Türk kira hukukunda, kiracıların mülkiyet hakkı karşısında “zayıf taraf” olarak kabul edilmesi ve kanun koyucunun (Türk Borçlar Kanunu) kiracıyı koruyan sosyal devlet ilkesi gereği getirdiği düzenlemeler, ev sahiplerinin kiraladıkları taşınmazı tahliye etmelerini oldukça zorlaştırmıştır. Kirasını düzenli ödeyen, komşuluk hukukuna uyan ve sözleşme şartlarına riayet eden bir kiracının, sadece kira sözleşmesinin süresinin dolması nedeniyle evden çıkarılması hukukumuzda mümkün değildir. Kira sözleşmeleri, aksi bildirilmedikçe her yıl kendiliğinden yenilenir.
İşte bu katı koruma kalkanını delen, mülk sahibine sözleşme süresi dolmasa bile (belirlenen tarihte) tahliye imkanı veren en güçlü, en hızlı ve en etkili hukuki enstrüman “Yazılı Tahliye Taahhütnamesi”dir. Ancak, “imzayı aldım, istediğim zaman çıkarırım” düşüncesi büyük bir yanılgıdır. Tahliye taahhütnamesi, geçerlilik şartları kanunla (TBK m. 352) çok sıkı kurallara bağlanmış, Yargıtay’ın şekil şartlarına aşırı önem verdiği ve en ufak bir tarih hatasında dahi “geçersiz” kabul edilen riskli bir belgedir.
TEMEL KAVRAMLAR VE GEÇERLİLİK ŞARTLARI
1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hukuki Dayanağı Neresidir?
Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiralanan taşınmazı, herhangi bir şarta bağlı olmaksızın, belirlenen bir tarihte boşaltarak mülk sahibine (kiraya verene) teslim edeceğini beyan ettiği yazılı bir irade açıklamasıdır. Bu belgenin yasal dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasıdır.
İlgili madde şöyledir: “Kiracı, kiralanan teslim edildikten sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu madde metninden de anlaşılacağı üzere, taahhütname, kiraya verene doğrudan zabıta veya polis çağırıp kiracıyı “kapı önüne koyma” yetkisi vermez; ancak ona mahkeme veya icra yoluyla “tartışmasız tahliye” talep etme hakkı tanıyan hukuki bir anahtar sunar.
2. Tahliye Taahhütnamesinin 4 Temel Geçerlilik Şartı
Bir kağıdın üzerinde “çıkacağım” yazması, o kağıdı hukuken geçerli bir tahliye taahhütnamesi yapmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre, bir taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi ve icra takibine konu edilebilmesi için şu dört temel şartın aynı anda var olması gerekir:
A. Yazılı Şekil Şartı
Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü olarak verilen “Seneye evi boşaltırım söz veriyorum” beyanının hukuk dünyasında hiçbir hükmü yoktur. Yazılılık şartı, adi yazılı şekilde (düz beyaz kağıda) yapılabileceği gibi, noter huzurunda düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir. Noter huzurunda yapılması zorunlu değildir ancak ispat kolaylığı ve imza inkarını engellemek adına mülk sahipleri için en güvenli yoldur.
B. İradenin Bizzat Kiracı Tarafından Açıklanması
Taahhütnameyi imzalayan kişi, bizzat kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı olmalıdır. Kiracının eşi, çocuğu, babası veya ev arkadaşı tarafından imzalanan taahhütnameler geçersizdir. Kefilin imzası da tahliye taahhüdü yerine geçmez.
Eğer kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa (örneğin iki öğrenci evi birlikte tutmuşsa veya karı-koca sözleşmeyi birlikte imzalamışsa), tahliye taahhütnamesinde tüm kiracıların imzası bulunmak zorundadır. Sadece birinin imzasıyla tüm taşınmazın tahliyesi istenemez.
Vekaletname Detayı: Kiracı adına vekili (avukatı veya temsilcisi) imza atacaksa, vekaletnamede “tahliye taahhütnamesi vermeye yetkilidir” ibaresinin açıkça yazması şarttır. Genel vekaletname ile verilen taahhütler geçersiz kabul edilebilir.
C. Taahhüdün “Kiralanan Teslim Edildikten Sonra” Verilmesi
Tahliye taahhütnamesi davalarının büyük çoğunluğunun kaybedilme sebebi budur. Kanun koyucu, kiracının müzayaka (zor durum) halinden yararlanılmasını engellemek için, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşmeden önce verilmesini yasaklamıştır.
