Mülkiyet hakkı, Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile güvence altına alınmış en temel insan haklarından biridir. Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tapu siciline tescil ile mümkündür. Ancak bazı durumlarda; tapu kayıtları gerçek hak durumunu yansıtmayabilir, yolsuz (haksız) bir tescil işlemi yapılmış olabilir veya kanuna aykırı yollarla mülkiyet devredilmiş olabilir.
İşte bu noktada, tapu kaydının hukuksal duruma uygun hale getirilmesi amacıyla açılan davaya “Tapu İptali ve Tescil Davası” denir. Bu dava, mevcut tapu kaydının iptal edilerek, taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesini sağlar. Mirasçılardan mal kaçırılması (muris muvazaası), yaşlılık veya akıl zayıflığından yararlanılması (ehliyetsizlik), vekalet görevinin kötüye kullanılması veya aile konutu şerhine rağmen satış yapılması gibi onlarca farklı sebeple bu dava açılabilir.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Tapu iptal davası, kaynağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1025. maddesinden alır. Kanun maddesi şöyledir:
“Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”
Yolsuz Tescil Nedir?
Hukuki bir sebebe dayanmayan veya geçerli olmayan bir sebebe dayanan tescildir. Örneğin; sahte vekaletname ile yapılan satış, akıl sağlığı yerinde olmayan kişinin yaptığı satış veya kandırılarak (hile ile) yapılan satışlar “yolsuz tescil” hükmündedir. Bu tesciller, tapuda işlem yapılmış olsa bile mülkiyeti geçirmez; sadece şekli bir kayıt oluşturur.
EN SIK KARŞILAŞILAN DAVA NEDENLERİ
Tapu iptali davası tek bir sebebe dayanmaz. Uygulamada en çok karşılaşılan ve Yargıtay’ın üzerinde en çok durduğu sebepler şunlardır:
1. Muris Muvazaası (Mirasçılardan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptali
Türkiye’de açılan tapu davalarının büyük çoğunluğu bu konudur. Miras bırakanın (Muris), mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, aslında bağışlamak istediği taşınmazı tapuda “satış” gibi göstererek devretmesi işlemidir.
Hukuki Mekanizma (1.4.1974 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı)
Bu davaların dayanağı kanun maddesi değil, Yargıtay’ın 1974 tarihli kökleşmiş içtihadıdır. Olay genellikle şöyle gelişir:
- Baba/Anne, bir çocuğunu (genellikle erkek çocuğu veya kendisine bakan çocuğu) diğerlerinden üstün tutar.
- Taşınmazı ona bedelsiz vermek (bağışlamak) ister ancak bağışlarsa diğer kardeşlerin itiraz edeceğini bilir.
- Tapuya gider, işlem “Satış” olarak gösterilir. Ancak ortada para alışverişi yoktur veya sembolik bir ödeme vardır.
- Muris öldükten sonra diğer kardeşler “Babam/Annem mal kaçırdı” diyerek dava açar.
İspat Yöntemi: Davada şu kriterler incelenir:
– Murisin o tarihte paraya ihtiyacı var mıydı? (Emekli maaşı var, parası var ise neden satsın?)
– Alıcı olan evladın o tarihte o evi alacak alım gücü var mıydı? (Örneğin 18 yaşında öğrenciye satış yapılmışsa şüphelidir).
– Taşınmazın rayiç değeri ile tapudaki satış değeri arasında fahiş fark var mı?
– Yöre gelenek ve görenekleri (Erkek çocuğa mal bırakma eğilimi).
Bu hususlar tanık, banka kayıtları ve bilirkişi ile ispatlanırsa tapu iptal edilir ve tüm mirasçılar payları oranında tescil alır.
2. Hata, Hile ve İkrah (Korkutma) Nedeniyle Tapu İptali
Türk Borçlar Kanunu’na göre, irade ile beyan arasında uyumsuzluk varsa sözleşme iptal edilebilir. Kişi tapuda imza atmış olsa bile, iradesi sakatlanmış olabilir.
