Kira Tespit Davası Rehberi: Şartlar, Süreç ve Yargıtay Uygulamaları

Gayrimenkul hukukunun en dinamik alanlarından biri olan kira hukuku, özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde mülk sahipleri ve kiracılar arasında ciddi ihtilaflara sahne olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu dengenin sağlanması amacıyla kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden düzenlenmesine olanak tanıyan mekanizmalar öngörmüştür. Bu mekanizmaların başında “Kira Tespit Davası” (Kira Bedelinin Tespiti) gelmektedir.

Kira Tespit Davası Nedir ve Hukuki Dayanağı Neresidir?

Kira tespit davası; konut veya çatılı işyeri kiralarında, tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşamamaları halinde, bedelin mahkeme tarafından belirlenmesini talep ettikleri bir dava türüdür. Bu davanın yasal dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir.

Önemle vurgulamak gerekir ki, kira tespit davası bir tahliye (kiracıyı çıkarma) davası değildir. Bu davanın temel amacı, sözleşmenin devamlılığını sağlarken, kira bedelinin “hakkaniyet” ve “güncel ekonomik koşullar” çerçevesinde revize edilmesidir. Mahkeme kararı, geçmişe etkili olabileceği gibi, davanın açıldığı tarihe göre belirlenecek yeni dönemden itibaren de hüküm ifade edebilir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Uygulamada en sık karıştırılan iki kavram “Kira Tespiti” ve “Kira Uyarlaması”dır. Her iki dava da kira bedelinin değiştirilmesini amaçlasa da, şartları ve hukuki sebepleri tamamen farklıdır:

• Kira Tespit Davası (TBK m. 344): Olağan akışın bir parçasıdır. Sözleşme süresinin uzaması ve enflasyon gibi beklenen gelişmeler nedeniyle kira bedelinin emsallerin altında kalması durumunda açılır. Genellikle 5 yıllık sürenin dolması şartı aranır.
• Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138): “Aşırı İfa Güçlüğü” ilkesine dayanır. Savaş, ekonomik kriz, pandemi, doğal afet gibi sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde açılır. Burada 5 yıl şartı aranmaz; olağanüstü durumun varlığı yeterlidir.

Bu makalenin konusu, olağan prosedür olan Kira Tespit Davası üzerinedir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Her kira sözleşmesi için keyfi olarak tespit davası açılamaz. Kanun koyucu, hukuki güvenliği sağlamak adına belirli ön şartlar getirmiştir:

1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira ilişkisi bulunmalıdır. Sözleşmenin yazılı olması ispat kolaylığı sağlasa da şart değildir.
2. Hukuki Yarar: Davacının bu davayı açmakta güncel bir menfaati olmalıdır. Örneğin, kira bedeli zaten piyasa rayicinde ise veya kiracı talep edilen artışı kabul etmişse dava açmakta hukuki yarar yoktur.
3. Kira Bedelinde Uyuşmazlık: Tarafların yeni dönem kira bedeli üzerinde anlaşamamış olmaları gerekir.

Kritik Dönemeç: 5 Yıl Kuralı ve Hesaplama Yöntemleri

Kira tespit davalarının en teknik kısmı, sözleşmenin süresine göre değişen hesaplama yöntemidir. TBK m. 344, kira ilişkisini “5 yıldan az” ve “5 yıldan fazla” olmak üzere ikiye ayırır.

1. Beş Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri (TÜFE Sınırı)

Kira sözleşmesi henüz 5 yılını doldurmamışsa, mahkemenin takdir yetkisi sınırlıdır. Bu dönemde yapılacak artış, tarafların anlaşması olsa bile, bir önceki kira yılında gerçekleşen Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Dolayısıyla, 2. veya 3. yıldaki bir kiracı için “çevrede kiralar çok arttı” gerekçesiyle emsal kira araştırması yapılarak tespit davası açılamaz. Artış oranı yasal tavanla (TÜFE) sınırlıdır.

2. Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler (TBK 344/3)

Mülk sahiplerinin kira tespit davasına en çok ihtiyaç duyduğu an, 5. yılın dolduğu andır. Kanun, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, TÜFE sınırını kaldırmaktadır.

Bu durumda hakim, yeni kira bedelini belirlerken şu kriterleri bir bütün olarak değerlendirir:

• Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranı,
• Kiralananın durumu (bakımlı olup olmadığı, tadilat ihtiyacı vb.),
• Emsal kira bedelleri (Rayiç bedeller).

Beşinci yıldan sonra açılan davalarda hakim, sadece enflasyona değil, çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerine bakarak “hak ve nesafet” kurallarına göre karar verir. Bu, kira bedelinin güncel piyasa değerlerine yaklaştırılması anlamına gelir.

