Türkiye, stratejik konumu, dinamik ekonomisi, doğal güzellikleri ve zengin kültürel mirasıyla, küresel ölçekte gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yabancılar için her zaman cazip bir merkez olmuştur. Özellikle son yıllarda, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanma imkanının da eklenmesiyle, yabancıların Türkiye’den ev, arsa veya işyeri satın alma talebinde belirgin bir artış gözlemlenmektedir. Ancak bu süreç, basit bir alım-satım işleminden çok daha fazlasını ifade eder; kendine özgü yasal düzenlemeleri, katı sınırlamaları ve dikkatle yönetilmesi gereken bürokratik prosedürleri olan karmaşık bir hukuki süreçtir. Bir yabancının Türkiye’de mülk sahibi olması mümkün olmakla birlikte, bu hakkın kullanımı belirli şartlara ve kısıtlamalara tabidir.
Yapılacak en küçük bir usul hatası, gözden kaçırılan bir yasal sınırlama veya ihmal edilen bir hukuki kontrol, yatırımcının ciddi maddi kayıplar yaşamasına, tapu devrinin iptal edilmesine ve hatta dolandırıcılık mağduru olmasına yol açabilir. Bu nedenle, Türkiye’de mülk edinmeyi düşünen her yabancı yatırımcının, sürece başlamadan önce yasal çerçeveyi tam olarak anlaması, potansiyel risklerin farkında olması ve haklarını nasıl koruyacağını bilmesi hayati önem taşımaktadır.
1. Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesinin Hukuki Dayanağı ve Temel Sınırlamalar
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, temel olarak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddeleri ile düzenlenmiştir. Geçmişte uygulanan “karşılıklılık (mütekabiliyet)” ilkesi, 2012 yılında yapılan önemli bir değişiklikle büyük ölçüde terk edilmiş ve yabancıların mülk edinmesi daha liberal bir yapıya kavuşturulmuştur. Ancak bu serbesti, mutlak ve sınırsız değildir. Devlet, kamu yararı, ulusal güvenlik ve planlı şehirleşme gibi gerekçelerle bir dizi önemli kısıtlama getirmiştir.
1.1. Ülke Vatandaşlığı Sınırlaması: Kimler Mülk Satın Alabilir?
Karşılıklılık şartı kaldırılmış olsa da, her ülke vatandaşının Türkiye’de mülk edinme hakkı yoktur. Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, bu yetkiyi doğrudan Cumhurbaşkanına vermiştir. Buna göre, bir yabancı gerçek kişinin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için, vatandaşı olduğu ülkenin, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ve Türkiye’de mülk edinmesine izin verilen ülkeler listesinde yer alması gerekir. Günümüzde bu liste oldukça geniştir ve 180’den fazla ülke vatandaşını kapsamaktadır. Ancak Suriye, Ermenistan, Küba, Kuzey Kore gibi bazı ülke vatandaşlarının mülk edinmesi çeşitli nedenlerle kısıtlanmıştır. Bu nedenle, yatırım yapmadan önce atılacak ilk adım, kişinin kendi vatandaşlığının bu listede olup olmadığını teyit etmektir.
1.2. Miktar ve Yüzölçümü Sınırlamaları
Kanun, yabancıların edinebileceği taşınmazların toplam büyüklüğüne ilişkin hem bireysel hem de bölgesel sınırlar koymuştur:
- Kişi Başına Üst Sınır: Bir yabancı gerçek kişinin, Türkiye genelinde satın alabileceği taşınmazların (arsa, tarla, arazi vb.) toplam yüzölçümü 30 hektarı (300.000 metrekare) geçemez. Bu kural, ülke topraklarının yabancılar elinde aşırı bir şekilde toplanmasını önlemeyi amaçlar. Cumhurbaşkanı, belirli koşullarda bu sınırı iki katına kadar, yani 60 hektara kadar artırma yetkisine sahiptir.
- İlçe Bazında Yüzölçümü Sınırlaması: Bir ilçede, yabancıların sahip olduğu özel mülkiyete konu taşınmazların toplam alanı, o ilçenin özel mülkiyete konu toplam alanının %10’unu aşamaz. Örneğin, bir ilçenin toplam yüzölçümünün %10’luk kısmı yabancılara satılmışsa, o ilçede yeni bir satış işlemi yapılamaz. Bu kural, belirli bölgelerde yabancı nüfusunun ve mülkiyetinin aşırı yoğunlaşmasını engelleme amacı güder.
