Kiracı Tahliye Davası Rehberi

Gayrimenkul hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma hakkının kesiştiği ve çatıştığı, sosyal etkileri en yüksek olan hukuk dalıdır. Bu çatışmanın merkezinde ise “Kiracı Tahliye Davaları” yer almaktadır. Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, fahiş kira artışları ve konut arzındaki sıkıntılar, ev sahibi-kiracı ilişkilerini tarihin en gergin dönemine taşımıştır. Mülk sahipleri mülklerini rayiç değerinden kiralamak veya kendi ihtiyaçları için kullanmak isterken; kiracılar, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kendilerine sağladığı koruma kalkanına sığınarak barınma haklarını sürdürmeye çalışmaktadır.

Türk hukuk sisteminde, kiracı tahliyesi sanıldığı kadar kolay bir süreç değildir. “Kontrat bitti, evimden çık” cümlesi hukuken geçersizdir. Kanun koyucu, kiracıyı “zayıf taraf” olarak görmüş ve tahliye sebeplerini “sınırlı sayı ilkesi” (numerus clausus) ile belirlemiştir. Yani, kanunda yazan sebeplerden biri gerçekleşmedikçe, kiracının tahliyesi mümkün değildir.

---

TAHLİYE DAVALARININ GENEL ÇERÇEVESİ VE TEMEL PRENSİPLER

1. “Sözleşme Süresinin Bitmesi” Tahliye Sebebi Değildir

Halk arasında bilinen en büyük yanlış; kira kontratı süresinin (örneğin 1 yıl) dolmasıyla kiracının evden çıkarılabileceği inancıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen hükümleri uyarınca; belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından feshedilmediği sürece, aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Bu uzama “kendiliğinden” gerçekleşir. Ev sahibi, “Süren doldu, sözleşmeyi yenilemiyorum” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibinin “süre bitimi” nedeniyle tahliye isteyebilmesi için sözleşmenin (uzamalarla birlikte) toplamda 10 yılı doldurmuş olması gerekir. Bunun dışındaki tüm tahliye talepleri, kanunda belirtilen “özel bir sebebe” (İhtiyaç, tadilat, kira ödememe vb.) dayanmak zorundadır.

2. Bildirim Yoluyla mı, Dava Yoluyla mı?

Tahliye süreci hukuken iki ana mekanizma üzerinden yürür:

1. Bildirim Yoluyla Tahliye: Sadece 10 yıllık uzama süresinin dolması durumunda geçerlidir. Burada bir “haklı sebep” ispatına gerek yoktur, sürenin dolması ve usulüne uygun ihtarname yeterlidir.
2. Dava Yoluyla Tahliye: Kanundaki sebeplerden birinin (örneğin kiranın ödenmemesi veya ev sahibinin eve ihtiyacı olması) varlığı halinde, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak alınan kararla yapılan tahliyedir.

---

KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

Kanun koyucu, kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarını veya verdiği taahhütleri yerine getirmemesini tahliye sebebi olarak kabul etmiştir. Bu sebeplerin varlığı halinde mülk sahibi, belirli prosedürleri işleterek tahliye davası açabilir.

1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Kiracının kirasını düzensiz ödemesi, ev sahipleri için en büyük mağduriyetlerden biridir. Eğer kiracı, bir kira yılı içerisinde (örneğin 01.01.2024 – 01.01.2025 dönemi) kira bedelini ödemediği için kendisine iki farklı haklı ihtar gönderilmesine sebebiyet verirse, kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir.