- Hile (Aldatma): Satıcının kandırılmasıdır. Örneğin; tarla vasfındaki arazinin “burası imara açılmayacak, değersiz” denilerek ucuza kapatılması, ancak alıcının oraya imar geleceğini bilmesi ve satıcıyı yanıltması. Veya yaşlı birine “Bu kağıt kira kontratı” denilip satış sözleşmesi imzalatılması.
- İkrah (Korkutma): “Bu evi bana satmazsan seni/çocuğunu öldürürüm” tehdidi altında yapılan devirlerdir.
- Hata (Yanılma): Kişinin esaslı bir hataya düşerek (Örneğin 101 ada 5 parseli satacakken yanlışlıkla 101 ada 6 parseli satması) işlem yapmasıdır.
Çok Önemli Süre Kuralı (1 Yıl): Hata, hile ve korkutma nedenlerine dayalı tapu iptal davası, hatanın veya hilenin öğrenildiği tarihten veya korkutmanın etkisinin geçtiği tarihten itibaren 1 YIL içinde açılmalıdır. Bu 1 yıllık süre “hak düşürücü” süredir. Geçirilirse dava reddedilir.
3. Ehliyetsizlik (Akıl Zayıflığı) Nedeniyle Tapu İptali
Tapuda işlem yapabilmek için kişinin “fiil ehliyetine” sahip olması, yani ayırt etme gücünün yerinde olması ve ergin olması gerekir. Özellikle yaşlılık bunaması (demans, alzheimer) veya akıl hastalığı olan kişilerin yaptığı tapu devirleri, iyi niyetli üçüncü kişilere yapılmış olsa bile GEÇERSİZDİR.
Adli Tıp Raporu Şartı: Mahkeme bu davalarda tanık beyanıyla yetinmez. İşlem tarihinde kişinin akıl sağlığının yerinde olup olmadığının tespiti için Adli Tıp Kurumu’ndan rapor alınır. Eğer raporda “İşlem tarihinde fiil ehliyeti yoktur” denilirse, tapu iptal edilir. Ehliyetsizlik “kamu düzenine” ilişkindir, bu nedenle zamanaşımı yoktur; her zaman dava açılabilir.
GÜVEN İLİŞKİSİNİN İHLALİ VE ÖZEL HUKUKİ NEDENLER
Tapu iptal davaları sadece irade sakatlığı veya miras hukuku ile sınırlı değildir. Günlük hayatta ticari ilişkiler, vekalet ilişkileri ve aile hukuku kuralları da tapunun el değiştirmesinde (veya geri alınmasında) belirleyici rol oynar.
4. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde, tarafların tapuya bizzat gitmek yerine güvendikleri bir akrabalarına, avukatlarına veya emlakçılarına noterden “Vekaletname” vermeleri sıkça rastlanan bir durumdur. Ancak vekalet verilen kişi (vekil), bu yetkiyi vekalet verenin (müvekkil) yararına kullanmak zorundadır. Borçlar Kanunu’nun 506. maddesi vekile “sadakat ve özen borcu” yükler.
Kötüye Kullanma Nasıl Gerçekleşir?
Vekil, elindeki yetkiyi kullanarak taşınmazı;
- Kendi yakınına veya işbirliği yaptığı birine gerçek değerinin çok altında satarsa,
- Satıştan elde ettiği parayı müvekkiline vermez ve kendi cebine atarsa,
- Müvekkilin “satma” talimatına rağmen satış yaparsa,
Vekalet görevi kötüye kullanılmış olur. Bu durumda tapu iptal davası açılabilir.
Üçüncü Kişinin (Alıcının) Durumu – “Kilit Nokta”
Bu davada en kritik husus, tapuyu alan üçüncü kişinin durumudur. Hukukumuzda “İyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur” ilkesi vardır.
Senaryo A (İyi Niyetli Alıcı): Eğer evi alan kişi, vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyorsa ve bilebilecek durumda değilse (piyasa rayicinde para ödemişse), tapu iptal edilmez. Vekil, sadece verdiği zararı para olarak öder.
