Miras kalması, birlikte mülk edinme veya başka hukuki nedenlerle birden fazla kişinin bir taşınır (araba gibi) veya taşınmaz (arsa, daire, bina gibi) mal üzerinde hak sahibi olması durumuna “ortak mülkiyet” denir. Ortak mülkiyet, ortaklar arasında bir anlaşma ve uyum olduğu sürece sorunsuzca devam edebilir. Ancak zamanla ortaklar arasında anlaşmazlıklar çıkması, mülkün nasıl yönetileceği, kullanılacağı veya satılacağı konusunda fikir birliğine varılamaması durumunda bu ortaklık bir çekişme kaynağına dönüşebilir.
İşte bu noktada, Türk Medeni Kanunu’nun paydaşlara tanıdığı en temel haklardan biri olan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası devreye girer. Bu dava, ortaklar arasındaki anlaşmazlığı sona erdirerek, mülkiyet ilişkisini sonlandıran ve her bir ortağın kendi payını almasını sağlayan nihai bir hukuki çözümdür.
Temel Kavramlar: Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti
Ortaklığın giderilmesi davasını anlamak için, öncelikle Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen iki temel ortak mülkiyet türünü bilmek gerekir. Davanın işleyişi bu iki mülkiyet türüne göre farklılık gösterebilir.
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)
Bu mülkiyet türünde, mala ortak olan her bir kişinin mülk üzerindeki payı belirli bir oranla (1/2, 1/4, 3/8 gibi) ifade edilir. Paydaşlar, kendi payları üzerinde hukuki olarak tasarruf etme hakkına sahiptir; yani kendi paylarını bir başkasına satabilir, devredebilir veya üzerinde rehin gibi haklar tesis edebilirler. Paylı mülkiyette, paydaşlardan herhangi biri, diğerlerinin onayına ihtiyaç duymaksızın, tek başına ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir. Bu, en yaygın görülen ortaklık türüdür.
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)
Elbirliği mülkiyeti ise, kanun veya sözleşme gereği oluşan bir ortaklık olup, paydaşların belirli ve ayrılmış payları yoktur. Ortaklar, mülkün tamamına birlikte sahiptirler ve tek başlarına kendi “hisselerini” satamazlar. Bu mülkiyet türünün en tipik örneği, miras ortaklığıdır (tereke). Mirasçılar, miras bırakanın tüm malvarlığına elbirliği halinde malik olurlar. Elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için ya tüm ortakların birlikte hareket etmesi ya da öncelikle bu mülkiyet türünün paylı mülkiyete çevrilmesi için ayrı bir dava açılması gerekebilir. Ancak uygulamada, bir mirasçının açtığı davaya diğerlerinin katılımıyla süreç yürütülebilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesini Kimler İsteyebilir ve Dava Kime Karşı Açılır?
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, “Paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir” hükmüyle bu hakkı açıkça tanımıştır. Dolayısıyla, mülk üzerinde payı olan her bir ortak (paydaş), bu davayı açma hakkına sahiptir. Davayı açan ortağın payının büyük veya küçük olmasının hiçbir önemi yoktur; 1/100 hisseye sahip bir ortak dahi bu davayı açarak ortaklığı sona erdirebilir.
Davanın en kritik usul şartlarından biri, davanın tüm diğer paydaşlara karşı açılması zorunluluğudur. Davacı, kendisi dışındaki tapuda veya veraset ilamında malik olarak görünen herkesi davalı olarak göstermelidir. Eğer paydaşlardan biri dahi davaya dahil edilmezse, mahkeme bu eksiğin giderilmesi için süre verir, eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir. Bu nedenle, dava açmadan önce tapu kayıtlarının ve veraset ilamının güncel bir suretinin alınması hayati önem taşır.
Paylaşma Biçimleri: Mahkemenin Öncelikli Tercihi “Aynen Taksim”
Ortaklığın giderilmesi davasında hakim, tarafların taleplerini ve mülkün durumunu değerlendirerek iki temel paylaşma yönteminden birine karar verir. Kanun ve Yargıtay içtihatları, mümkün olan her durumda önceliğin aynen taksim (fiziki bölüşme) yöntemine verilmesini emreder.
Aynen Taksim Nedir ve Şartları Nelerdir?