- Kira Sözleşmesi Tarihi: 01.01.2024
- Taahhütname Düzenleme Tarihi: 01.01.2024 (GEÇERSİZ – İrade sakatlığı karinesi)
- Taahhütname Düzenleme Tarihi: 15.01.2024 veya daha ileri bir tarih (GEÇERLİ)
Kiracı, evi tutabilmek için baskı altında o an imza atarsa iradesinin sakatlandığı kabul edilir. Bu nedenle taahhütname, kiracı eve yerleştikten, anahtarı teslim aldıktan ve “özgür iradesiyle” karar verebilecek duruma geldikten sonra imzalanmış olmalıdır. Yargıtay, arada “makul bir süre” geçmesini aramaktadır.
D. Tahliye Tarihinin Belirli Olması
Taahhütnamede, kiracının çıkacağı tarih (gün/ay/yıl olarak) net bir şekilde yazmalıdır. “Kiracı istediğim zaman çıkar”, “Oğlum askerden gelince çıkar”, “İnşaat bitince çıkar” gibi muğlak ifadeler taahhütnameyi geçersiz kılar. Tarihin net olması, icra takibinin başlayacağı günün belirlenmesi açısından zorunludur.
3. En Büyük Tartışma: “Tarih Kısmı Boş Olan Taahhütname” (Beyaza İmza)
Uygulamada mülk sahipleri, kira sözleşmesi yapılırken kiracıya “Tarih kısımları boş” bir taahhütname imzalatmakta, daha sonra araları bozulduğunda veya tahliye istediklerinde bu boş kısımları (Düzenleme tarihi ve Tahliye tarihi) kendi istedikleri gibi doldurarak işleme koymaktadırlar. Peki bu hukuken geçerli midir?
Yargıtay’ın Sert Duruşu: “Sonuçlarına Katlanırsın”
Kiracıların en çok mağdur olduğu ve şaşırdığı nokta burasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, istikrarlı bir şekilde şu görüşü savunmaktadır:
“Belgeyi imzalayan kişi, belgenin içeriğini bildiğini ve kabul ettiğini beyan etmiş sayılır. Boş kağıda veya tarih kısımları boş olan bir belgeye imza atan kiracı, o belgenin sonradan kiraya veren tarafından doldurulacağını öngörmeli ve bunun sonuçlarına katlanmalıdır.”
Yani; kiracı mahkemede “Ben imzaladığımda tarih kısmı boştu, ev sahibi sonradan kafasına göre tarih attı” savunmasını yaparsa, mahkeme bu savunmayı reddeder. Yargıtay’a göre, boş kağıda imza atan kişi, karşı tarafa o kağıdı doldurma yetkisi vermiştir. Bu durumun tek istisnası, kiracının o tarihlerde o evde olmadığını veya belgenin hile ile alındığını “Yazılı Delil” (Senet, Kesinleşmiş Mahkeme Kararı vb.) ile ispatlamasıdır. Tanık beyanı ile tarihin sonradan doldurulduğu ispatlanamaz.
4. Aile Konutu İtirazı ve Eşin Rızası Meselesi
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutu üzerindeki tasarrufları eşin rızasına bağlamıştır. Bu koruma, kira sözleşmelerini de kapsar. Peki, bir eş (örneğin koca) kiracı olarak sözleşmeyi imzalamış ve tahliye taahhütnamesi vermişse, diğer eş (kadın) “Burası aile konutu, benim rızam olmadan eşim taahhüt veremez” diyerek tahliyeyi durdurabilir mi?
Bu konuda Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin güncel yaklaşımı şu şekildedir:
- Sözleşmede Tek İmza Varsa: Eğer kira sözleşmesinde sadece koca kiracı olarak görünüyorsa ve tapuda/sözleşmede “Aile Konutu Şerhi” yoksa; kocanın verdiği taahhütname geçerlidir. Diğer eş icra takibine doğrudan itiraz edemez.
- Müdahil Olma Hakkı: Ancak tahliye davası veya takibi sırasında, kiracı olmayan eş Aile Mahkemesi’ne başvurarak taşınmazın “Aile Konutu” olduğunun tespitini isterse ve mahkemeden bu yönde bir karar alırsa, o zaman diğer eşin rızası alınmadığı gerekçesiyle taahhütnamenin geçersizliğini ileri sürebilir.