Şartlar ve Püf Noktaları:

• Aynı Kira Yılı İçinde Olmalı: İhtarların her ikisi de aynı kira yılına ait olmalıdır. Bir ihtar 2023 dönemine, diğer ihtar 2024 dönemine aitse bu maddeye dayanılarak tahliye istenemez.
• Farklı Aylara Ait Olmalı: İhtarlar, farklı ayların kira borçlarına ilişkin olmalıdır. Örneğin; Ocak ayı kirası ödenmediği için bir ihtar çekildikten sonra, kiracı bunu ödeyip Mart ayını da ödemezse ve ikinci ihtar çekilirse şart sağlanır. Ancak Ocak ve Şubat kirasını aynı anda ödemediği için tek bir ihtar çekilirse, bu “bir haklı ihtar” sayılır.
• İhtarın Yazılı Olması Şartı: İhtarname noter kanalıyla, iadeli taahhütlü mektupla veya telgrafla gönderilebilir. Ancak ispat kolaylığı açısından Noter İhtarnamesi veya İcra Dairesinden gönderilen Ödeme Emri (Örnek 13) şarttır. WhatsApp mesajı veya sözlü uyarı “yazılı ihtar” şartını sağlamaz ve davada dikkate alınmaz.
• Dava Açma Süresi: İki haklı ihtar çeken ev sahibi, kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasını açmalıdır.

2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315)

Bu yöntem, “İki Haklı İhtar”dan farklıdır. Burada amaç, kiracıyı kira dönemi sonunu beklemeden, hemen çıkarmaktır. Süreç şöyle işler:

1. Kira ödenmez.
2. Ev sahibi kiracıya noterden ihtarname çeker veya icradan ödeme emri gönderir.
3. Bu ihtarda kiracıya; borcu ödemesi için 30 gün süre verilir ve “Bu süre içinde ödemezsen sözleşmeyi feshedeceğim ve tahliye davası açacağım” uyarısı yapılır.
4. Kiracı bu 30 gün içinde borcun tamamını (faiz ve masraflar dahil) ödemezse, temerrüt oluşur.
5. 30. günün sonunda ev sahibi derhal İcra Hukuk Mahkemesi’ne veya Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye ister.

Yargıtay Uyarısı: Gönderilen ihtarnamede (veya ödeme emrinde) “30 gün süre” verildiğinin ve “tahliye edileceğinin” açıkça yazılması zorunludur. Bu ibareler yoksa ihtar geçersizdir, tahliye reddedilir.

3. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1)

Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra, belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihe dayanarak tahliye isteyebilir.

Geçerlilik Şartları:

• Yazılı Olmalı: Sözlü taahhüt geçersizdir.
• Bizzat Kiracı İmzalamalı: Kiracının eşi veya çocuğunun imzası geçersizdir.
• Sözleşmeden Sonra Verilmeli: Kira sözleşmesi ile aynı tarihli olan veya sözleşme yapılmadan önce alınan taahhütnameler “baskı altında alındığı” gerekçesiyle Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilir. Taahhütname tarihi, sözleşme tarihinden sonra (makul bir süre sonra) olmalıdır.
• Süreye Dikkat: Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa taahhütname hükümsüz hale gelir.

4. Fuzuli İşgal ve Kiracının Kiracısı Durumu

Kiracının, ev sahibinden izinsiz olarak evi başkasına kiralaması (alt kira) veya devretmesi durumunda; hem asıl kiracıya hem de evi kullanan üçüncü kişiye karşı “Akde Aykırılık” nedeniyle tahliye davası açılabilir. Ayrıca kiracı evi terk etmiş ancak anahtarı teslim etmemişse veya eşyalarını bırakmışsa, bu durum da işgal sayılır ve tahliye/tazminat nedenidir.

5. Kiracının Kendi Evinin Olması (TBK m. 352/3)

Az bilinen ama etkili bir maddedir. Eğer kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli kendi evi varsa; ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Kanun koyucu burada; “Kendi evin varken başkasının evini işgal etme” mantığıyla hareket etmiştir.

---

EV SAHİBİNDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

Türk Borçlar Kanunu, mülkiyet hakkını korumak adına ev sahibine de belirli şartlar altında sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Ancak kanun koyucu burada “keyfiliği” önlemek için çok sıkı bariyerler koymuştur. Ev sahibi; “Ev benim değil mi, çıkmanı istiyorum” diyemez; ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunu mahkeme önünde ispatlamak zorundadır.

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açması mümkündür.