Senaryo B (Kötü Niyetli Alıcı): Eğer alıcı, vekille işbirliği yapmışsa (örneğin 5 milyonluk evi tapuda 500 bin gösterip almışsa), alıcının kötü niyetli olduğu kabul edilir. Yargıtay’a göre; “rayiç bedel ile satış bedeli arasındaki fahiş fark” kötü niyetin en büyük göstergesidir. Bu durumda tapu iptal edilir ve mülk sahibine geri döner.
5. Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali (TMK m. 194)
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, ailenin barındığı konuta özel bir koruma getirmiştir. Tapu kocanın (veya kadının) üzerine olsa bile, o ev “Aile Konutu” ise, diğer eşin açık rızası olmadan satılamaz ve ipotek ettirilemez.
Şerh Olmasa Bile İptal Edilir mi?
Bu konu Yargıtay’ın en çok tartıştığı hususlardan biridir.
Eskiden: Tapuda “Aile Konutu Şerhi” yoksa, evi alan kişi iyi niyetli sayılırdı ve tapu iptal edilmezdi.
Güncel Durum: Eğer tapuda şerh varsa, satış kesinlikle geçersizdir. Şerh yoksa; mahkeme alıcının iyi niyetli olup olmadığına bakar. Alıcı, satıcının evli olduğunu ve o evde ailesiyle yaşadığını biliyorsa (örneğin evi gezmeye gittiğinde eşi gördüyse), “Ben tapuda şerh görmedim” savunmasına sığınamaz. Diğer eşin rızası alınmadığı için işlem “askıda hükümsüzdür” ve tapu iptal edilerek eski malik adına tescil edilir.
6. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Aykırılık
Yaşlı ve bakıma muhtaç kişiler, kendilerine bakılması karşılığında taşınmazlarını bir başkasına (akraba veya yabancı) devredebilirler. Buna “Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi” denir.
Ancak taşınmazı alan kişi, bakım borcunu yerine getirmezse (yaşlıyı huzurevine yatırırsa, yemeğini vermezse, kötü davranırsa); bakım alacaklısı (yaşlı kişi) sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilir. Bu davada tanık beyanları ve sosyal inceleme raporları belirleyicidir.
ZAMANAŞIMI (HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER)
Tapu iptal davalarında “Zamanaşımı” konusu, davanın türüne göre hayati farklılıklar gösterir. Yanlış sürede açılan dava reddedilir.
A. Zamanaşımı Olmayan Davalar (Süresiz)
Mülkiyet hakkının mutlaklığı gereği, bazı davalar üzerinden 50 yıl geçse bile açılabilir:
- Muris Muvazaası: Mirasçılardan mal kaçırma davalarında zamanaşımı yoktur. Muris öldükten sonra her zaman açılabilir.
- Ehliyetsizlik: Akıl hastalığına dayalı tapu iptallerinde zamanaşımı işlemez.
- Aile Konutu: Evlilik birliği devam ettiği sürece ve boşanmadan sonraki belirli sürelerde (hak düşürücü sürelere dikkat edilerek) rıza alınmadan yapılan satışlara karşı dava açılabilir.
B. 10 Yıllık Zamanaşımına Tabi Davalar
Vekalet görevinin kötüye kullanılması ve inançlı işlem (güvenilen kişiye geçici devir) gibi sözleşmeye dayalı aykırılıklarda genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bu süre, işlemin yapıldığı tarihte değil, vekalet görevinin sona erdiği veya uyuşmazlığın çıktığı tarihte başlar.
C. 1 Yıllık Hak Düşürücü Süre (Hata – Hile – Korkutma)
Rehberin ilk bölümünde değindiğimiz gibi; kandırılarak (hile) veya korkutularak yapılan satışlarda, hilenin öğrenildiği veya korkunun etkisinin geçtiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılmazsa hak kaybolur. Bu süre “zamanaşımı” değil “hak düşürücü” süredir, hakim tarafından resen dikkate alınır.
