlarına karşı hassas olması nedeniyle büyük bir dikkat ve hukuki bilgi gerektirir.
Hisseli bir mülkten pay satın alacak kişilerin bu riski bilerek hareket etmesi, satıcıdan diğer paydaşların feragatini almayı denemesi; önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ise satışı öğrendiği anda vakit kaybetmeden hukuki süreci başlatması, hak kayıplarını önlemek için en doğru adımlar olacaktır.