Yargıtay’ın Aradığı “Samimiyet” Kriterleri:

Bir tahliye davasında hakimin baktığı ilk husus, ihtiyacın gerçek olup olmadığıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şu durumlar “samimi ihtiyaç” olarak kabul edilir:

• Kirada Oturma: Ev sahibinin kendisi de kirada oturuyorsa ve kendi evine geçmek istiyorsa, bu gerçek bir ihtiyaçtır. (Yargıtay, kişinin kendi evi varken kirada oturmaya zorlanamayacağını kabul eder).
• Sağlık Nedenleri: Ev sahibinin mevcut evi sağlığına uygun değilse (örneğin asansörsüz binada üst katta oturuyor ve bacak rahatsızlığı varsa), asansörlü olan kiradaki evine geçme talebi haklı bulunur.
• Çocukların Durumu: Ergin olan çocuğun evlenmesi veya ayrı eve çıkma isteği samimi bir ihtiyaçtır. Ancak “Oğlum ileride evlenecek” gibi doğmamış veya belirsiz bir gelecek ihtiyacı için tahliye kararı verilmez; nişanlılık veya evlilik hazırlığı gibi somut adımlar aranır.
• Ekonomik Nedenler: Ev sahibi, eşyalı bir eve geçmek veya daha küçük bir evde yaşayıp tasarruf etmek istiyorsa, bu durumun hayatın olağan akışına uygun olması gerekir.

Dava Açma Süresi:

Gereksinim nedeniyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Eğer süre bitmeden önce kiracıya ihtarname çekilerek “Süre sonunda çık, ihtiyacım var” denilmişse, dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzar.

3 Yıl Kiralama Yasağı (Tazminat Riski):

TBK m. 355 çok kritiktir: Eğer ev sahibi “İhtiyacım var” diyerek kiracıyı mahkeme kararıyla veya bu sebeple zorlayarak çıkarırsa, o evi 3 yıl geçmedikçe haklı bir sebep olmaksızın eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eğer kiralarsa, çıkardığı eski kiracıya son bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalır.

2. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

İçinde kiracı olan bir evi satın alan kişi (yeni malik), kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yani eski sözleşme aynı şartlarla devam eder. Ancak yeni malikin bu eve ihtiyacı varsa, kanun ona özel bir tahliye hakkı tanımıştır.

Süreç ve İhtarname Şartı:

Yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak (Noter ihtarnamesi ile) bildirmek zorundadır. Bu ihtarnamede; “Evi satın aldım, kendim oturacağım, 6 ay sonra evi boşaltın” denilir.

Dava açmak için iki seçenek vardır:

1. 6 Ay Bekleme Kuralı: İhtarnamenin tebliğinden itibaren 6 ay beklendikten sonra tahliye davası açılabilir.
2. Sözleşme Bitimini Bekleme: Eğer mevcut kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan daha kısa süre kalmışsa, yeni malik 6 ay beklemek yerine sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açabilir.

Önemli Uyarı: Yeni malik, tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar çekmeyi unutursa, “yeni malik sıfatıyla” 6 ay sonra dava açma hakkını kaybeder. Artık eski malikin sözleşme şartlarına tabi olur ve sadece sözleşme bitiminde “ihtiyaç” davası açabilir.

3. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında taşınmazın içinde oturulması imkansızsa tahliye istenebilir.

• Esaslı Tadilat Şartı: Basit boya badana veya mutfak dolabı değişimi için tahliye istenemez. Binanın taşıyıcı sistemine müdahale, deprem güçlendirmesi veya kentsel dönüşüm gibi esaslı tadilatlar gerekir.
• Proje Onayı: Mahkeme, belediyeden onaylı tadilat/inşaat projesini görmek ister. Proje olmadan “kafamda tadilat var” diyerek dava açılamaz.
• Geçici Tahliye: Eğer sadece tadilat yapılacaksa, kiracının tahliyesi geçicidir. Tadilat bitince kiracının yeni bedelle geri dönme öncelik hakkı vardır.