D. Kadastro Kanunu’ndan Doğan 10 Yıllık Süre (Dikkat!)
Eğer bir taşınmaz kadastro tespiti ile birisi adına tescil edilmişse, bu tespite karşı açılacak davalar 10 yıl ile sınırlıdır (3402 sayılı Kanun m. 12). 10 yıl geçtikten sonra, kadastro öncesi sebeplere (örneğin “bu tarla dedemindi, kadastro yanlış yazmış”) dayanılarak dava açılamaz. Tapu kesinleşir.
DAVANIN KAZANILMASINDA KRİTİK EŞİK: İSPAT VE DELİLLER
Tapu iptal davası açmak bir iddia ortaya atmaktır; asıl zorluk bu iddiayı ispatlamaktır. Hukukumuzda ispat yükü, kural olarak iddia eden taraftadır. Ancak tapu davalarında ispat yöntemleri, davanın türüne göre keskin farklılıklar gösterir.
1. Tanık (Şahit) Dinletilebilir mi?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, senetle ispat zorunluluğu olan durumlarda tanık dinlenemez. Ancak Yargıtay, tapu iptal davalarında bu kuralı esnetmiştir. Özellikle;
- Muris Muvazaası (Mal Kaçırma): Bu davalarda “Muvazaa” olgusu, yani tarafların gerçek niyetinin bağış olduğu ancak tapuda satış gösterildiği iddiası, her türlü delille (tanık dahil) ispatlanabilir. Komşular, akrabalar, işlemi bilenler mahkemede dinlenir.
- Hile ve Korkutma: Bir kişinin kandırıldığı veya tehdit edildiği olaylar da tanıkla ispatlanabilir.
- İnançlı İşlem (Güvenilen Kişiye Devir): Burası çok kritiktir. Birine “Sen bu evi üzerine al, kredini çek, sonra bana geri ver” diyerek tapu devrettiyseniz, bunu tanıkla ispatlayamazsınız. Mutlaka taraflar arasında yapılmış “Yazılı Delil” (Protokol, senet, mektup) olması gerekir. Yazılı belge yoksa dava reddedilir (Yazılı delil başlangıcı varsa tanık dinlenebilir).
2. Bilirkişi İncelemesi ve Keşif
Tapu davalarının olmazsa olmazı bilirkişidir. Hakim, taşınmazın başına giderek (Keşif) inceleme yapar.
- Değer Tespiti: Muris muvazaasında en güçlü delil; tapuda gösterilen satış bedeli ile o tarihteki gerçek piyasa değeri (rayiç) arasındaki uçurumdur. Bilirkişi “Bu ev 2010 yılında 500.000 TL ederdi ama tapuda 10.000 TL gösterilmiş” derse, bu muvazaanın en büyük karinesidir.
- İmza İncelemesi: Sahte vekaletname veya sahte imza iddialarında Adli Tıp Kurumu’ndan imza analizi yapılır.
“İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİ” SAVUNMASI NASIL AŞILIR?
Tapu iptal davalarının en zorlu engeli Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesidir. Kanun der ki: “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Örnek Senaryo: Dolandırıcı (A), sahte vekaletle (B)’nin evini üzerine aldı. Sonra bu evi (C)’ye sattı. (C), tapuya baktığında evi (A)’nın üzerine gördü ve parayı ödeyip satın aldı. Gerçek malik (B), (C)’ye karşı tapu iptal davası açarsa ne olur?
Eğer (C) iyi niyetli ise (dolandırıcılığı bilmiyorsa), tapu (C)’de kalır. (B) sadece (A)’dan tazminat isteyebilir. Evini kaybeder.
İyi Niyet İddiası Nasıl Çürütülür?
Davacı tarafın, tapuyu devralan son kişinin “kötü niyetli” olduğunu ispatlaması gerekir. Yargıtay şu durumlarda iyi niyet iddiasını kabul etmez ve tapuyu iptal eder:
- Akrabalık/Yakınlık: Alıcı, satıcının akrabası, iş ortağı veya yakın arkadaşı ise; “Ben durumu bilmiyordum” diyemez.