- Öneri: Bu riskleri bertaraf etmek için, evli çiftlere kiraya verirken taahhütnameye her iki eşin de imzasını almak mülk sahibi için en garanti yoldur.
İCRA VE DAVA SÜRECİ
Elinizde geçerli, imzası inkar edilemeyen bir taahhütname olması, kiracının o tarihte evi kendiliğinden boşaltacağı anlamına gelmez. Eğer taahhüt edilen tarih (örneğin 31.12.2024) gelip çattığında kiracı hala evde oturuyorsa, mülk sahibi için hukuki maraton başlar. Bu süreci doğru yönetmek, haklıyken haksız duruma düşmemek için hayati önem taşır.
1. Kritik Süre: “1 Ay İçinde İşlem Yapma” Zorunluluğu
Tahliye taahhütnamesine dayalı işlemlerde yapılan en büyük usul hatası, sürenin kaçırılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, mülk sahibine çok kesin bir “hak düşürücü süre” tanımıştır:
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içinde;
- Ya İcra Dairesine başvurarak tahliye takibi başlatmalı,
- Ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır.
Örnek: Kiracı 15 Haziran’da çıkacağını taahhüt etmişse, mülk sahibi en geç 15 Temmuz mesai bitimine kadar yasal süreci başlatmalıdır. Eğer bu 1 ay sessiz geçirilirse, taahhütname hukuken “geçersiz” hale gelir ve bir daha o taahhütnameye dayanarak işlem yapılamaz. Kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl uzamış sayılır.
Dava Hakkının Saklı Tutulması: Eğer mülk sahibi, bu 1 aylık süre içinde dava açamıyor veya icraya veremiyorsa; TBK m. 353 uyarınca bu 1 aylık süre içinde kiracıya yazılı bir bildirimde (Noter ihtarnamesi) bulunarak “Dava açma hakkımı saklı tutuyorum” diyebilir. Bu ihtarname süresinde tebliğ edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.
2. İcra Yoluyla Tahliye Süreci (Örnek 14 Takibi)
Mülk sahipleri için en hızlı ve pratik yol, doğrudan mahkemeye gidip dava açmak yerine, İcra Dairesi aracılığıyla “Taşınmazın Tahliyesi ve Teslimi” talepli takip başlatmaktır. Bu sürece uygulamada “İlamsız Tahliye Takibi” denir.
Süreç Adımları:
- Takip Talebi: Mülk sahibi, elindeki tahliye taahhütnamesini icra dairesine sunar.
- Tahliye Emri (Örnek 14): İcra müdürü, belgeyi şeklen inceler ve kiracıya “Örnek 14” adı verilen bir tahliye emri gönderir.
- Süreler Başlar: Tahliye emrini tebliğ alan kiracının önünde iki seçenek ve iki süre vardır:
- 7 Gün (İtiraz Süresi): Kiracı tahliye taahhüdüne, imzaya veya tarihe itiraz edecekse bu süre içinde dilekçe vermelidir.
- 15 Gün (Tahliye Süresi): Eğer itiraz etmezse, 15 gün içinde evi boşaltmak zorundadır.
Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 15 gün içinde çıkmazsa; mülk sahibi icra memuru ile birlikte eve giderek (gerekirse polis eşliğinde ve çilingir marifetiyle) zorla tahliye işlemini gerçekleştirir.
3. Kiracının İtirazı ve Hukuki Yol Haritası
Uygulamada kiracıların büyük çoğunluğu, zaman kazanmak amacıyla 7 günlük süre içinde tahliye emrine itiraz etmektedir. İtiraz yapıldığı anda icra takibi durur. Bu noktada mülk sahibinin takibi devam ettirebilmek için mahkeme kararına ihtiyacı vardır. İzlenecek yol, taahhütnamenin “Noter Onaylı” olup olmamasına göre değişir.
SENARYO A: Taahhütname Noterde Düzenlenmişse
Eğer taahhütname noterde “düzenleme” veya “onaylama” şeklinde yapılmışsa, kiracının “İmza benim değil” deme şansı yoktur (Noter senedi aksi sabit olana kadar geçerli delildir). Bu durumda kiracı ancak “Ben o tarihten sonra yeni bir sözleşme yaptım, süreyi uzattık” gibi belgeli bir itirazda bulunabilir.
