Mülkiyet hakkı, Anayasa tarafından güvence altına alınmış en temel haklardan biridir. İdare, yani devlet kurumları (belediye, bakanlık vb.), kamu yararı amacıyla özel mülkiyete ait bir taşınmaza ihtiyaç duyduğunda, bunu 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen usullere uyarak ve bedelini peşin ödeyerek yapabilir. Ancak idarenin bu yasal süreci işletmeden, bir taşınmaza bedelsiz olarak el koyması durumuna kamulaştırmasız el atma denir. Bu durum, mülkiyet hakkının ciddi bir ihlalidir ve taşınmaz sahiplerine idareye karşı dava açma hakkı doğurur.
Kamulaştırmasız El Atma Nedir? İki Temel Türü ve Arasındaki Farklar
Kamulaştırmasız el atma, idarenin yasal kamulaştırma prosedürünü tamamen göz ardı ederek, bir vatandaşın arazisine, arsasına veya binasına sahip çıkması veya kullanımını kalıcı olarak engellemesidir. Uygulamada bu durum iki farklı şekilde karşımıza çıkar ve hangi türün söz konusu olduğunu bilmek, doğru mahkemede dava açmak için hayati önem taşır.
1. Fiili El Atma (Fiziksel Müdahale)
En sık karşılaşılan türdür. İdarenin, taşınmazınıza fiziksel olarak müdahale ederek zilyetliğini ele geçirmesidir. Burada somut, gözle görülür bir müdahale söz konusudur. Fiili el atma, idarenin eyleminin bir haksız fiil olarak kabul edilmesine neden olur.
Fiili El Atma Örnekleri:
- Belediyenin arazinizin bir kısmından yol veya kaldırım geçirmesi.
- Devlet Su İşleri’nin (DSİ) arazinize sulama kanalı inşa etmesi.
- Bir kamu kurumunun tarlanıza okul, sağlık ocağı veya spor tesisi yapması.
- Arazinize kalıcı nitelikte moloz, hafriyat veya inşaat malzemesi dökmesi.
- Taşınmazınızın altından veya üstünden kalıcı olarak su borusu, kanalizasyon veya enerji nakil hattı geçirmesi.
Yargı Yolu: Fiili el atma durumunda açılacak bedel tespiti ve tescil davasında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
2. Hukuki El Atma (İmar Kısıtlamalarıyla Müdahale)
Hukuki el atmada, idarenin taşınmazınıza fiziksel bir müdahalesi yoktur. Mülkiyet kağıt üzerinde hala size aittir. Ancak idare, aldığı idari kararlarla (özellikle imar planlarıyla) mülkiyet hakkınızı kullanılamaz hale getirir. Taşınmazınızın Zweckbindung (amacına uygun kullanılma) ilkesi gereği kamusal bir amaca tahsis edilmesi ve uzun yıllar boyunca bu planın uygulanmaması, mülkiyet hakkının özünü zedeler.
Hukuki El Atma Örnekleri:
- Arsanızın 1/1000 ölçekli uygulama imar planında “Yeşil Alan”, “Park”, “Okul Alanı”, “İbadet Yeri”, “Sağlık Tesisi Alanı” gibi kamusal bir fonksiyona ayrılması.
- Taşınmazınızın “Rekreasyon Alanı” veya “Kültürel Tesis Alanı” olarak belirlenmesi.
- Bu plan kararlarının alınmasından itibaren 5 yıl geçmesine rağmen idarenin kamulaştırma yapmaması veya imar planında bir değişiklik gerçekleştirmemesi.
Bu durumlarda, taşınmazınız üzerinde inşaat yapma, satma, kiralama gibi temel mülkiyet yetkilerini fiilen kullanamaz hale gelirsiniz. Yargıtay, bu durumu “pasif kalarak mülkiyet hakkını engelleme” olarak görmekte ve hukuki el atma olarak kabul etmektedir.
Yargı Yolu: Hukuki el atma, idarenin bir idari işleminden kaynaklandığı için, açılacak tam yargı (tazminat) davasında görevli mahkeme İdare Mahkemesi’dir.
