Yapı Nedir, Yapı Ruhsatı Nedir ve Hangi İdareler Tarafından Verilir?
Yapı; karada ve suda, daimî veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik (yer değiştirebilen, hareketli, oynar) tesislerdir. Yapı ruhsatı ise, yapıya başlayabilmek için ilgili idareleri tarafından düzenlenen ve imar planı ile yönetmelik hükümlerine aykırı olmayan belgedir. İmar Kanununun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. (3194 sayılı İmar Kanunu 20, 21. maddeler).
Yapı imar planı, yönetmelik hükümleri ve ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılmak zorundadır. Yapıların düzeni, şekil ve boyutlarına ilişkin düzenlemeler plan ve yönetmelik hükümlerinde belirtilir. Burada yönetmelik hükümlerinden kasıt Büyükşehir Belediyeleri tarafından kendi yöresel şartlarına uygun olarak çıkarılan Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğidir. Her Büyükşehir Belediyesinin kendisine ait imar yönetmeliği vardır.
Bu yönetmeliklerde yapıya ilişkin en ince ayrıntısına kadar düzenlemeler olup bu yönetmelik düzenlenmeleri ile plan hükümlerine uygun olarak yapı ruhsatı düzenlenir. Yapıda yapılacak esaslı değişiklikler ile yapının taşıyıcı unsurlarını etkileyen değişiklikler ruhsata tabidir. Yapıdaki ilave ve değişiklikler için ilave ruhsat almak gerekir. Yapı ruhsatı belediye sınırları ve belediye mücavir alan sınırları içinde belediyeler, dışında ise valilikler tarafından verilir.
Esaslı Tamir ve Tadilat Örnekleri Nelerdir?
- Kafe ve restoranların ön kısımlarına çelik konstrüksiyondan yapılıp ilave kullanım alanı getiren üst örtüsü ve kenar camları açılır kapanır nitelikteki ilaveler,
- Açık çıkma balkonun sabit malzemeyle kapatılması ve odaya dahil edilmesi,
- Bağımsız bölüm içindeki taşıyıcı duvarların kaldırılması,
- Bodrum katta ve çatı katında yapılan ve binanın görünümünü değiştiren düzenlemeler (örneğin dubleks dairenin çatısının yükseltilmesi, bodrum kattaki işyeri duvarlarının kaldırılarak cam giydirme yapılması, bodrum katlarına projesinde olmayan giriş ve çıkışlar yapılması gibi)
- Yapıdaki pencerenin kaldırılması, daraltılması ve genişletilmesi şeklinde sıralayabiliriz.
Basit Tamir ve Tadilat Örnekleri Nelerdir?
- Gömme balkonun kapatılması ve odaya dahil edilmesi,
- Açık çıkma balkonun açılır kapanır cam malzeme ile kapatılması,
- Bağımsız bölüm içinde yapının taşıyıcı unsurlarını etkilemeyen duvar değişiklikleri,
- Belli şartlar altında pergola ve sundurma yapımı şeklinde belirtebiliriz.
Şunu da belirtmek gerekir ki, hangi değişiklik ve ilavenin esaslı tamir ve tadilat olduğu, hangisinin basit nitelikte olduğu ve ruhsat gerektirip gerektirmediği konusu genel olarak teknik bir husus olup bulunduğu ilin imar yönetmeliğindeki düzenlemeler ile uzman görüşünün birlikte değerlendirilmesi suretiyle sorunun çözüme kavuşturulması gerekmektedir.
Pergola ve Sundurma Ruhsata Tabi Midir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler” başlıklı 59.maddesinin 1.fıkrasında; “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” kuralına yer verilmiştir.
Aynı Yönetmelikte, “Pergola: Bahçede, bina cephelerini değiştirmemek kaydıyla terasta, hafif yapı malzemelerinden dikme ve sık kirişleme ile yapılan ve üzerine yeşil bitki örtüsü sardırılabilen, etrafı açık, yapı ruhsatı olmaksızın inşa edilebilen yapıları,
Sundurma: Yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan korunmak için yapı yaklaşma mesafesini ihlal etmemek kaydıyla, binaya bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan üç tarafı açık örtüleri, ifade eder” şeklinde pergola ve sundurmanın tanımı yapılmıştır.
İdari yargı kararlarında pergola ve sundurmanın esas itibariyle ruhsata tabi olmadığı görüşü hakimdir. Fakat pergola ve sundurmanın ruhsata tabi olmadığının kabul edilebilmesi için, İmar Kanunu’nda belirtilen yapı tanımı kapsamında inşa edilmemiş olması, etrafının açık ve gölgelik amacına yönelik olması, kapalı alan oluşturmaması, bina cephesini değiştirmemesi ve hafif malzemeden yapılması gerekir.
Şunu da belirtmek gerekir ki, hangi pergola ve sundurmanın ruhsat gerektirip gerektirmeyeceği konusu genel olarak teknik bir husus olup bulunduğu ilin imar yönetmeliğindeki düzenlemeler ile uzman görüşünün birlikte değerlendirilmesi suretiyle sorunun çözüme kavuşturulması gerekmektedir.