1.3. Bölgesel ve Stratejik Sınırlamalar
Ulusal güvenlik, yabancıların mülk edinimindeki en hassas konudur. Bu nedenle, kanun belirli bölgelerde mutlak yasaklar getirmiştir:
- Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri: Yabancıların, askeri yasak bölgeler ve askeri güvenlik bölgeleri olarak belirlenmiş alanlarda taşınmaz satın alması, kiralaması veya herhangi bir ayni hak tesis etmesi kesinlikle yasaktır. Satın alınmak istenen taşınmazın bu bölgelerden birinde olup olmadığı, tapu müdürlüğü tarafından yetkili komutanlıklara sorularak teyit edilir. Bu sorgulama süreci, tapu işlemlerinin birkaç gün sürmesine neden olabilir.
1.4. Tüzel Kişilere (Şirketlere) İlişkin Sınırlamalar
Yabancı dernekler, vakıflar gibi ticari olmayan tüzel kişiliklerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi kural olarak yasaktır. Bu hak, yalnızca kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş yabancı ticaret şirketlerine tanınmıştır. Ancak onların mülk edinimi de özel hükümlere tabidir ve genellikle ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere proje bazlı olarak izin verilir. Eğer şirket, satın aldığı taşınmazı sunduğu proje amacı dışında kullanırsa, ilgili Bakanlık tarafından bu taşınmazın tasfiyesi, yani zorla sattırılması süreci başlatılabilir.
2. Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Alırken Dikkat Etmesi Gerekenler: Kritik Hukuki Kontroller (Due Diligence)
Satın alma sürecindeki en önemli aşama, potansiyel riskleri ortadan kaldırmak için yapılacak olan hukuki durum tespitidir. Bu kontrollerin, herhangi bir ön ödeme yapılmadan veya bağlayıcı bir sözleşme imzalanmadan önce, mutlaka bir avukat aracılığıyla yapılması şiddetle tavsiye edilir.
- 1. Tapu Kaydının İncelenmesi (En Kritik Adım): Satın alınacak taşınmazın Tapu Sicil Müdürlüğü’ndeki kaydı detaylı bir şekilde incelenmelidir. Bu incelemede şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Mülkiyet Teyidi: Taşınmazı size satmaya çalışan kişinin, tapu kaydında gerçekten “malik” olarak görünüp görünmediği teyit edilmelidir. Vekaletname ile işlem yapılıyorsa, vekaletnamenin geçerliliği, kapsamı ve sahte olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.
- Takdiyat (Kısıtlamalar) Kontrolü: Tapu kaydının “beyanlar” ve “şerhler” hanesinde, taşınmazın satışını engelleyebilecek veya değerini düşürebilecek kayıtlar olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bunlar; ipotek, haciz, intifa hakkı, geçit hakkı, kamu haczi, satışa engel tedbir kararları gibi kısıtlamalardır. Üzerinde ipotek veya haciz bulunan bir mülkün satın alınması, ileride bu borçlardan sorumlu olma veya mülkün icra yoluyla satılması riskini beraberinde getirir.
- 2. İmar Durumunun Sorgulanması: Taşınmazın, ilgili belediyenin imar planlarındaki durumu mutlaka öğrenilmelidir. Taşınmazın niteliği nedir? “Arsa” mı, yoksa “tarla” mı? Üzerine inşaat yapma izni var mı? Varsa, emsal (inşaat alanı hakkı) ne kadardır, kaç kat izni bulunmaktadır? Taşınmaz, imar planında “yeşil alan”, “yol”, “okul alanı” gibi bir kamusal amaca tahsis edilmiş mi? Bu soruların cevapları, yatırımınızın gelecekteki değerini ve kullanılabilirliğini doğrudan etkiler.
- 3. İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Kontrolü: Eğer satın alınan mülk bir daire veya villa gibi bir yapı ise, bu yapının “İskan Belgesi”nin olup olmadığı hayati önem taşır. İskan belgesi, binanın projesine ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlandığını ve oturuma elverişli olduğunu gösteren resmi belgedir. İskanı olmayan bir binada, ileride belediye tarafından yıkım kararı alınması, para cezaları kesilmesi ve en önemlisi, elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin resmi olarak yapılamaması gibi çok ciddi riskler bulunmaktadır.
- 4. Sözleşmelerin Hukuki Niteliği: Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin devri, sadece Tapu Sicil Müdürlüğü’nde imzalanacak resmi senetle geçerlidir. Noter huzurunda yapılan “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”, mülkiyeti devretmez; sadece satıcının gelecekte mülkiyeti devretmeyi taahhüt ettiği, taraflara kişisel bir borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Adi yazılı şekilde (emlakçı ofisinde veya taraflar arasında) yapılan sözleşmelerin ise hukuken hiçbir geçerliliği yoktur. Bu tür sözleşmelere dayanarak yüksek miktarlarda kapora veya ön ödeme yapmak büyük bir risktir.
