Türkiye’de konut ve iş yeri kiralama, milyonlarca insanın hayatını doğrudan etkileyen en temel hukuki ilişkilerden biridir. Bu ilişki, bir tarafta mülk sahibi olan “kiraya veren” (ev sahibi) ile diğer tarafta bu mülkü belirli bir bedel karşılığında kullanma hakkını elde eden “kiracı” arasında kurulur. Her ne kadar bu ilişki bir sözleşmeye dayansa da, taraflar arasındaki ekonomik güç dengesi genellikle kiraya veren lehinedir. İşte bu dengesizliği gidermek ve daha zayıf konumda olan kiracıyı korumak amacıyla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) başta olmak üzere, hukuk sistemimiz kiracılara geniş ve emredici nitelikte birçok hak tanımıştır. Bu haklar, kiracıyı keyfi kira artışlarından, haksız tahliye taleplerinden ve kiralanan mülkteki sorunlardan koruyan bir güvence kalkanı görevi görür.
Ancak, birçok kiracı, yasal olarak sahip olduğu bu önemli hakların ya farkında değildir ya da bu hakları nasıl kullanacağını bilmemektedir. Ev sahibinin evi satması durumunda ne olacağı, sözlü kira sözleşmesinin geçerli olup olmadığı, kira artışında yasal sınırın ne olduğu, 5 veya 10 yıllık kiracının özel haklarının bulunup bulunmadığı ve en önemlisi, bir ev sahibinin kiracısını hangi koşullarda ve nasıl tahliye edebileceği gibi konular, sürekli olarak kafa karışıklığına ve uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Bu hakların bilinmemesi, kiracıların haksız taleplere boyun eğmesine ve ciddi mağduriyetler yaşamasına yol açabilmektedir.
Bu son derece kapsamlı hukuki rehberde, bir kiracının bilmesi gereken tüm temel hakları A’dan Z’ye ele alacağız. Kira sözleşmesinin kurulmasından, kiralananın kullanıma uygun teslimine, kira artış oranlarının yasal sınırlarından, 5 ve 10 yıllık kiracıların özel tahliye durumlarına, ev sahibinin evi satması halinde kiracının konumundan, depozito iadesine kadar her bir konuyu derinlemesine inceleyeceğiz. Ayrıca, bir ev sahibinin kiracısını hangi meşru gerekçelerle ve hangi hukuki prosedürleri izleyerek tahliye edebileceğini ve kiracının bu taleplere karşı hangi savunma mekanizmalarına sahip olduğunu, güncel mevzuat ışığında tüm detaylarıyla masaya yatıracağız.
1. Kiracı Haklarının Temeli: Kira Sözleşmesi (Kontrat)
Tüm kiracı haklarının başlangıç noktası, taraflar arasındaki ilişkiyi düzenleyen kira sözleşmesidir. Yaygın kanının aksine, kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı olması zorunlu değildir. Sözlü olarak yapılan bir kira anlaşması da hukuken geçerlidir. Bir kişinin bir evde oturduğunu, kira bedelini düzenli olarak ödediğini (banka dekontları, tanık beyanları vb. ile) ispatlaması, sözlü bir kira sözleşmesinin varlığını kanıtlamak için yeterlidir. Dolayısıyla, kontratsız veya sözleşmesiz kiracıların hakları da, yazılı sözleşmesi olan kiracılarla temelde aynıdır ve Türk Borçlar Kanunu’nun tüm koruyucu hükümlerinden yararlanırlar.
Ancak, yazılı bir sözleşme yapmak, gelecekte ortaya çıkabilecek olası uyuşmazlıklarda (kira bedeli, başlangıç tarihi, depozito miktarı, özel koşullar vb.) ispat kolaylığı sağlaması açısından her iki taraf için de şiddetle tavsiye edilir. Unutulmamalıdır ki, kira sözleşmesine konulan ve kanunun kiracı lehine olan emredici hükümlerine aykırı olan maddeler (örneğin, “kira artışı her yıl %50 yapılacaktır” veya “kiracı 1 yıl dolmadan evden çıkamaz” gibi) geçersizdir.
2. Kiracının En Temel Hakları: Kullanıma Uygunluk ve Ayıbın Giderilmesi
2.1. Kiralananın Kullanıma Elverişli Teslim Edilmesi Hakkı
Kiraya verenin en temel borcu, kiralanan konut veya iş yerini, sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun bir şekilde, tam ve kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmektir. Bu, evin temiz, boyalı, ısıtma, su ve elektrik tesisatlarının çalışır durumda olması gibi temel koşulları içerir. Eğer kiralanan, teslim anında önemli ayıplar içeriyorsa, kiracı bu ayıpların giderilmesini talep etme veya duruma göre sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
2.2. Kiralanandaki Ayıpların (Kusurların) Giderilmesini İsteme Hakkı
Sadece teslim anında değil, kira ilişkisi devam ederken de kiralananda kiracının kusuru olmaksızın ortaya çıkan esaslı ayıpların (kusurların) giderilmesi sorumluluğu kiraya verene aittir. Bu, kiracının en önemli haklarından biridir.