---

10 YILLIK UZAMA SÜRESİ NEDENİYLE TAHLİYE (TBK m. 347)

Mülk sahiplerinin “Hiçbir sebebim yok ama artık kiracımı çıkarmak istiyorum” diyebileceği tek durum budur. Ancak şartları ağırdır.

Hesaplama Nasıl Yapılır? (1+10 Yıl Kuralı)

Kanun, “10 yıllık uzama süresi”nden bahseder. Bu, sözleşme tarihinden itibaren 10 yıl demek değildir.

Formül: Sözleşme Süresi + 10 Yıl Uzama Süresi = Tahliye Hakkının Doğduğu Yıl.

Örnek: 1 yıllık bir kira sözleşmesi 01.01.2013 tarihinde yapılmış olsun.

– Sözleşme bitimi: 01.01.2014

– 10 yıllık uzama süresinin başlangıcı: 01.01.2014

– 10 yıllık uzama süresinin bitişi: 01.01.2024

Bu tarihten sonraki ilk uzama yılı (01.01.2025) için tahliye istenebilir.

İhtar Süresi ve Şekli

10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu maddeye dayanarak tahliye davası açabilmek için; her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şarttır. Sebep göstermek zorunda değildir, “Süre doldu, tahliye istiyorum” denilmesi yeterlidir. Bildirim yapılmazsa sözleşme 1 yıl daha uzar.

---

DAVA SÜRECİ, ZORUNLU ARABULUCULUK VE YARGILAMA USULÜ

Elinizde kapı gibi bir tahliye sebebiniz (ihtiyaç, temerrüt veya 10 yıl dolumu) olsa bile, dava açmadan önce ve dava sırasında usul kurallarına uymazsanız, haklıyken haksız duruma düşebilirsiniz. Türk hukuk sisteminde “usul, esastan önce gelir”. Yani davanız ne kadar haklı olursa olsun, yanlış mahkemede açarsanız veya arabulucuya gitmezseniz, hakim dosyanın kapağını bile açmadan davayı reddeder.

1. Devrim Niteliğinde Değişiklik: Zorunlu Arabuluculuk (1 Eylül 2023)

7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme neticesinde, kira hukukunda köklü bir değişiklik yapılmıştır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tüm kira tahliye ve kira tespit davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir.

Süreç Nasıl İşler?

1. Başvuru: Davacı (ev sahibi), adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu’na veya UYAP üzerinden başvuruda bulunur.
2. Süre: Arabuluculuk süreci en fazla 3 hafta sürer. Zorunlu hallerde bu süre 1 hafta daha uzatılabilir (Toplam en çok 4 hafta).
3. Görüşme: Taraflar arabulucu huzurunda bir araya gelir (veya telekonferansla). Anlaşırlarsa (örneğin “6 ay sonra çıkacak” diye tutanak tutulursa), bu tutanak mahkeme ilamı hükmündedir, tekrar dava açmaya gerek kalmaz, günü gelince icraya konulabilir.
4. Anlaşamama: Taraflar anlaşamazsa, arabulucu “Anlaşamama Son Tutanağı” düzenler. Ev sahibi, ancak bu tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine ekleyerek mahkemeye başvurabilir.

Kritik Uyarı: Arabuluculuk tutanağı olmadan doğrudan açılan davalar, “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir. Bu da hem zaman kaybı hem de karşı tarafın avukatına vekalet ücreti ödemek demektir.

2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme, davanın değeri ne olursa olsun Sulh Hukuk Mahkemesidir. (İcra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülür).

Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak kira sözleşmesinden doğan davalarda, borcun ifa yeri (alacaklının yerleşim yeri) veya davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili olabilir. Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı için “kesin yetki” kuralı yoktur, ancak en garanti yol taşınmazın olduğu yer adliyesidir.

3. Dava Masrafları ve Harç Hesaplaması (Nispi Harç)

Tahliye davaları, “maktu” (sabit) harca tabi değildir; “nispi” (değere göre değişen) harca tabidir. Bu durum dava açma maliyetini yükselten en önemli unsurdur.

