Taşınmaz sahipleri için mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen en önemli idari işlemlerin başında imar planları gelir. Bir arazinin tarla vasfından arsaya dönmesi, üzerine kaç katlı bir bina yapılabileceği, arazinin bir kısmının yola veya yeşil alana ayrılıp ayrılmayacağı gibi kritik konular imar planlarıyla belirlenir. Bu nedenle, hukuka aykırı olduğunu düşündüğünüz bir imar planına karşı yasal haklarınızı zamanında kullanmak, olası mağduriyetleri önlemek için hayati önem taşır. Bu süreçteki en kritik konu ise dava açma süreleridir.
İmar Planı Nedir ve Hukuki Niteliği Nasıldır?
İmar planları, bireysel olarak kişilere tebliğ edilmeyen, belirli bir bölgedeki tüm taşınmazları etkileyen genel ve düzenleyici idari işlemlerdir. Bu özellikleri nedeniyle, dava açma süreleri de genel kurallardan farklılık gösterir.
Plan Türleri ve Hiyerarşisi (1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Planlar)
İmar planları bir hiyerarşi içinde hazırlanır. Üst ölçekli plan, alt ölçekli plana bir çerçeve çizer. Pratikte en sık karşılaşılan planlar şunlardır:
- 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı: Bölgenin genel kullanım kararlarını (konut, sanayi, ticaret, yeşil alan gibi) ve ulaşım akslarını belirleyen ana plandır.
- 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: Nazım imar planının kararlarını detaylandırarak yapı adalarını, yolları, emsal (inşaat hakkı) ve kat adedi gibi yapılaşma koşullarını belirleyen, uygulamaya esas olan plandır.
Unutulmamalıdır ki, 1/1000’lik planın 1/5000’lik plana uygun olması zorunludur.
İmar Planının İlanı ve Standart Dava Açma Süreleri
İmar planlarına karşı dava açma süresinin başlayabilmesi için, planın usulüne uygun olarak ilan edilmesi şarttır. Bu süreç, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinde düzenlenmiştir.
Askı İlanı Süreci: 1 Aylık Kritik Dönem
Onaylanan imar planları, ilgili belediye veya valilik tarafından belirlenen ilan yerlerinde ve kurumun internet sitesinde bir ay (30 gün) süreyle askıya çıkarılarak halka duyurulur. Bu bir aylık süre, itiraz ve dava süreçlerinin başlangıcı için kilit rol oynar.
Seçenek 1: Askı Süresi Sonrası Doğrudan Dava Açmak (İtirazsız)
İmar planına itiraz etmek bir zorunluluk değildir. İtiraz yoluna başvurmadan doğrudan dava açmak isteyen bir mülk sahibi, planın bir aylık askı süresinin son gününü takip eden günden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açmalıdır.
Seçenek 2: Askı Süresinde İtiraz Etmek (İYUK Madde 11)
Bir aylık askı süresi içinde plana itiraz edilebilir. Bu, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) Madde 11 kapsamında bir başvuru niteliğindedir ve dava açma sürelerini durdurur. İtiraz sonrası süreç iki şekilde işler:
- İtiraza Açıkça Ret Gelirse: İdare, itirazınıza 30 gün içinde yazılı olarak ret cevabı verirse, bu ret kararının size tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren 60 gün içinde dava açmanız gerekir.
- İtiraza Cevap Verilmezse (Zımni Ret): İdare, itirazınıza askı süresinin bitiminden itibaren 30 gün içinde cevap vermezse, talebiniz zımnen reddedilmiş sayılır. Bu 30 günlük sürenin bittiği tarihi takip eden 60 gün içinde dava açılmalıdır.
Dava Açma Süresi Geçtiyse Ne Yapılabilir? Süreyi Yeniden Başlatan Yollar
Standart dava açma süresini kaçırdıysanız endişelenmeyin. İmar planları düzenleyici işlem olduğu için, mülkiyet hakkınızı etkileyen her yeni “uygulama işlemi”, size plana karşı dava açma hakkını yeniden tanır.
Yöntem 1: Uygulama İşlemine Karşı Dava Açmak
İmar planının uygulanması niteliğindeki her türlü bireysel idari işlem, size hem bu işleme hem de dayanağı olan imar planına karşı dava açma süresini yeniden başlatır. Danıştay tarafından “uygulama işlemi” olarak kabul edilen başlıca işlemler şunlardır:
- Parselasyon (Madde 18 Uygulaması): Arazinizin hisselendirilmesi, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilmesi gibi işlemler.