Aynen taksim, dava konusu malın fiziki olarak bölünerek, bölünen parçaların paydaşlara payları oranında özgülenmesidir. Örneğin, 10.000 metrekarelik bir tarlanın, her birine 2.500 metrekare düşecek şekilde dört paydaş arasında bölünmesi bir aynen taksimdir.
Ancak bir malın aynen taksim edilebilmesi için belirli şartların bir arada bulunması gerekir:
- Paydaşların Talebi: Paydaşlardan en az birinin aynen taksim talebinde bulunması gerekir. Hakim, talep olmadan kendiliğinden bu yola gidemez.
- Malın Bölünmeye Elverişli Olması: Dava konusu taşınmazın fiziki olarak bölünebilir bir nitelikte olması şarttır. Örneğin, büyük bir tarla bölünebilirken, bir apartman dairesinin odalara ayrılarak taksim edilmesi hukuken ve fiilen mümkün değildir.
- Değer Kaybı Yaşanmaması: Yapılacak bölüşmenin, malın toplam değerinde “önemli bir değer kaybına” yol açmaması gerekir. Eğer bölme işlemi, ortaya çıkan parçaların toplam değerini, malın bütün halindeki değerinden ciddi ölçüde düşürecekse, mahkeme aynen taksime karar vermez.
- İmar Mevzuatına Uygunluk: Özellikle arsa ve tarla gibi taşınmazlarda, bölüşme sonrasında ortaya çıkacak yeni parsellerin, belediyenin imar planlarına ve ilgili mevzuata göre minimum parsel büyüklüklerini karşılaması zorunludur. Mahkeme, bu konuda ilgili belediyeden veya il özel idaresinden mutlaka görüş sorar.
Mahkeme, bu şartların mevcut olup olmadığını anlamak için uzman bir bilirkişi heyeti (genellikle bir harita mühendisi, bir ziraat mühendisi veya bir mimar) aracılığıyla keşif ve inceleme yapar.
Aynen Taksim Süreci
1. Talep: Davacı veya davalılardan biri aynen taksim talep eder.
2. Araştırma: Mahkeme, bilirkişi keşfi ve ilgili kurumlardan (Belediye, Tarım İl Müdürlüğü vb.) görüş alarak malın aynen taksime uygun olup olmadığını tespit eder.
3. Karar (Mümkünse): Eğer mal bölünmeye elverişli ise, bilirkişi paydaşların hisselerine denk düşecek şekilde bir taksim projesi hazırlar. Mahkeme bu projeye göre malın bölünmesine ve yeni parsellerin paydaşlar adına tapuya tescil edilmesine karar verir.
4. Karar (Mümkün Değilse): Eğer malın aynen taksimi mümkün değilse, bu durum mahkeme kararında gerekçeleriyle belirtilir ve ortaklığın “satış suretiyle giderilmesine” karar verilir.
İkinci ve En Yaygın Yol: Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Mahkeme yaptığı inceleme sonucunda, dava konusu malın fiziki olarak bölünmeye uygun olmadığına (bir apartman dairesi, küçük bir dükkan gibi) veya bölünmenin ciddi bir değer kaybına yol açacağına kanaat getirirse, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir. Uygulamada, özellikle kentsel alanlardaki taşınmazlar için en sık karşılaşılan yöntem budur. Bu durumda mahkeme, mülkiyet ilişkisini sona erdirir ve ortakların paylarını para olarak almalarını sağlar.
Satış Usulü: Açık Artırma Nasıl Yapılır?
Mahkemenin satış kararı vermesinin ardından dosya, satış işlemlerini yürütmekle görevli olan Satış Memurluğu’na (genellikle ilgili adliyedeki Sulh Hukuk Mahkemesi Yazı İşleri Müdürü veya İcra Dairesi) gönderilir. Satış süreci şu şekilde işler:
- Kıymet Takdiri: Öncelikle, mahkeme tarafından atanan yeni bir bilirkişi heyeti, taşınmazın güncel piyasa değerini (rayiç bedelini) tespit eder. Bu rapora tarafların itiraz etme hakkı vardır.
- Satış İlanı: Değer kesinleştikten sonra, satış memurluğu bir açık artırma (ihale) günü belirler ve bu ihaleyi Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) Satış Portalı’nda ve Basın İlan Kurumu aracılığıyla ilan ederek kamuoyuna duyurur.