3. Yabancıların Taşınmaz Alması İçin Gerekli Belgeler ve Tapu Prosedürü
Gerekli hukuki kontroller yapıldıktan ve alımda karar kılındıktan sonra, tapu devir işlemi için aşağıdaki belgelerin hazırlanması gerekir:
Alıcı Yabancıdan İstenen Belgeler:
- Pasaport veya Kimlik Belgesi: Yabancının pasaportunun aslı ve noter yeminli tercüman tarafından yapılmış Türkçe tercümesi.
- Yabancı Kimlik Numarası veya Vergi Kimlik Numarası: Türkiye’de vergi dairesinden alınacak bir vergi kimlik numarası zorunludur.
- Biyometrik Fotoğraf: Alıcıdan 2 adet, satıcıdan 1 adet son 6 ay içinde çekilmiş biyometrik fotoğraf.
- Taşınmaz Değerleme (Ekspertiz) Raporu: 2019’dan itibaren, yabancıların taraf olduğu tüm taşınmaz satışlarında, SPK lisanslı bir değerleme kuruluşundan alınmış güncel bir ekspertiz raporu sunulması zorunludur. Bu rapor, taşınmazın gerçek piyasa değerini belirler ve tapu harcının matrahını oluşturur.
- Döviz Alım Belgesi (DAB): Satış bedelinin, bir Türk bankası aracılığıyla Merkez Bankası’na satılarak Türk Lirası’na çevrildiğini gösteren belgedir. Bu, özellikle yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularında kritik bir belgedir.
- Vekaletname (Gerekliyse): İşlemler bir avukat veya temsilci aracılığıyla yürütülüyorsa, yurt dışında düzenlenmişse Apostil şerhli ve Türkçe tercümeli, Türkiye’de düzenlenmişse noter onaylı özel yetkili vekaletname.
Satıcıdan ve Taşınmaza İlişkin Belgeler:
- Tapu Senedinin Aslı veya Fotokopisi.
- Kimlik Belgesi veya Pasaport.
- “Emlak Rayiç Değeri” Belgesi: Taşınmazın bağlı olduğu belediyeden alınacak, o yıla ait asgari emlak vergisi değerini gösteren belge.
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Poliçesi: Eğer taşınmaz konut, işyeri gibi bir yapı ise, geçerli bir DASK poliçesi olması zorunludur.
Tüm belgeler tamamlandıktan sonra, Tapu Müdürlüğü’nün online randevu sisteminden (WebTapu) randevu alınır. Randevu gününde, tüm taraflar (veya vekilleri) ve gerekirse yeminli tercüman hazır bulunur. Tapu harçları ve döner sermaye ücreti ödendikten sonra, tapu memuru huzurunda resmi senet imzalanır ve mülkiyet devri tamamlanarak yeni malik adına tapu senedi düzenlenir.
4. Başvurunun Reddi Halinde İtiraz Yolları
Yabancının taşınmaz edinme talebi, Tapu Müdürlüğü tarafından herhangi bir yasal sınırlamaya takıldığı gerekçesiyle (örneğin, askeri bölgede olması, %10’luk kotanın dolması vb.) reddedilebilir. Bu ret kararı idari bir işlem olduğu için yargı yolu açıktır. Ancak dava açmadan önce, ret kararına karşı, kararı veren Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. Bu itirazın da reddedilmesi halinde, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.
Sonuç
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi, doğru yapıldığında son derece karlı ve prestijli bir yatırım olabilir. Ancak yukarıda detaylandırılan sayısız yasal kısıtlama, bürokratik prosedür ve potansiyel risk, bu sürecin hafife alınmaması gerektiğini açıkça göstermektedir. Dil ve hukuk sistemi farklılıkları da eklendiğinde, bir yabancı yatırımcının bu karmaşık süreci tek başına hatasız bir şekilde yönetmesi neredeyse imkansızdır. Tapu kayıtlarının incelenmesinden imar durumunun kontrolüne, sözleşmelerin hazırlanmasından tapu devir işlemlerinin takibine kadar her aşama, özel bir uzmanlık ve titizlik gerektirir.
Bu nedenle, Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen yabancıların, hayallerindeki eve veya karlı yatırıma kavuşurken acı sürprizlerle karşılaşmamaları için, sürecin en başından itibaren gayrimenkul hukuku ve yabancılar hukuku alanında uzman, tecrübeli bir avukattan profesyonel hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti alması, sadece bir tavsiye değil, yatırımın güvenliği için adeta bir zorunluluktur.