Kamulaştırmasız El Atma Davası Süreci ve Haklarınız
Taşınmazınıza kamulaştırmasız el atıldığını düşünüyorsanız, bedelini alabilmek için yasal süreci başlatmanız gerekir.
Kimler Dava Açabilir?
Davayı, taşınmazın tapudaki kayıtlı maliki açabilir. Eğer malik vefat etmişse, yasal mirasçıları da bu davayı açma hakkına sahiptir. Davanın açılabilmesi için taşınmazın tapuya kayıtlı olması esastır.
Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenir?
Kamulaştırmasız el atma davalarında amaç, mülkiyet hakkı ihlal edilen malikin zararını gidermek ve taşınmazın gerçek değerini ödemektir. Mahkeme, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki kriterleri kıyasen uygulayarak bir değer tespiti yapar. Bilirkişi raporlarında şu unsurlar dikkate alınır:
- Taşınmazın cinsi ve niteliği (arsa, arazi, bina vb.).
- Yüzölçümü.
- Bulunduğu konum, merkeze yakınlığı, ulaşım imkanları.
- Değerini etkileyebilecek diğer tüm objektif unsurlar (manzara, imar durumu vb.).
- Emsal (benzer nitelikteki) taşınmazların satış fiyatları.
- El atma tarihindeki nitelikleri esas alınarak, dava tarihindeki güncel değeri.
Mahkeme, belirlenen bu bedelin idare tarafından davacıya ödenmesine ve taşınmazın el atılan kısmının idare adına tapuya tescil edilmesine karar verir.
Uygulanacak Faiz Oranı Nedir?
Anayasa’nın 46. maddesi ve Yargıtay içtihatları uyarınca, kamulaştırmasız el atma davalarında hükmedilen bedele, dava tarihinden itibaren kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz (mevcut uygulamada gecikme zammı oranı) uygulanır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Dava açmadan önce idareye başvurup uzlaşma talep etmek zorunda mıyım?
Genel kural olarak, hayır. 4 Kasım 1983’ten sonra gerçekleşen fiili el atmalar için dava açmadan önce idareye başvurma (uzlaşma) zorunluluğu yoktur. Ancak, hukuki el atma durumlarında (imar kısıtlamaları), dava açmadan önce 3194 sayılı İmar Kanunu’nda öngörülen idari başvuru yollarının tüketilmesi ve idarenin 5 yıllık süresinin dolmasının beklenmesi gerekebilir.
Kazandığım tazminatı almak için kararın kesinleşmesini beklemem gerekir mi?
Hayır. Anayasa Mahkemesi’nin 2020’de verdiği önemli bir iptal kararı neticesinde, kamulaştırmasız el atma davalarında mahkemenin verdiği bedel tespiti kararını icraya koymak için kararın kesinleşmesini beklemenize gerek yoktur. Bu, alacağınıza çok daha hızlı kavuşmanız anlamına gelir.
Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı var mıdır?
Fiili el atma, mülkiyet hakkına karşı devam eden bir haksız fiil niteliğinde olduğundan, Yargıtay tarafından herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi tutulmamaktadır. Yani, fiili el atma devam ettiği sürece davanızı açabilirsiniz. Hukuki el atmada ise süreç, idari başvuru ve dava açma sürelerine tabidir.
Sonuç
Kamulaştırmasız el atma, idarenin hukuka aykırı bir eylemidir ve mülkiyet hakkınızın en ağır ihlallerinden biridir. İdarenin bu fiili veya hukuki müdahalesi karşısında sessiz kalmak, hak kaybına uğramanıza neden olabilir. Sürecin fiili el atma mı yoksa hukuki el atma mı olduğunu doğru tespit etmek, görevli mahkemeyi doğru belirlemek ve haklarınızı eksiksiz bir şekilde talep etmek teknik bilgi gerektirdiğinden, bu tür bir durumla karşılaştığınızda bir avukattan hukuki destek almanız, sürecin doğru ve hızlı bir şekilde lehinize sonuçlanması için en sağlıklı yol olacaktır.
