Kira Tespit Davası Nedir?

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası gerek kiracı gerekse kiraya vereni ilgilendiren oldukça önemli detaylar barındıran bir davadır. Kira bedeli yenilenirken uyuşmazlık çıkması durumunda açılacak olan bu davada mahkeme dava konusunun bedelinin ne olacağına ilişkin tespitte bulunur. Makalemizde kira bedelinin tespiti davası nedir? Kira tespit davasının şartları nedir? Ve kira tespit davasını kimler açabilir? Gibi soruları yanıtlayacağız.

Kira tespit davası en kısa tanım ile kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak mülkün hak ettiği değerinin tespit edilmesidir. Kira tespit davası, kira bedelinin tespiti davası olarak da bilinmektedir.

Kira ve kira sözleşmesi ve bunların davaları Borçlar Hukuku alanındadır. Bu sebepledir ki kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Ve devamı hükümlerinde düzenlenmiştir. Kira bedelinin belirlenmesinde pek çok farklı nokta bulunmaktadır. Makalemizde kira bedelinin tespiti davası ile ilgili tüm ayrıntılara yer verdik.

Kira Bedeli Mahkemece Nasıl Belirlenir?

Kira bedeline ilişkin düzenlemeler Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesinde bulunmaktadır. Kiraya verenin yenilenecek kira döneminde kiracı aleyhine düzenlemeler ve değişiklikler yapması olağandır. Ancak kiracı aleyhine yapılacak olan bu değişiklikler de gayet tabi olarak bazı sınırlamalara tabidir.

Öncelikle son kira döneminde tüketici fiyat endeksi yani TÜFE’deki on iki aylık ortalamaya göre bir fiyat değişim oranı hesaplanır. Yeni kira dönemi için belirlenecek olan ücretin bu TÜFE oranını aşmaması gerekmektedir. Bu sınırlama yalnız bir yıllık kira sözleşmeleri için değil, tüm kira sözleşmeleri için geçerlidir.

Taraflar bu sınırlama altında bir bedel üzerinde anlaşamaz ise ve aşağıda belirtilecek şartlar da gerçekleşmiş ise kira bedeli ile yukarıdaki sınırlamaya bağlı kalınmak şartı ile hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken kiranın durumunu ve piyasa koşullarını dikkate alarak, hakkaniyetli şekilde takdir yetkisini kullanarak karar verir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davası açılabilmesi için bazı şartların bulunması gerekmektedir. Kira tespit davası şartları vardır. Bunlardan birincisi, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır.

Bu şartın sağlanması için taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması şart değildir. Tarafların sözlü iradelerine dayanarak gerçekleştirdikleri kira sözleşmesi bu koşulun yerine getirilmesi için yeterli sayılmaktadır. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olması, yani her hukuki işlemin taşıması gereken şartları taşıması gerekmektedir.

Kira tespit davası şartları için aranan bir diğer şart ise bu davanın açılmasında bir yarar bulunmasıdır. Örneğin kira bedelinin artışı konusunda kiracı ile kira veren bir antlaşma ile anlaşmış ise ve bu anlaşma yasal sınırlamalara da uygunsa kira bedelinin tespiti davasının açılmasında bir hukuki yarar bulunmadığından kira bedelinin tespiti davası açılamaz.

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise dava konusu mülkün bulunduğu yer mahkemesidir. Görev ve yetki kurallarında hata yapılması durumu davanın reddi gibi problemlere yol açabilmektedir. Bu nedenle kira tespit davası açmadan önce hukuki yardım almanız sizin için mantıklı bir hareket olacaktır.

Kira tespit davası açmak için gerekli koşullar ve şartlar yukarıdaki gibidir. Yukarıda bahsedilmiş olan şartların oluşamaması veya usulen bir hata yapmanız durumunda davanız reddedilecektir. Bu sebep ile somut olayda şartların oluşup oluşmadığına dair hukuki destek almanız sizin için iyi olacaktır.

Kira Tespit Davasının Harcı Ne Kadardır?

Kira tespit davalarında “aylık kira farkı” üzerinden nisbi harç alınmalıdır. Örneğin, mevcut aylık kira bedelinin 7.000 TL olduğu, mahkemece tespitine karar verilen aylık kira bedelinin ise 10.000 TL olduğu halde; tespit edilen aylık kira miktarı ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden, yani somut olayımızda bir aylık kira farkı olan 3.000 TL üzerinden nisbi harç alınması gerekmektedir.

Kira Bedeli Tespit Davasını Kimler Ne Zaman Açabilir?

Kira tespit davası ne zaman açılır sorusunun yanıtı Borçlar Kanunu 345. Maddede düzenlenmiştir. İlgili madde düzenlemesi uyarınca kira bedelinin tespiti davaları her zaman açılabilmektedir. Özetle kira bedelinin tespiti davası için hiçbir zaman sınırlaması bulunmamaktadır.

Kira tespit davasını kimler açabilir sorusunun yanıtı ise; kira tespit davasını kiraya veren, kiracı veya malik açabilir. Biraz daha detaylı bahsetmek gerekirse: Kira tespit davası, yalnız bu davayı açmakta hukuki yararı bulunan kişiler tarafından açılabilir. Hukuki yararı bulunan kişileri biraz açmak gerekirse bu kişiler öncelikle sözleşmenin taraflarıdır. Yani sözleşme kiminle yapıldı idiyse kira bedelinin tespiti davasının o kişiye açılması gerekmektedir.

Kira bedelinin tespiti davası sadece kiraya veren tarafından değil kiracı tarafından da açılması mümkündür. Kiracı, kiraya veren kişinin kanunda belirlenen veya sözleşmede kararlaştırılan sınırlamalar dışına çıkacak şekilde bir bedel tespit ettiğini düşünüyor ise kira bedelinin tespiti davası açarak durumu netleştirebilir. Ancak gayet tabi olarak yukarıda açıklanan koşulların oluşması gerekmektedir.

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafları arasında açılabileceği gibi, dava konusu şeyin maliki veya varsa kanuni paydaşlarından her biri tarafından açılabilir.

Dava konusu şeyin iştirak halinde mülkiyete tabi olması durumunda, örneğin mirasçılık durumunda mirasçıların biri tarafından açılan davaya diğer tüm mirasçıların katılması gerekmektedir, dava konusu müşterek mülkiyete tabi ise bu durumda her pay sahibinin kendi pay sahipliği oranınca kira bedelinin tespiti davası açma hakkı bulunmaktadır.

Kiralanan kira sözleşmesi sürecinde kiralananın el değiştirmesi halinde kiralananın yeni sahibi eski sahibi ile aynı haklara sahip olur. Bu sebep ile kira sözleşmesi devam ederken kiralanan şeyin el değiştirmesi durumunda yeni malikin de dava açma hakkı bulunmaktadır.