Haksız Yapı ve Taşkın İnşaat

Haksız Yapı (Haksız İnşaat)

Haksız yapı, herhangi bir arazi malikinin, bir başkasının mülkiyetinde olan malzeme ile maliki olduğu arazide bir yapı yapması veya kendine ait malzeme ile bir başkasına ait olan arazide yapı yapması veya bir başkasının malzemesi ile bir başkasına ait olan arazide yapı yapması durumunda söz konusu olmaktadır.

Haksız yapıda hukuk sisteminin onay vermediği bir şekilde araziye yapı yapma durumu söz konusu olur. Araziye yapılan yapı ile birlikte yapıda kullanılan malzeme de arazinin bütünleyici parçası haline gelmektedir.

Haksız Yapının Koşulları Nedir?

Haksız yapının varlığını tespit etmek için aşağıdaki 3 koşulun aynı anda gerçekleşmesi gereklidir. Bu koşullar;

• Haksız yapıyı yaptıran kişinin iyi niyetli olması durumu.

1944 tarihli bir YİBK’ ye göre, taşınmazı haricen satın alan kişinin bu arazi üzerinde bina yapması veya bitki dikmesi durumunda bunları arazi malikinin zımnî rızası ile yapmış sayılmaktadır. Bu durumda yapıyı yaptıran kişi iyi niyetli olarak kabul edilir.

• Haksız yapının sökülmesinin aşırı bir masraf veya bedele yol açması durumunda, araziye yapılan haksız yapının kolayca sökülebilir bir yapı olmaması kastedilir.

Örnek olarak satıcıdan satın almış olduğumuz bir prefabrik konut yaptırıp bunu bir başkasının arazisine yerleştirsek bu durumda prefabrik konut kolayca sökülebilir. Fakat ücretini ödemiş olduğumuz bir ton çimento ve tuğla sonucunda başkasının arazisine 2 katlı bina yaptırsak bunu tekrardan sökmek aşırı şekilde masraf ve bedele yol açacağı açıktır.

• Haksız yapı sonucunda yapılan yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması kuraldır. Öncelikle emsal bir konumda bulunan arazilerin değeri ortalama olarak 10.000 TL ise bu arazinin üzerine yapılan binanın değeri de 20.000 TL’ dir. Fakat bu durum her zaman geçerli değildir. Mesela Ankara Kızılay veya İstanbul Bakırköy’ de araziler çok değerlidir. Bu yerlerde dahi değerli bir yapı yaptırmış olduğunuzda dâhi bu koşulu sağlamış olursunuz.

Yukarıda sıraladığımız üç koşul gerçekleştiği takdirde yapıyı yaptıran arazinin ve/veya malzemenin mülkiyetinin kendisine devrini talep etme imkânına sahiptir.

Bu üç koşulun gerçekleşmemesi durumunda peki ne olacak?

Mesela yapıyı yaptıranın iyi niyetli olmaması, yapıyı yaptıran iyi niyetli olsa da yapının sökülmesinin aşırı masrafa yol açmaması durumunda masrafları yapıyı yaptırana ait olmak üzere arazi maliki yapının sökülmesini talep edebilecek veya zarara uğrayan kişinin tazminat talep etme imkânı doğacaktır.

Başkasının Arazisine Taşırılan Yapı (Taşkın Yapı)

Taşkın yapı TMK m.725’ te düzenleme altına alınmıştır. Taşkın yapı bir diğer adıyla taşkın inşaat kişinin kendi arazisi üzerinde yaptırmış olduğu yapının bir bölümünün komşu arazi sınırlarına taşırması sonucunda meydana gelir.

Örnek olarak, maliki olduğumuz bir arazide bir 3 katlı bir villa yaptırmaya karar verdik. İnşaat bitiminde yaptırmış olduğumuz bu villanın 2. Katındaki balkonun komşu arazinin 3 m. kadar sınırları içinde durduğunu fark ettik. İşte bu durum taşkın yapıya örnektir.

Taşkın yapının söz konusu olduğu bu durumda 2 açıdan inceleme yapacağız.

1. Arazisine yaptırmış olduğu yapı neticesinde taşkın yapıya sebebiyet veren kişi eğer taşan arazide irtifak hakkına sahip ise taşan bölüm yaptırmış olduğu yapının bütünleyici parçası olur.
2. Taşan arazide eğer böyle bir irtifak hakkı olmadığı durumunda ise 3 koşulun gerçekleşmesi sonucunda Taşkın yapıyı yapan kişi uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir (MK m. 725).

Bu 3 koşul şunlardır:

• Taşkın yapı sonucunda arazisine taşılan malik söz konusu taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemesi,
• Yapı işlemi sonucunda, durum ve koşulların taşkın yapıyı haklı göstermesi. Burada durum ve koşulların haklı göstermesinden kasıt söz konusu taşkın yapıya katlanmanın haklı olmasıdır. Mesela uygulamada yapılan inşaat sonucunda temel taşmaları genelde haklı olarak kabul edilir. Bitirilen inşaat sonucunda taşılan malik gidipte taşan yapı malikine taşan kısım için 3 m. Sağa doğru kaydır diyemez. Fakat balkon vb. bir yapının taşması durumunda yapılan binanın birden çok balkonu olacağı için bu taşan yapı ortadan kaldırılabilir.
• Arazisine yaptırmış olduğu yapı sonucunda taşkın yapı malikinin iyi niyetli olmasıdır. İyi niyetten kasıt taşkın yapıyı yapan kişinin gerekli olan tüm dikkat ve özeni gösterdiği halde komşu araziye taşma olduğunu bilmemesi veya haklı bir nedene dayanarak taştığını zannetmesi durumunda da iyi niyetin olduğu kabul edilmektedir.

Haksız yapı ve taşkın inşaat konularında antalya taşınmaz hukuku avukatı olarak hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmetleri verilmektedir. Bu konuda bizlere iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.