- Fahiş Fiyat Farkı: Alıcı, evi piyasa değerinin çok çok altına (kelepir) almışsa, bu durum “şüpheli işlem” sayılır ve iyi niyetli olmadığı kabul edilir.
- Kısa Süreli El Değiştirmeler: Ev 1 ay içinde 3-4 kez el değiştirmişse, son alıcının bu trafiği görüp şüphelenmesi gerekirdi denilir.
- Hayatın Olağan Akışı: Alıcının ekonomik durumu o evi almaya yetmiyorsa, işlemin göstermelik olduğu kabul edilir.
USUL, MASRAFLAR VE İHTİYATİ TEDBİR
Davanın nerede ve nasıl açılacağı, davanın esası kadar önemlidir.
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
- Yetkili Mahkeme (KESİN YETKİ): Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İstanbul’daki bir ev için Ankara’da dava açılamaz. Mahkeme bunu kendiliğinden (resen) gözetir.
2. İlk ve En Önemli Adım: İhtiyati Tedbir
Dava açar açmaz yapılması gereken ilk iş, mahkemeden “Tapu Kaydı Üzerine İhtiyati Tedbir Konulmasını” istemektir.
Neden? Dava 2-3 yıl sürebilir. Bu sürede davalı, evi başkasına satarsa dava konusuz kalabilir veya iyi niyetli 3. kişilere geçerse evi geri almanız imkansızlaşır. Tedbir kararı, tapuya “Bu mülk davalıdır, satılamaz” şerhinin düşülmesini sağlar ve mülkü kilitler.
3. Dava Masrafları (Nispi Harç)
Tapu iptal davası, “konusu para ile ölçülebilen” bir davadır. Bu nedenle Nispi Harca tabidir.
Dava değeri (taşınmazın o anki rayiç bedeli) üzerinden binde 68,31 oranında harç ödenir. Bu harcın dörtte biri (yaklaşık %1.7’si) dava açılırken peşin yatırılır.
Örnek: 2.000.000 TL değerindeki bir ev için dava açarken yaklaşık 34.000 TL peşin harç ödenir. Davayı kazanırsanız, bu masrafları haksız çıkan taraftan (davalıdan) geri alırsınız.
4. Zorunlu Arabuluculuk Var mı?
Tapu iptali ve tescil davalarının büyük çoğunluğu (Muris muvazaası, hata-hile vb.) Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girdiği için arabuluculuk zorunlu değildir. Ancak dava ticari bir işten kaynaklanıyorsa (iki şirket arasında) veya tüketici işleminden (müteahhit-tüketici) kaynaklanıyorsa arabuluculuk zorunlu olabilir. Genel tapu davalarında doğrudan mahkemeye gidilir.
GENEL SONUÇ VE ÖZET
Tapu İptali ve Tescil Davaları, hukuk sistemimizin en karmaşık, en maliyetli ancak kazanıldığında en büyük ekonomik değeri sağlayan davalarıdır. Bir mirasçının hakkının yenmesi, yaşlı bir insanın kandırılması veya eşin rızası olmadan evin satılması gibi durumlarda adalet bu dava ile tecelli eder.
Başarıya Ulaşmak İçin Yol Haritası:
- Zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere (özellikle 1 yıl) dikkat edin.
- Dava açar açmaz “İhtiyati Tedbir” talep ederek tapuyu kilitleyin.
- İyi niyetli 3. kişi savunmasını çürütmek için tüm delilleri (fiyat farkı, akrabalık vb.) toplayın.
- Yüksek harç maliyetlerini göze alın (Kazanınca geri alınacağını unutmayın).
- Süreç teknik ve riskli olduğu için mutlaka bir Gayrimenkul Avukatı ile ilerleyin.
Yasal Uyarı: Bu içerik, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay kendine özgü hukuki nitelikler taşır. Hak kaybına uğramamak için profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.