- Açık Artırma: Belirlenen tarihte, ihale elektronik ortamda veya fiziki olarak gerçekleştirilir. İhaleye paydaşlar da dahil olmak üzere herkes katılabilir. Taşınmaz, en yüksek teklifi veren kişiye satılır.
Satışın Sadece Paydaşlar Arasında Yapılması Mümkün müdür?
Evet, bu mümkündür ancak çok önemli bir şarta bağlıdır. Paydaşlar, malın yabancılara satılmasını istemiyor ve kendi aralarında bir çözüm bulmak istiyorlarsa, tüm paydaşların oybirliği ile satışın sadece ortaklar arasında yapılması yönünde talepte bulunmaları gerekir. Eğer paydaşlardan bir tanesi bile bu talebe itiraz eder veya katılmazsa, satışın herkese açık olarak yapılması yasal bir zorunluluktur.
Satış Bedelinin Paylaştırılması
İhale tamamlanıp taşınmaz satıldıktan sonra, elde edilen toplam bedel hemen paydaşlara dağıtılmaz. Satış memurluğu, satış bedelinden öncelikle davanın başından sonuna kadar yapılan tüm masrafları (bilirkişi ücretleri, tebligat giderleri, ilan paraları vb.) ve avukatlık ücretlerini keser. Geriye kalan net tutar, tapu kayıtlarındaki veya veraset ilamındaki hisse oranlarına göre tüm paydaşlara ödenir.
Davada Dikkat Edilmesi Gereken Özel Durumlar: Muhdesatın Akıbeti
Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, ortak mülkiyete konu arsa üzerinde, paydaşlardan sadece biri tarafından yapılmış bir bina, ev, depo veya dikilmiş ağaçlar gibi “bütünleyici parçaların” (muhdesat) bulunmasıdır. Örneğin, babadan kalma arsaya kardeşlerden sadece birinin ev yapmış olması durumu böyledir.
Bu durumda, arsa üzerindeki mülkiyet ortak olsa da, üzerindeki yapının mülkiyeti onu kendi malzemesiyle inşa eden paydaşa aittir. Satış sırasında arsa ve üzerindeki yapı bir bütün olarak satılır. Ancak bedelin paylaştırılmasında farklı bir usul izlenir. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle hem sadece arsanın değerini hem de üzerindeki yapının değerini ayrı ayrı tespit eder. Satış sonrasında, elde edilen toplam bedelden öncelikle yapıya ait olan bedel (muhdesat bedeli) onu yapan paydaşa ödenir. Geriye kalan arsa bedeli ise, tüm paydaşlara (yapıyı yapan dahil) arsadaki hisseleri oranında paylaştırılır. Bu hak kaybını önlemek için, yapının sahibi olan paydaşın, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken veya öncesinde ayrı bir “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” açması tavsiye edilir.
| Kavram | Açıklama |
|---|---|
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili Mahkeme | Taşınmaz mallar için, malın bulunduğu yer mahkemesi. |
| Davanın Niteliği | Kazananı veya kaybedeni olmayan, tüm taraflar için benzer sonuçlar doğuran bir davadır. |
| Yargılama Masrafları | Genellikle dava sonunda satış bedelinden karşılanır ve tüm paydaşlara hisseleri oranında yansıtılır. |
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisinin sürdürülemez hale geldiği durumlarda, bir kangrene dönüşen hukuki problemi kökünden çözen, kesin ve etkili bir yoldur. Bu dava, taraflardan birinin talebiyle dahi tüm ortaklığı sona erdirme gücüne sahiptir. Mahkemenin öncelikli olarak fiziki bölüşme (aynen taksim) imkanını araştırması, kanunun malın değerini koruma amacını yansıtır. Ancak bu mümkün olmadığında, mülkün açık artırma ile satılarak bedelinin paylaştırılması, adil ve şeffaf bir çözüm sunar. Yine de, dava sürecinin zaman alıcı olabileceği ve açık artırma sonucunda mülkün her zaman beklenen piyasa değerine ulaşamayabileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu nedenle, paydaşların dava yoluna gitmeden önce kendi aralarında anlaşarak mülkü paylaşmaları (rızai taksim) her zaman en hızlı ve en az masraflı yöntem olacaktır.