- İmar Durumu Belgesi Verilmesi: Belediyeden taşınmazınızla ilgili yapılaşma koşullarını gösteren bir belge talep ettiğinizde verilen cevap.
- İnşaat Ruhsatı Başvurusunun Reddi: Plan gerekçe gösterilerek inşaat ruhsatı talebinizin reddedilmesi.
- Kamulaştırma İşlemi: Arazinizin planda kamu hizmetine (yol, okul, park vb.) ayrılması nedeniyle kamulaştırılması.
- Alt Ölçekli Planın Onaylanması: 1/5000’lik plana dava açma süresi geçmiş olsa bile, bu plana dayanılarak hazırlanan 1/1000’lik uygulama imar planının ilanı, her iki plana karşı da dava açma hakkını yeniden doğurur.
Bu uygulama işlemlerinden birinin size tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde hem uygulama işlemine hem de dayanağı olan imar planına karşı dava açabilirsiniz.
Yöntem 2: Plan Değişikliği Talep Etmek (İYUK Madde 10)
Yukarıdaki uygulama işlemlerinden hiçbiri henüz gerçekleşmemişse, İYUK Madde 10 kapsamında belediyeye başvurarak taşınmazınızı etkileyen plan hükmünün değiştirilmesini talep edebilirsiniz. Bu talebinizin açıkça veya 30 gün içinde cevap verilmeyerek zımnen reddedilmesi, size bu ret işlemine ve dayanağı olan imar planına karşı 60 gün içinde dava açma hakkı kazandırır.
DİKKAT: 5 Yıllık Mutlak Dava Açma Süresi Sınırlaması
İmar hukuku alanındaki en önemli güncel değişikliklerden biri, 2020 yılında 7221 sayılı Kanun ile İmar Kanunu’na eklenen hükümdür. Bu hükme göre; “Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir.”
Bu düzenleme, yukarıda anlatılan “uygulama işlemiyle dava açma hakkının canlanması” ilkesine mutlak bir zaman sınırı getirmektedir. Plan kesinleştikten 5 yıl sonra, mülkünüzle ilgili bir uygulama işlemi (örneğin kamulaştırma) yapılsa bile, artık dayanak imar planının kendisine dava açma hakkınız ortadan kalkmış olacaktır. Bu kural, idari istikrarı sağlama amacı taşısa da mülkiyet hakkı açısından ciddi kısıtlamalar getirdiği için eleştirilmektedir.
İstisnai Durum: Süresiz Dava Hakkı
Dava açma sürelerinin başlayabilmesinin temel koşulu, imar planının kanunda öngörülen usullere uygun olarak ilan edilmesidir. Eğer bir imar planı hiç askıya çıkarılmamış veya usulsüz bir şekilde ilan edilmişse, hukuken kesinleşmiş sayılmaz. Bu durumda, dava açma süresi hiç işlemeye başlamayacağından, plana karşı her zaman dava açmak mümkündür.
İmar Planı Davalarında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Dava açmak için önce plana itiraz etmek zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değildir. Bir aylık askı süresinin bitimini takiben 60 gün içinde doğrudan İdare Mahkemesi’nde dava açabilirsiniz.
İtirazıma 30 gün geçtikten sonra belediye ret cevabı verdi. Bu yeni bir dava hakkı doğurur mu?
Hayır. Danıştay’ın yerleşik içtihatlarına göre, zımni ret süresi (30 gün) dolduktan sonra idarenin verdiği geç cevap, sona ermiş olan dava açma süresini yeniden canlandırmaz.
Kimler imar planına dava açabilir?
İmar planından dolayı menfaati ihlal edilen herkes dava açabilir. Bu kişiler genellikle planda mülkü bulunan taşınmaz sahipleri, kiracılar veya komşu parsel malikleridir.
Daha önce açtığım dava süre aşımından reddedildi. Tekrar dava açabilir miyim?
Evet. Süre aşımı nedeniyle reddedilen bir karar, davanın esası hakkında verilmiş bir karar değildir (kesin hüküm teşkil etmez). Yeni bir uygulama işlemi (örneğin parselasyon veya imar durumu belgesi alımı) üzerine, aynı plana karşı yeniden dava açmanız mümkündür.
Sonuç
Görüldüğü üzere, imar planlarına karşı dava açma süreleri, birçok farklı senaryoya göre değişen teknik ve karmaşık bir konudur. Hak düşürücü sürelerin kaçırılması, mülkiyet hakkınız üzerinde telafisi imkansız sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, imar planı süreçlerini yakından takip etmek ve bir hak kaybı yaşadığınızı düşündüğünüzde, idare hukuku ve imar hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel destek almak en doğru yaklaşım olacaktır.
