Yabancıların gayrimenkul alması koşulları Tapu Kanunu aracılığı ile belirlenir. Bu kanun uyarınca yabancılar istedikleri gibi gayrimenkul alma hakkına sahip olamazken bazı şartların sağlanması gerekmektedir. Gayrimenkul alımları kanunun izin verdiği nispette mümkün olur. Tapu Kanunu 35. Maddesi uyarınca yabancı ülke vatandaşlarının ne şekilde gayrimenkul satın alabileceğine dair kurallar belirlenir.
Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul satın alacakları zaman kanuna uygun olarak hareket etmek zorundadır. Gayrimenkul satışı yapılacağı zaman tapu devir işlemlerine gerek duyulurken resmi şekil şartına uyulması zorunludur.
Gayrimenkul satış işlemleri tapu daireleri aracılığı ile yapılır. Tapu dairelerinde gerçekleştirilecek bu işlemler resmi senet ve tescil imzalanarak yapılır. Tapu dairelerinde gerçekleştirilecek bu işlemlerin resmi şekil şartına uygun olması kanun gereği zorunlu tutulur.
Yabancılar gayrimenkul satın alacakları zaman yabancıların gayrimenkul satın alması için gereken belgelerin tam ve eksiksiz olarak resmi makamlara sunulması zorunluluğu bulunur. Evrakların tam ve eksiksiz olarak resmi makamlara ibraz edilmesinin ardından inceleme işlemleri yapılarak uygunluğa bakılır. Uygunluğun sağlanması durumunda ise satış işlemi için bir engel kalmaz.
İçindekiler
Yabancıların Gayrimenkul Alması Şartları
Yabancıların gayrimenkul alması bazı koşulların yerine getirilmesi ile mümkün olan bir durumdur. Tapu Sicil Müdürlükleri resmi senet ve tescil yapmaya yetkili kurumlardır. Resmi şekil şartına bağlı olarak yapılacak satışlarda bu kuruma belge sunulması gerekir.
Tapu Sicil Müdürlüklerine ibraz edilecek evrakların eksiksiz ve tam olarak sunulması gerekir. Belgelerde ortaya çıkan eksikler veya yanlışlıklar satış işlemlerinin yapılmasına engel teşkil eder. Bundan dolayı da sürecin uzamaması açısından ve satış işlemini gerçekleştirebilmek için istenen evrakların doğru beyanı gerekir.
Askeri bölgelerde ve stratejik öneme sahip yerlerde gerçekleştirilecek gayrimenkul satışlarında özel izinlere gerek duyulabilir. Bu tür yerlerde satış gerçekleştirileceği zaman gayrimenkulün satışına yönelik izin alınması talep edilebilmektedir.
Türkiye’de gayrimenkul satın almak isteyen yabancılar için Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi dikkate alınır. Bu kanun maddesi uyarınca kişilerin gayrimenkul edinebilmek için hangi koşulları taşımaları gerektiği hakkında açıklamalar yapılır.
Tüzel kişiler açısından ise yabancı tüzel kişilerin nasıl gayrimenkul edineceklerine dair kanunun ikinci fıkrasında açıklamalara yer verilir. Yabancı gerçek kişiler kanuni sınırlamalara uymak sureti ile gayrimenkul edinebilmektedirler.
Yabancı ülke vatandaşları Bakanlar Kurulu listesinde yer alan ülkelerden herhangi birine dahil olduklarında gayrimenkul satışı kendilerine yapılabilir. Bununla birlikte bu listeler açısından da kısıtlamalar olduğu görülür. Bazı ülke vatandaşları tarım arazisi alamazken yalnızca ev veya arsa satın alma hakkına sahip olmaktadır.
Listede yer alan ülke vatandaşlarının bazıları ise gayrimenkul satın almadan önce Bakanlar Kurulu’ndan izin almaları gerekli olabilmektedir. Yabancı vatandaşlar gayrimenkul satın aldıklarında vergi ödemekle mükellef olurlar. Bu açıdan ele alındığında ise vergi ödeme yükümlülüğü konusunda Türk vatandaşları ile aynı sorumluluklara sahiptirler.
Yabancıların gayrimenkul alması için gerekli koşullardan biri de gayrimenkul almasına izin verilen ülke vatandaşı olması zorunluluğudur. Yabancı ülke vatandaşları Türkiye içerisinde bir gayrimenkul satın almak istediklerinde hangi ülke vatandaşlarına bu izinlerin verildiğine dair bilgi edinmelidirler.
Türkiye’de gayrimenkul satın almak isteyen yabancı vatandaşlar açısından 30 hektara kadar taşınmaz ya da sınırlı ayni hak elde edilebilmektedir. Ayrıca bu tür talepler karşısında taşınmaz satın alacak olan kişilerin satın alma işlemini gerçekleştirecekleri ilçe yüzölçümünün %10’unu geçmeleri mümkün olmamaktadır.
Yabancılar tüzel kişilik olarak Türkiye’de gayrimenkul satın alma hakkına sahip değildir. Bu hakkın elde edilebilmesi için Türkiye’de kurulmuş olmaları ve yabancı sermayeli tüzel kişilikler olmaları gerekirken kanunlarda belirlenen sınırlamalar çerçevesinde satın alma işlemini yapabilirler.