Harç Neye Göre Hesaplanır?
Tahliye davasında harç, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır.

Örnek: Aylık kirası 20.000 TL olan bir ev için dava açılacaksa, yıllık kira değeri 240.000 TL’dir. Devlete ödenecek harç bu 240.000 TL üzerinden hesaplanır (Yaklaşık %6.83 oranında karar ve ilam harcı alınır, bunun 1/4’ü dava açarken peşin yatırılır). Yani yüksek kiralı yerlerin tahliye davasını açmak da masraflıdır. Davayı kazanırsanız bu masrafları kiracıdan geri alırsınız (tahsil kabiliyeti varsa).

4. Yargılama Ne Kadar Sürer?

Adalet Bakanlığı’nın “hedef süre” uygulamaları olsa da, Türkiye’deki Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü nedeniyle bir tahliye davası ortalama 1 yıl ile 2 yıl arasında sürebilmektedir. Bu süreye İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) süreci de eklendiğinde, kesinleşme süreci 2.5 – 3 yılı bulabilmektedir. Bu nedenle, davanın “haklı” olması kadar “hızlı” yürütülmesi (tebligatların takibi, bilirkişi raporuna itiraz edilmemesi vb.) stratejik önem taşır.

5. Kararın İcrası: Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

Mahkemeden “Tahliye” kararını aldınız. Bu kağıdı kapıcıya verip kiracıyı çıkaramazsınız. Kararı icra dairesine götürüp takibe koymanız gerekir.

• Kesinleşme Şartı Yoktur: Tahliye kararlarının icraya konulması için İstinaf/Yargıtay sürecinin bitmesi (kesinleşmesi) beklenmez. Yerel mahkeme kararı ile tahliye işlemi başlatılabilir.
• Tehir-i İcra (İcrayı Geri Bırakma): Kiracı, kararı İstinaf’a götürürse ve “Ben dosyayı temyiz ettim, beni çıkarma” derse; 3 aylık kira bedelini icra dairesine teminat olarak yatırarak tahliyeyi İstinaf sonucu gelene kadar durdurabilir. Buna “Tehir-i İcra” denir. Eğer kiracı 3 aylık kirayı depo edemezse, İstinaf süreci devam etse bile polis/icra memuru marifetiyle evden tahliye edilir.

---

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

Evimi sattım, içindeki kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?

Hayır, “hemen” çıkaramazsınız. Yeni malik olsanız bile 1 ay içinde ihtar çekip kanuni süre olan 6 ayı beklemeniz gerekir. Satış işlemi kiracıyı otomatik olarak tahliye etme hakkı vermez.

Kiracımla sözlü anlaşmıştık, kontratımız yok. Dava açabilir miyim?

Evet, açabilirsiniz. Türk hukukunda kira sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik şartı değildir; sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir. Ancak ispat yükü (kiranın miktarı, başlangıç tarihi) davacıdadır. Genellikle banka dekontları veya elektrik/su abonelikleri delil olarak kullanılır.

Tahliye davası ile birlikte birikmiş kiraları da isteyebilir miyim?

Evet. Aynı dava dilekçesinde hem tahliye (evin boşaltılması) hem de alacak (ödenmeyen kiraların tahsili) talep edilebilir. Ancak bu durumda dava değeri artacağı için ödeyeceğiniz harç ve masraflar da artacaktır.

Kiracı aidatı ödemezse tahliye sebebi midir?

Evet. Kira sözleşmesinde veya kanun gereği yan giderleri (aidat, yakıt vb.) ödemekle yükümlü olan kiracı, bunları ödemezse temerrüde düşer. Ödenmeyen aidatlar için de “30 gün süreli ödeme emri” gönderilerek, ödenmediği takdirde tahliye davası açılabilir.

Yasal Uyarı: Her somut olay kendine özgü farklılıklar içerdiğinden, hak kaybı yaşamamak adına avukat desteği almanız önemle tavsiye edilir.

12 Aralık 2025