- Ayıp Nedir?: Kombinin bozulması, çatıdan su akması, duvarlarda rutubet oluşması, su tesisatında patlak olması gibi, kiralananın kullanımını önemli ölçüde zorlaştıran veya engelleyen her türlü eksiklik ve bozukluk “ayıp” olarak kabul edilir. Ampul değiştirmek, priz tamir etmek gibi küçük ve önemsiz onarımlar ise genellikle kiracının sorumluluğundadır.
- Kiracının Seçimlik Hakları: Böyle bir ayıp ortaya çıktığında kiracı, kiraya verene durumu bildirerek makul bir süre içinde bu ayıbın giderilmesini talep edebilir. Eğer kiraya veren bu süre içinde gereğini yapmazsa, kiracının şu hakları doğar:
- Ayıbı, masrafı kiraya verene ait olmak üzere kendisi giderebilir ve bu masrafı kira bedelinden düşebilir. (Yapılan masrafın faturalandırılması ispat açısından kritiktir.)
- Mahkemeye başvurarak, kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını talep edebilir.
- Ayıp, kiralananın kullanımını imkansız hale getiriyorsa, sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.
3. En Hassas Konu: Kira Artışında Kiracı Hakları
Kira artışı, kiracı ve ev sahipleri arasında en sık uyuşmazlık çıkan konudur. Kanun, bu konuda kiracıyı koruyan net ve emredici sınırlar getirmiştir.
3.1. Genel Kural: TÜFE Sınırı
Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artış oranı, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural, yasal üst sınırdır. Taraflar bu oranın altında bir artışta anlaşabilirler, ancak üzerinde bir artış kararlaştıramazlar. Sözleşmede TÜFE’den daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile bu madde geçersizdir.
3.2. Konut Kiraları İçin Geçici Özel Düzenleme: %25 Artış Sınırı
Yüksek enflasyon nedeniyle konut kiralarında yaşanan fahiş artışları önlemek amacıyla, kanuna geçici bir madde eklenmiştir. Bu maddeye göre, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenecek olan konut kiralarına ilişkin sözleşmelerde, kira artışı en fazla %25 olabilir. Bu oran, o anki TÜFE oranı ne olursa olsun aşılamaz. Eğer TÜFE oranı %25’in altında kalırsa, düşük olan oran (yani TÜFE) uygulanır. Önemli Not: Bu %25’lik tavan, sadece konut kiraları için geçerlidir; iş yeri kiraları bu kısıtlamaya tabi değildir ve onlar için TÜFE üst sınırı devam etmektedir.
Ev Sahibi Yasal Sınırın Üzerinde Zam İsterse Ne Yapılmalı?
Bu, kiracıların en çok karşılaştığı sorundur. Ev sahibi %25’lik sınırın veya TÜFE oranının üzerinde bir zam talep ederse, kiracının bu zammı kabul etme zorunluluğu yoktur. Kiracı, kanunun izin verdiği oranda (örneğin %25) artışı yaparak kirasını ödemeye devam etmelidir. Bu durumda ev sahibi, sırf istediği zam yapılmadığı için kiracıyı tahliye edemez veya eksik ödeme nedeniyle icra takibi başlatamaz. Kiracının yapması gereken en önemli şey, artırılmış kirayı yasal oranda ve zamanında ödediğini gösteren banka dekontlarını saklamaktır.
4. Uzun Süreli Kiracı Hakları: 5 Yıl ve 10 Yıl Sonrası Durum
Halk arasında “5 yıllık kiracı” veya “10 yıllık kiracı evden çıkarılır” gibi yanlış inanışlar mevcuttur. Kanun, bu süreleri dolduran kiracılar için tahliye değil, kira bedelinin güncellenmesi veya belirli şartlarda fesih hakkı gibi özel durumlar düzenlemiştir.
4.1. 5 Yıllık Kiracı Hakları: Kira Tespit Davası
Kira ilişkisi beş yılını doldurduğunda, ev sahibine önemli bir hak doğar: Kira Tespit Davası açma hakkı. Beş yıldan sonra ev sahibi, artık TÜFE veya %25’lik artış oranlarıyla bağlı kalmaksızın, mahkemeye başvurarak kiranın emsal kira bedellerine göre “piyasa rayicine” yükseltilmesini talep edebilir. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle taşınmazın durumunu ve bölgedeki emsal kiraları inceleyerek yeni bir kira bedeli belirler. Önemli Not: Bu, bir tahliye sebebi değildir. 5 yılı dolduran kiracı, sırf bu nedenle evden çıkarılamaz; sadece kirasının mahkeme kararıyla piyasa koşullarına uyarlanması riskiyle karşı karşıya kalır.
4.2. 10 Yıllık Kiracı Hakları: Uzama Yılı Fesih Hakkı (TBK m. 347)
Türk Borçlar Kanunu, uzun süreli kira ilişkilerinde, kiraya verene, herhangi bir özel sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Ancak bu hak, son derece sıkı şekil ve süre şartlarına bağlanmıştır.