Yargıtay Uygulaması: Hakkaniyet İndirimi (“Eski Kiracı” İndirimi)

Mülk sahiplerinin en çok şaşırdığı konulardan biri, bilirkişinin belirlediği piyasa değerinden hakimin indirim yapmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; kiracı, o mülkte uzun süredir oturuyorsa ve kirasını düzenli ödüyorsa “eski kiracı” sıfatını kazanır.

Yargıtay, taşınmaz boş olsaydı kiraya verilebileceği bedelden (Rayiç Bedel), kiracının eski olduğu gözetilerek %10 ile %20 oranında bir “hakkaniyet indirimi” yapılmasını öngörmektedir. Amaç, kiracının uzun süreli kullanımından kaynaklanan yıpranma payını ve sadakatini korumaktır. Örneğin, bilirkişi rayiç kirayı 20.000 TL belirlese bile, mahkeme hakkaniyet indirimi ile bu bedeli 17.000 – 18.000 TL seviyelerine çekebilmektedir.

Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme neticesinde, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davaları açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir.

Bu süreç şu şekilde işler:

1. Dava açmak isteyen taraf, adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu’na veya UYAP üzerinden başvuruda bulunur.
2. Atanan arabulucu, tarafları (veya vekillerini) görüşmeye davet eder.
3. Görüşmelerde anlaşma sağlanırsa, hazırlanan tutanak “ilam niteliğinde belge” sayılır ve mahkeme kararı gibi icra edilebilir.
4. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından “anlaşamama son tutanağı” düzenlenir. Davacı, bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesi’nde davasını açar.

Arabuluculuk sürecini atlayarak doğrudan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu durum zaman ve hak kaybına yol açmaktadır.

Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartı (30 Gün Kuralı)

Kira tespit davası hukuken her zaman açılabilir; ancak kararın ne zamandan itibaren geçerli olacağı, ihtar ve dava tarihine bağlıdır. TBK m. 345 bu konuda kritik bir düzenleme içerir:

Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce;

• Dava açılmışsa,
• VEYA kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirim (İhtarname) kiracıya ulaşmışsa,

Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Eğer bu 30 günlük süre kaçırılırsa, belirlenen yeni kira bedeli bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacaktır. Bu detay, bir yıllık kira artış farkının kaybedilmemesi adına hayati önem taşır.

Mahkeme Süreci ve Bilirkişi İncelemesi

Kira tespit davalarında ispat yükü davacıdadır. Mahkeme, iddiaları değerlendirmek için taşınmaz başında keşif yapar ve bilirkişi heyeti görevlendirir.

Bilirkişiler Neyi İnceler?

Bilirkişi heyeti (genellikle bir hukukçu, bir inşaat mühendisi/mimar ve bir emlak uzmanından oluşur) rapor hazırlarken şu verileri kullanır:

• Emsal Kira Sözleşmeleri: Bölgedeki benzer taşınmazlara ait, vergi dairesine veya tapuya bildirilmiş gerçek kira sözleşmeleri en güçlü delildir.
• İnternet İlanları: Sahibinden veya emlak sitelerindeki ilanlar da delil olarak sunulabilir; ancak Yargıtay bu ilanların “istenen fiyat” olduğunu, “gerçekleşen fiyat” olmadığını belirterek bu delillere daha temkinli yaklaşmaktadır.
• Taşınmazın Özellikleri: Manzara, cephe, kat sayısı, asansör, otopark, ulaşım imkanları, binanın yaşı vb.

Davada Sunulması Gereken Deliller

Davanın lehe sonuçlanması için tarafın sunacağı “emsaller” çok önemlidir. Sadece “kiralar arttı” demek yeterli değildir. Yakın çevrede, benzer nitelikteki dairelerin kira bedellerini gösteren somut deliller (komşu daire kontratları, site yönetiminden alınan rayiç bilgileri vb.) dosyaya sunulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. %25 kira artış sınırı hala uygulanıyor mu?

Hayır. Konut kiralarında geçici bir madde ile getirilen %25’lik artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Mevcut durumda konut kiraları için de tavan artış oranı, işyerlerinde olduğu gibi on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

2. Dövize endeksli kiralarda tespit davası açılabilir mi?

Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde kural olarak 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik istenemez (TBK m. 344/4). Ancak 5 yıl geçtikten sonra, dövizdeki değişiklikler ve yabancı paranın alım gücü de dikkate alınarak tespit davası açılabilir.

3. Yeni malik kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Taşınmazı satın alan yeni malik, eski malikin haklarına halef olur (yerine geçer). Dolayısıyla kira sözleşmesinin süresi, eski kiracı ile yapılan sözleşme tarihine göre hesaplanır. Eğer eski sözleşme 5 yılı doldurmuşsa, yeni malik 30 gün içinde ihtar çekmek şartıyla veya süreleri gözeterek tespit davası açabilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye veya mütalaa niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgü detaylar içerdiğinden, hak kaybına uğramamak adına uzman bir avukattan profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.