Yabancıların Gayrimenkul Edinebilmesi İçin İstenen Belgeler
Yabancıların gayrimenkul alması için gerekli belgelerin eksiksiz ve tam olması gerekirken kanun ve yönetmelikler açısından da uygunluk aranır. Tapu Müdürlükleri gayrimenkul satışları sırasında ön başvuruların yapıldığı kurumlardır.
- Bu tür satın alma işlemleri sırasında talep edilecek evraklardan biri taşınmazın tapu senedi olur.
- Başvuru sahibine ait kimlik bilgileri ve gerekmesi durumunda tercümeleri istenebilir.
- Gayrimenkul satışları için gerekli olan belgelerden biri de ilgili belediyelerden alınan emlak rayiç değeri belgesidir.
- Taşınmaz değerleme raporu ve binalarda yapılan zorunlu deprem sigortası poliçesi de istenenler arasında yer alır.
- Yabancı kişinin Türkçe bilmemesi durumunda yeminli tercüman istenirken alıcı ve satıcıya ait vesikalık fotoğraf da talep edilir.
- Yabancı kişi adına yurt dışında düzenlenecek bir vekaletname söz konusu olduğunda ise vekaletname aslı istenir. Bunun yanı sıra vekaletname aslı yerine onaylı örneği de kullanılabilmektedir.
Yabancıların Gayrimenkul Almasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yabancıların gayrimenkul alması söz konusu olduğunda dikkate alınması gerekenler vardır. Bu tür ayrıntıların atlanması durumunda kişi hak kayıplarının yaşanması gündeme gelirken sürecin uzamaması açısından da belgelerde eksiklik veya yanlışlık olmamalıdır.
Başvuru sırasında yetkili kurumlara ibraz edilecek belgelerin istenilen özellikleri taşıması zorunludur. Gayrimenkul satışları sırasında satın alınmak istenen gayrimenkulün üzerinde ipotek olmaması gerekir. Tapu üzerinde yer alacak haciz veya ipotek tarzı kısıtlamalar satış için engel teşkil etmez. Bu tür bir kısıtlama ile de satış işleminin gerçekleştirilmesi mümkün olurken satın alan açısından sonradan ortaya çıkabilecek zararlar söz konusu olabilir.
Tapu Müdürlükleri satış öncesi tapu hakkında sorgulama yapılabilen kurumlardır. Gayrimenkul satın almak isteyen kişilerin satın alma işlemi öncesi alacağı gayrimenkul hakkında Tapu Müdürlüğü’nden bilgi edinmesi mümkündür.
Alınacak gayrimenkule ait imar durumuna bakılması gerekirken bu işlemler için hukuki danışmanlık alınması hak kayıplarını engelleyici bir durumdur.
Yabancıların gayrimenkul satın alması için ikametgâh izni gerekmemektedir. Başvuruların olumsuz karşılanması durumunda itiraz etme hakkı kişilere tanınmıştır. Bu tür durumlarda başvuru sahibi itiraz etme hakkını kullanabilir eksiklikleri tamamlaması halinde ve başvurusu uygun bulunduğunda işlemleri gerçekleştirebilir.
Yabancıların Gayrimenkul Satın Almasında Harç Ücretleri
Yabancıların gayrimenkul satın alması için yapılacak başvurular sırasında harç ödemesi yapılır. Tapu Müdürlükleri’nde yapılan gayrimenkul alım satımları ile ilgili olarak satış işlemleri sırasında belirli bir miktar harç ödenmesi istenmektedir.
Tapu harcı olarak da bilinen bu ödemeler Tapu Kadastro Genel Müdürlükleri tarafından belirlenmektedir. Alıcı ve satıcının birlikte ödemekle sorumlu oldukları tapu harçları için belediye emlak rayiç değerlerine bağlı olarak hareket edilir.
Belediyelerden alınan emlak rayiç değeri üzerinden hesaplanan tapu harçlarında konutun rayiç değerinin %2 ‘si tapu harcına denk gelir. Ayrıca Tapu Müdürlüğü’ne ödeneceklerden biri de döner sermaye ücretleri olur.
Yabancıların Gayrimenkul Satın Almasında Hukuki Danışmanlığın Önemi
Yabancıların gayrimenkul satın alması gerekli olduğunda Tapu Müdürlüklerine istenilen evraklarla başvuru koşulu aranır. Bunun yanı sıra ilgili kişilerin kanunda belirtilen koşulları taşıması da zorunludur. Gayrimenkul satışlarının gerçekleşebilmesi için belirlenen sınırlamalar dahilinde hareket etmek gerekir.
Yabancılar açısından bu sürecin takip edilebilmesi ve gerekli evrakların temin edilmesi konusunda destek alınması yararlı olur. Bu tür durumlarda kanuni temsilcilere sorumluluklar düşer. Avukatlardan alınabilecek hukuki destek sayesinde belgelerin eksiksiz ve tam olarak hazırlanarak sunulabilmesi mümkün olur.
Bu tür belgelerin tam olarak hazırlanması gerekirken eksik evraklar sebebi ile sürecin uzaması gündeme gelir. Kanuni şartların yerine getirilebilmesi açısından da uzman bir avukat tarafından yönlendirilmek hak kayıplarını engelleyen bir durumdur. Ayrıca avukatlar aracılığı ile hukuki açıdan karşılaşılabilecek yanlışlıklar da önlenmiş olur.
