Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri aracılığı ile kat maliklerinin ve yüklenicilerin hakları hukuki açıdan korumaya alınır. Karma sözleşmeler arasında yer alan bu sözleşmeler noter huzurunda yapılır. Noter nezaretinde hazırlanan sözleşmeler kapsamında ise arsa sahiplerinin belirli orandaki paylarını müteahhide devretmesi yer alır.
Müteahhitler imzalanan bu sözleşme uyarınca arsa sahiplerine arsa üzerinde bina inşa etmeyi taahhüt eder. Binada yer alan bağımsız bölümlerden arsa sahiplerini ilgilendiren payların teslim edilmesi de sözleşmenin konuları arasında yer almaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri olarak hazırlanan belgeler resmi evrak niteliği taşımaktadır. Bu tür belgelerin tarafları bağlayıcı özellikleri bulunmaktadır. Müteahhit ve kat malikleri arasında imzalanacak olan bu sözleşmeler uyarınca tarafların taahhütleri olur.
Müteahhit yeni bir bina yapmak sureti ile kat maliklerinin her birine payları nispetinde bağımsız bölümleri süresinde teslim etmeyi taahhüt eder. Kat malikleri de belirli oranlardaki paylarını müteahhide devrederler. Bu sözleşmeler uyarınca taraflara sorumluluklar yüklenir.
Müteahhit belirlenen zaman aralığında binayı bitirmekle yükümlü tutulur. Ayrıca binanın mimari proje ile uyumlu olması ve sözleşmede belirlenen koşullarda inşa edilmesi gerekir. Bu tür çalışmalar sırasında teknik ayrıntılar müteahhide ait olurken koşulların sözleşmeye ayrıntılı olarak konulması hukuki açıdan gereklidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri teknik şartnameye uygun olarak hazırlanır. Noter huzurunda imzalanacak olan bu sözleşmelerde taahhüt edilenlerin yerine getirilmediği durumlarda arsa sahiplerinin beş yıllık süre içerisinde dava açma hakları bulunmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Tarafların Sorumlulukları
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri her iki tarafa da sorumluluk yüklemektedir. Arsa sahiplerinin yanı sıra müteahhitler açısından da bu sözleşmeler bağlayıcı özellik gösterir. Bu sebeple de sözleşmede yer alacak koşullara uyulması zorunludur. Arsa sahipleri müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda hukuk yoluna başvurabilmektedir.
Arsa sahipleri de sözleşmede yer alan şekli ile haklarını müteahhide devretmekle yükümlü olur. Müteahhit ise yeni yapacağı binadan belirlenen sayıda bağımsız bölümü alma hakkına sahip olacaktır. Bu tür sözleşmeler karma sözleşmeler grubunda yer almaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca arsa sahipleri teslim aldıkları bağımsız bölümlerin kontrol edilmesinden sorumlu olmaktadırlar. Teslim alınan bağımsız bölümde var olan eksikliklerin müteahhide bildirilmesi zorunlu olmaktadır.
Arsa sahibi teslim aldığı bağımsız bölüm ile ilgili olarak ortaya çıkan eksiklikleri müteahhide en kısa sürede bildireceği zaman noter kanalı ile bu bildirimin yapılması (ihtarname) hukuki değer taşırken ispat kolaylığı da sağlar.
Müteahhitler ile yapılan sözleşmelerde bazı durumlarda boş arsaya bina yapılması da gündeme gelebilmektedir. Arsada bina olması durumunda da bu binaların yıkılarak yeniden yapılması gerekli olur. Kat maliklerinin veya arsa sahiplerinin müteahhitlerle anlaşması durumunda sözleşme yapılarak hareket edilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılırken hukuki destek alınması oldukça önemlidir. Bu sözleşmelerde ayrıntıların atlanması kat malikleri açısından hak kaybı yaşanmasına yol açabilmektedir. Bundan dolayı da sürecin hukuki destek alınmak sureti ile takip edilmesi hak kayıplarını engelleyici bir yaklaşımdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şekil şartına uygun olarak yapılmak zorundadır. Şekle uygun yapılmayan bir sözleşmenin hukuki açıdan değeri bulunmamaktadır. Çeşitli şekillerde yapılabilen bu sözleşmelerde arsanın tamamına veya belirli bir bölümüne ipotek konularak müteahhide devredilebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de yer almaktadır. Bir diğer sözleşme çeşidi ise kat karşılığı ve satış vaadi sözleşmesinin bir arada yapılmasıdır.
Bu tür sözleşmeler müteahhitle pay sahipleri arasında noter huzurunda düzenlenerek karşılıklı olarak imzalanmaktadır. Sözleşmede şekle uygunluk aranırken şekle aykırı sözleşmeler geçersiz kabul edilir. Müteahhit sözleşmede yer verilen koşulları sağlamakla yükümlü olurken binanın meydana getirilmesi ve eserin teknik şartnamede belirlenen özellikleri taşımasından sorumlu olan taraftır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Binanın Ayıplı Olması
Müteahhit ile kat malikleri bir anlaşma yaptıklarında inşaatın teknik özellikleri hakkında da ortak bir karar alırlar. Sözleşmede teknik özelliklere yer verilirken müteahhit teslim edeceği binanın burada yer alan kriterlere uygun olarak yapılmasından sorumlu olan taraftır.
İnşaatın kararlaştırılan şekli ile teslim edilmediği durumlarda bina ayıplı teslim edilmiş kabul edilecektir. Bu durumda da hak sahiplerinin zamanında müteahhide bildirim yapması gerekir. Arsa sahibinin öncelikle yapması gereken eseri teslim aldıktan hemen sonra kontrol etmek ve varsa ayıpları tespit ederken bunu yükleniciye bildirmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca arsa sahibinin ayıplar konusunda ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi zorunludur. İhbar yapılırken resmi yoldan hareket edilmesi gerekirken noter aracılığı ile müteahhite ihbarname gönderilir.
Bina ile ilgili olarak ayıpların yasal süresi içerisinde müteahhide bildirilmesi gerekir. Yasal zamanaşımı süresi burada göz ardı edilmemesi gereken bir durumdur. Bu tür bir talep gerçekleştirileceği zaman 5 yıllık zamanaşımı süresi bulunur.
Ayıbın gizli olması durumunda ise bu zamanaşımı süresinde uzamaya gidildiği görülmektedir. 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçerli olduğu koşullar; müteahhidin kusuru ile ayıbı gizlemesi ya da ayıbın ilk bakışta anlaşılamayacak kadar zor fark edilir olmasıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında imar durumunda değişiklik meydana gelmesine bağlı olarak ilave bağımsız bölüm yapılabilmesi mümkün olmaktadır. Bu durumda ise ilave bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılması gerektiği konusu ortaya çıkacaktır. Sözleşmede bir hüküm bulunması durumunda buna göre hareket edilirken bir hüküm koyulmadığı takdirde ise yüklenici ile mal sahipleri arasında eşit bir paylaşım söz konusu olur.