- Süre: Kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu süreyi takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde (ihtarname) bulunmak suretiyle, sözleşmeyi o uzama yılının sonunda feshedebilir.
Bu kural oldukça tekniktir. Örneğin, 01.01.2015 tarihinde başlayan 1 yıllık bir kira sözleşmesi düşünelim. Sözleşme her yıl yenilenerek devam etmiştir. On yıllık uzama süresi 01.01.2026’da dolar. Kiraya veren, bu tarihten sonraki ilk uzama yılının (01.01.2027) bitiminden en az 3 ay önce (yani en geç 30.09.2026’ya kadar) ihtarname göndererek, 31.12.2026 sonunda tahliye davası açma hakkını kazanır. Bu sürelere ve ihtar şartına uyulmaması, tahliye talebinin reddedilmesine neden olur.
5. Kiracının En Önemli Güvencesi: Haklı Bir Sebep Olmadan Evden Çıkarılamama Hakkı
Bir kiracının en temel hakkı, kanunda sayılan haklı bir tahliye nedeni bulunmadıkça ve bu nedene dayalı bir mahkeme kararı veya geçerli bir icra takibi olmadıkça, sözleşme süresince kiralanandan çıkarılamamasıdır. Ev sahibinin “oğlum gelecek”, “kirasını beğenmiyorum” veya “evi sattım, çık” gibi beyanları tek başına kiracıyı çıkarmak için yeterli değildir.
Kanunda Sayılan Başlıca Tahliye Nedenleri Şunlardır:
- Kirayı Ödememe: Kiracının kirayı ödememesi veya geç ödemesi durumunda, ev sahibi bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekerse veya ödenmeyen kira için başlattığı icra takibinde kiracının 30 gün içinde borcu ödememesi (temerrüt) halinde tahliye davası açabilir.
- Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği taahhüttür. Bu belgenin geçerli olabilmesi için, düzenleme tarihinin kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarih olması ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olması zorunludur.
- Kiraya Verenin veya Yeni Malikin İhtiyacı: Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının (eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler) kiralanan konuta veya iş yerine gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacı varsa, tahliye davası açılabilir. Evi satın alan yeni malik de, evi edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek, 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir mülk, 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmadıkça eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
- Esaslı Tadilat veya Yeniden İnşa: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, tahliye davası açılabilir.
6. Kiracının Diğer Önemli Hakları
- Depozitonun İadesini Talep Hakkı: Kiracı, sözleşme başında verdiği ve en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilen güvence bedelini (depozito), kiralananı boşalttıktan sonra geri alma hakkına sahiptir. Ev sahibi, ancak kiracının kiralanana olağan kullanım dışı verdiği zararları veya ödenmemiş borçları (fatura vb.) bu bedelden mahsup edebilir. Normal kullanımdan kaynaklanan eskimeler (boyanın solması vb.) için depozitodan kesinti yapılamaz.
- Yan Giderlerin Ev Sahibi Tarafından Karşılanmasını İsteme Hakkı: Kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan ve mülkün kendisiyle ilgili olan zorunlu giderler kiraya verene aittir. Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK) primi, binanın ana yapısıyla ilgili büyük onarımlar (çatı, dış cephe, merkezi tesisat vb.) kiraya veren tarafından karşılanmalıdır.
- Ev Sahibi Evi Satarsa Hakların Devamı: Kiralanan mülkün satılması, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez. Kiracı, aynı sözleşme koşullarıyla kiracılığını sürdürme hakkına sahiptir. “Evin yeni sahibi” eski sözleşmenin tarafı haline gelir ve kiracının tüm hakları yeni malike karşı da aynen devam eder. Yeni malik, ancak yukarıda belirtilen ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarına uyarak kiracıyı çıkarabilir.
Sonuç
Kira ilişkisi, karşılıklı hak ve borçlar üzerine kurulu hassas bir dengedir. Türk Borçlar Kanunu, bu dengeyi kiracıyı koruyucu bir yaklaşımla kurarak, onu ev sahibinin keyfi uygulamalarına karşı güçlü bir yasal zırhla donatmıştır. Tahliye nedenlerinin sınırlı olmasından kira artış oranlarının tavanının belirlenmesine kadar her düzenleme, kiracının barınma hakkını ve hukuki güvenliğini temin etmeyi amaçlar. Ancak bu hakların birer güvenceye dönüşebilmesi, kiracının bu hakları bilmesi, anlaması ve gerektiğinde nasıl kullanacağını öğrenmesiyle mümkündür. Kira sözleşmesi imzalamadan önce şartları dikkatle okumak, kira ödemelerini mutlaka banka kanalıyla yapmak ve ev sahibiyle olan tüm önemli iletişimleri (ayıp ihbarı, zam talebine cevap vb.) yazılı olarak gerçekleştirmek, olası bir uyuşmazlıkta elinizi güçlendirecek en temel adımlardır. Karşılaştığınız karmaşık bir hukuki sorunda veya haksız bir taleple karşılaştığınızda ise, hak kaybı yaşamamak için bir kira hukuku avukatından profesyonel destek almak, atılacak en doğru ve en basiretli adım olacaktır.