Mülk sahibi, duran takibi canlandırmak için İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” talep eder. Bu dava çok hızlıdır (ortalama 3-5 ay), duruşmalar basittir ve dosya üzerinden karar verilebilir. İtiraz haksız bulunursa kiracı tahliye edilir ve ayrıca %20 inkar tazminatına mahkum edilir.
SENARYO B: Taahhütname Adi Yazılı (Notersiz) İse
Türkiye’deki taahhütnamelerin %99’u emlakçı ofisinde veya evde imzalanan adi yazılı belgelerdir. Kiracının buradaki itiraz şekli davanın türünü değiştirir:
- “İmza Bana Ait Değildir” Derse: Kiracı imzayı açıkça inkar ederse, mülk sahibi İcra Hukuk Mahkemesine gidemez. Zorunlu olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Tahliye ve İtirazın İptali Davası” açmak zorundadır. Bu dava bilirkişi incelemesi (imza kriminal incelemesi) gerektirdiği için 1-1.5 yıl sürebilir.
- “Tarih Sonradan Dolduruldu” veya “Kabul Etmiyorum” Derse: Kiracı imzayı açıkça inkar etmez, sadece içeriğe veya tarihe itiraz ederse; Yargıtay’a göre imzayı ikrar etmiş (kabul etmiş) sayılır. Bu durumda mülk sahibi yine hızlı yol olan İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kısa sürede tahliye kararı alabilir. Çünkü “tarih sonradan dolduruldu” itirazı, yazılı belge ile ispatlanmadıkça mahkemece dikkate alınmaz.
4. Cezai Şart (Tazminat) Maddesi Geçerli midir?
Mülk sahipleri, taahhütnameye caydırıcılık sağlamak amacıyla “Kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa, geçen her gün için 100 Dolar ceza öder” veya “50.000 TL cezai şart öder” gibi maddeler eklemektedir.
Hukuken bu maddeler geçerlidir. TBK kapsamında sözleşme özgürlüğü vardır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, mülk sahibi hem tahliye isteyebilir hem de bu cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Ancak, fahiş (aşırı yüksek) cezai şartlarda hakim, TBK m. 182 uyarınca indirim yapma yetkisine sahiptir. Örneğin aylık kirası 10.000 TL olan bir ev için günlük 5.000 TL ceza yazılması mahkemece “ekonomik mahvına sebep olacak” düzeyde görülüp indirilebilir. Makul cezai şartlar ise aynen uygulanır.
5. Yeni Malik (Ev Sahibi Değişimi) ve Taahhütname
Kiracı içerideyken ev satılırsa, yeni malik eski malikin aldığı tahliye taahhütnamesini kullanabilir mi?
Cevap: Evet.
Hukukumuzda sözleşmenin devri ve hakların halefiyeti prensipleri gereği, evi satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Eski malikin kiracıdan aldığı taahhütname, tapu devri ile birlikte yeni malike geçer. Yeni malik, taahhütnamedeki tarih geldiğinde (veya 1 ay içinde) kendi adına dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Bunun için taahhütnamenin üzerinde “işbu taahhütnamedeki haklarımı yeni malike devrediyorum” yazmasına dahi gerek yoktur; kanunen bu hak kendiliğinden geçer.
6. Sonuç ve Özet
Tahliye taahhütnamesi, doğru kullanıldığında mülk sahibi için en güçlü güvencedir. Ancak “tarih” konusu bir mayın tarlası gibidir. Özetle dikkat edilmesi gerekenler:
- Taahhütname mutlaka yazılı olmalı ve tahliye tarihi net olmalıdır.
- Düzenleme tarihi, kira sözleşmesi tarihinden (örneğin en az 15 gün) sonra olmalıdır.
- Aile konutu ise eşin rızası mutlaka alınmalıdır.
- Tahliye tarihi geldiğinde 1 aylık hak düşürücü süre asla kaçırılmamalıdır.
- İcra takibinde kiracının itiraz dilekçesi iyi analiz edilmeli, imza inkarı yoksa İcra Hukuk Mahkemesi tercih edilmelidir.
Yasal Uyarı: Bu içerik, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye veya mütalaa niteliğinde değildir. Hak kaybına uğramamak için somut olayınızda mutlaka uzman bir avukattan profesyonel destek alınız.
